'누구나집'에 대한 의문점

이전 글에서는 국토부에서 진행하는 누구나집에 대해 정리하였습니다.

정리를 하면서도 이 '누구나집'에 대한 의문점을 짧게 작성하였는데,

이번 글에서는 좀더 세부적으로 의문점을 작성합니다.

 

임차인 입장에서의 의문점

• 누구나집은 10년간 임차를 하고 10년 후 분양전환을 합니다.
• 따라서 10년간은 무주택자이며 해당 주택에 대한 소유권이 없습니다.
• 만약 10년 내에 이사를 가야하는 상황이 발생한다면, 이를 전대차(다른 임차인에게 다시 빌려줌)를 할 수 있는지 나와 있지 않습니다.
• 전대가 불가능하다면 임대차계약을 그대로 유지하면서 월세를 내거나 임대차계약을 해지해야 하는데, 임대차계약 해지 시 분양전환을 받지 못할수도 있습니다.
• 임대차계약을 해지하면서 다음 임차인을 받는 경우, 이를 이용해 상가의 경우처럼 권리금이 발생할 가능성이 있을수도 있습니다. (분양전환이 확정되어 있으므로)

 

건설사 입장에서의 의문점

• 누구나집은 건설사가 10년간 임대사업을 해야 하는 부담이 있습니다. 즉, 10년 간은 사업대금을 온전히 돌려받지 못합니다. 건설사는 임대사업에 대한 준비(인력 및 사업연계)가 되어 있지 않기 때문에 임대사업 자체에 부담이 있을 수 있습니다.
• 10년 후에는 분양전환이 되는데, 분양가는 10년 후 가격이 아닌 현재 정해진 가격으로 정해지기 때문에 리스크가 있습니다. 지금의 8억과 10년 후의 8억의 가치는 다르기 때문입니다.

 

이런 의문점을 갖고 자료를 찾고 있었는데,

'누구나집' 정책을 추직하는 의원이 인천시장 재임 당시에도 '누구나집' 정책을 시행했다는 것을 알게되었습니다.

그 결과물이 인천 도화지구 내 '도화 서희스타힐스 누구나집'입니다.

 

그런데, 이 도화스타힐스 누구나집의 임차인들이 집단소송을 진행중이란 것도 알게되었습니다.

'시작도 전에'…누구나집 아파트 시범단지서 나오는 볼멘소리 < 건설·부동산 < 산업 < 기사본문 - 월요신문 (wolyo.co.kr)

'시작도 전에'…누구나집 아파트 시범단지서 나오는 볼멘소리 - 월요신문

 

‘송영길표 주거정책’ 집단소송 휘말려 - 현대일보 (hyundaiilbo.com)

‘송영길표 주거정책’ 집단소송 휘말려 - 현대일보

 

 

이 집단소송의 내용은 다음과 같습니다.

• '도화 서희스타힐스 누구나집'은 인천시와 인천도시공사에서 민간건설사를 통해 520세대 규모로 건축
• 인천시와 인천도시공사는 '도화 서희스타힐스 누구나집'의 임차인을 모집하고, 임대차계약을 진행
• 인천도시공사는 이 임대차계약을 임대사업시행자인 (주)인천도화위탁관리부동산투자화사에 위탁하여 관리
• 이 과정에서 임대차 계약서의 내용이 달라짐 (1차)
• 이후 인천도시공사가 입주점검 과정에서 임대주택법이 바뀐것을 명목으로 새로운 2차 임대차 계약서로 전환
• 이렇게 임대차 계약서가 달라지면서, 분양조건도 달라짐

 

달라진 분양조건과 임대차계약서의 문제점

• 분양전환 가격이 ' 감정평가 금액으로 한다' 에서 '감정평가금액을 고려한다'로 변경
• 임대기간이 10년에서 8년으로 변경
• 공고내용과 실제 임대차 계약의 내용이 다르다는 것에 어떠한 이의도 제기할 수 없다고 명시

 

이 '도화 서희스타힐스 누구나집'의 사례를 보고, 지금 국토부에서 시행하려는 '누구나집' 사업을 예상해보면 아래와 같은 시나리오가 가능합니다.

• 현재 참여한 건설사는 건설 완료 후 부동산 관리회사에 관리를 위탁하여 사업자금 회수와 임대사업에 대한 부담을 덜 것입니다.
• 임차인은 위탁관리를 하는 회사를 통해 임대차관리를 하게 됩니다. 신탁회사와 임대차계약을 맺는다고 생각하면 됩니다.
• 계약서 변경이 또 일어날 수 있습니다.

 

한번 일어난 일이 제대로 처리되지 않는다면 두번 일어나는 것도 가능합니다. '도화스타힐스 누구나집'의 소송이 제대로 마무리되지 않는다면 지금 시행하는 누구나집도 계약서 변경같은 일이 일어날 수 있습니다.

그러니, 이 '누구나집'에 신청을 하신다면 이 점들을 미리 고려하여 신청하시기 바랍니다.