시행사와 시공사의 차이

분양시장에서 시행사, 시공사 용어가 헷갈리는 경우가 있습니다.

헷갈리는 이유는 자주 접하지 않아서입니다.

하지만 이 2개 용어는 분양에서 아주 중요합니다. 이 용어에 따라 책임의 범위가 달라지기 때문입니다.

이 용어를 정확하게 알아야 분양 시 손해를 최소한으로 막을 수 있습니다.

 

시행사와 시공사를 간단하게 말하면

시행사는 분양사업을 시행하는 곳이고

시공사는 공사를 하는 곳입니다.

 

이 두 곳의 세부적인 구분은 아래 표를 보시면 됩니다.

	시행사	시공사
정의	분양사업 주체	실제 공사 담당
담당업무	토지매입 인허가 자금조달 시공사에 도급건설 위탁 분양공고 분양권 및 입주권 계약 입주 등	건설 하자보수
자격	국토교통부에 등록한 부동산 개발업자	건설면허 보유
대표적인 예	재건축 조합 부동산 개발회사 등	삼성물산 GS건설 현대건설
중점적으로 볼 점	안정적인 분양사업 진행여부 자금능력	부실공사 여부 하자보수 능력

 

과거에는 건설회사가 시행과 시공을 모두 담당했었습니다.

IMF 이후 시행사와 시공사가 분리되었는데, 대출규모를 줄여야 했기 때문입니다.

 

그래서, 시행사와 시공사는 각각의 역할을 맞게 됩니다.

 

시행사는 분양사업의 주체입니다.

주택법에서는 '사업주체'로, 건축법에서는 '건축주'로 명시되어 있습니다.

시행사는 분양사업을 처음부터 끝까지 시행하는 주체로, 사업추진과 대출을 포함한 자금 조달, 분양공고와 계약, 입주를 담당합니다.

일반분양자 입장에서는 분양공고부터 계약, 입주까지 모두 시행사를 통하게 됩니다. 즉, 시행사는 분양사업 전체에 대한 책임을 집니다.

일반적으로 분양자가 보게되는 분양광고페이지는 이 시행사에서 만드는 페이지입니다.

이 시행사는 사업의 실질적인 운영자로 재건축 아파트의 경우에는 재건축 조합, 일반부지에 건설하는 경우 부동산 개발회사나 지주가 해당합니다.

 

시공사는 시행사로부터 공사발주를 받아 실제 건설을 담당합니다.

건설업 면허를 보유하고 있어야 하고, 분양에서는 단순히 공사만을 담당합니다.

시공사는 시행사로부터 공사를 위탁받아 설계, 토목, 건축을 진해합니다.

흔히 우리가 아는 건설사인 삼성물산, GS건설, 현대걸설, 롯데건설 등이 이에 해당합니다.

 

만약 신축 건설 중 시공사가 부도가 발생하게 되면, 시행사는 다른 시공사를 선정해서 공사를 계속합니다.

따라서 재개발/재걸축을 하는 입장에서도, 분양을 신청하는 입장에서도 시행사가 안정적으로 분양사업을 잘 진행할 수 있는지를 보는것이 가장 중요합니다.