등기부등본의 공신력 문제와 부동산 권리보험

얼마 전 보배드림이라는 사이트에 한 글이 올라왔습니다.

앉아서 집을 뺏기게 되었습니다. 도와주세요 ㅠㅠ | 보배드림 자유게시판 (bobaedream.co.kr)

간단히 정리하자면

1. 전 집주인이 소유한 빌라를 A은행에서 주택담보대출 실행 (근저당 설정)
2. 전 집주인이 위조된 문서를 등기소에 제출해 근저당 말소
3. 2017년 글쓴이가 빌라 매수 (등기부등본 권리는 깨끗한 상태)
4. 글쓴이는 빌라를 매수하면서 A은행에서 주택담보대출 실행
5. 글쓴이는 이후 주택담보대출 상환
6. 신한은행에서 담보물 효력 복구를 위해 말소회복등기 소송시작
7. 소송 결과, 담보물 효력 복구 명령과 빌라에 대한 경매개시 결정
8. 글쓴이는 전 집주인에게 빌라 매매 대금 및 손해배상을 청구해야 하나, 전 집주인은 사문서위조로 1년형 수감 후 소재불명 상태

굳이 판결문 해석을 해보자면

• A은행에서 같은 담보물에 대해 불법으로 근저당이 말소된 것을 알았고, 다시 대출을 실행해주었다해도 이 사실이 담보물 효력 복구를 할 수 없는 원인이 될 수 없다
• 글쓴이는 A은행에서 담보물 효력 복구를 위해 말소된 등기 회복 신청을 하는 경우, 부동산등기법  59조에 따라 이해관계에 있는 제3자(글쓴이)의 승낙이 있어야 한다고 주장하였으나, 부동산등기규칙 46조 1항 3호에 따른 증명할 수 있는 정보 또는 대항할 수 있는 재판이 있음을 첨부하여 대체할 수 있다. 따라서 A은행의 말소된 등기회복 신청은 정당하다

부동산등기법 제59조(말소등기의 회복) 말소된 등기의 회복(回復)을 신청하는 경우에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 그 제3자의 승낙이 있어야 한다.

부동산 등기규칙 제46조(첨부정보) ① 등기를 신청하는 경우에는 다음 각 호의 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. 3. 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보

 

결국 위조된 문서를 기반으로 근저당을 말소한 건 등기소의 잘못이 맞으나, 

이 등기소의 잘못이 은행의 권리회복에 문제가 되는 것은 아니라는 것입니다.

 

또한 판례에 따르면 [대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다35567 판결)

설정 또는 말소된 등기의 원인이 적법한 절차에 의한 것이 아닌경우,

이해관계에 있는 3자는 선의의 피해자이든 악의의 동업자이든 등기회복절차에 동의해야 합니다.

 

글쓴이 입장에서는 권리가 깨끗한 집을 문제없이 샀는데 어느날 갑자기 집을 잃게 되었습니다.

또한 재판에 대한 항소를 진행하면서 소송비용과 변호사비용까지 지출하게 되었습니다.

여기까지 발생한 비용들을 복구하려면 전 집주인에게 손해배상 청구를 해야 하는데, 당사자가 소재불명 상태이고 소재를 알 수 있고 소송에서 이긴다 하더라도 비용 지급할 여력이 없을 수도 있습니다.

억울하고 억울한 상황입니다.

 

겉보기에는 법원의 결정에 문제가 있는 것처럼 보이지만, 

법원의 결정에는 문제가 없습니다.

이러한 원인은 부동산 등기부등본의 용도와 효력때문입니다.

 

 

 

부동산 등기부등본의 용도와 공신력

보통 부동산 거래를 할 때 등기부등본을 신뢰합니다.

 

하지만 등기부등본은 사실 한계가 있습니다.

등기부등본은 내용을 알리는 공시성은 있지만 내용의 사실을 증명하는 공신력은 없습니다.

부동산 등기부등본이 공신력을 갖는 나라도 있지만, 한국의 경우에는 공신력이 없습니다.

 

그렇다면, 부동산 등기부등본을 믿을 수 없으니 거래를 할 수 없을까요?

개인적인 생각으로는 그럴 필요까지는 없어보입니다.

이런 사례가 발생할 확률은 극단적으로 말하면 중고거래로 물건을 샀는데 이 물건이 장물일 확률 정도라고 봅니다.

대부분은 문제가 없다는 것입니다

 

하지만 극소수의 사례에 걸릴수도 있으니, 예방하고 싶다면 부동산 권리보험을 들면 됩니다.

 

 

 

부동산 권리보험

부동산 권리보험은 부동산 권리의 하자로 인해 매수인이나 담보권자가 권리의 취득 및 행사에 지장을 받아서 생기는 손해를 보장하는 보험상품입니다.

 

보장해주는 권리는 소유권 및 담보권으로, 매매 당시의 권리에 대해 문제가 있거나 상대의 과실로 인해 손해를 본 경우 손해를 보상 해줍니다.

단, 보험상품인 만큼 당사자의 중과실로 인한 손해는 보상하지 않습니다.

또한 보험사기의 위험이 있으므로 보험개시 이후에 새로 발생하는 권리문제에 대해서도 보상하지 않습니다.

 

가입하시려 한다면 보험사에 상세한 내용을 확인하시기 바랍니다.