매매계약 중도금 입금 후 잔금 미지급 시 계약 해제 방법

부동산 매매계약을 하다보면 계약을 파기하게 되는 경우가 있습니다.

이 때 계약금만 입금했는지, 중도금까지 입금했는지에 따라 계약 해지 방법이 달라집니다.

 

간단하게 보면 아래와 같습니다.

	매수자가 요청한 경우	매도자가 요청한 경우
계약금 입금 후 계약 파기 시	계약금 포기	계약금 배액배상
중도금 입금 후 계약 파기 시	매도자, 매수자 합의 시 계약해지 가능 매도자, 매수자 일방 의사로 파기 불가 일방 의사로 계약불이행 시, 계약위반으로 청구소송 가능

계약금만 입금한 상태에서는 절차가 간단한데,

중도금을 입금한 상태에서는 절차와 요건이 복잡해집니다.

 

 

계약금만 입금 후 계약 파기

계약금만 입금 한 단계에서는 계약 파기가 가능합니다.

매수자가 계약파기를 할 경우

• 매수자는 계약금을 돌려받지 못합니다

매도자가 계약파기를 할 경우

• 매수자는 배액배상(계약금+계약금만큼의 배상액)을 받게 됩니다.

 

 

중도금 입금 후 계약 파기

중도금이 입금된 후라면, 계약을 적법하게 해지할 수 있는 사유는 아래 2가지입니다.

• 매도자와 매수인의 합의에 의한 해지
• 매매계약에 문제가 있는 경우 (계약상 무효, 취소 등 하자가 있는 경우)

 

매수자가 중도금을 입금 한 상태에서는 매수자나 매도자 일방의 의사로 계약파기를 할 수 없습니다.

중도금을 입금한 상태는 아래 경우를 모두 포함합니다.

• 매수자가 중도금을 일부라도 입금한 상태
• 매매계약서에 중도금대출을 받는다는 내용을 특약으로 작성하면, 매수자가 대출신청을 한 시점부터 중도금 입금을 한 것이라고 간주
• 매수자가 계약서 상의 중도금 입금일자보다 일찍 중도금을 입금을 한 것도 유효
  • 중도금 입금일자 전에는 중도금 입금 금지 특약을 건 경우는 무효

 

 

잔금 입금 후 부동산을 양도하지 않을 경우

매도자가 일방적으로 계약파기를 원하더라도, 매수자가 정해진 날짜에 잔금을 입금하게 되면 매도자는 소유권이전을 진행해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 계약 위반이 되며, 매수인은 매도인에게 소유권이전 및 손해배상 청구를 할 수 있습니다

 

 

중도금 입금 후 잔금 미지급 시

매수자가 일방적으로 계약파기를 원해 잔금을 입금하지 않을 경우, 매도자는 계약 위반을 이유로 계약을 해제하고 위약금이나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

단, 이 때 매도자는 매수자 일방으로 계약이행을 하지 않았다는 것을 증명해야 합니다. 계약은 쌍방의 의무가 있으며, 동시이행되어야 하기 때문입니다.

 

매수자가 잔금 지급 기일까지 잔금을 지급하지 못하더라도 곧바로 계약위반이 되는 것은 아닙니다.

매도자가 소유권이전등기 서류들과 부동산 인도 의무를 이행해야만 그 때부터 매수자가 계약위반에 해당됩니다.

 

그러니, 매도인은 매매계약 시 매도인이 준비해야 하는 서류(등기권리증과 인감증명서 등)를 준비하고 실제로 부동산 인도 준비를 해서 매도인의 의무를 이행했다는 것을 증명해야 합니다.