재개발 비례율의 의미

재건축에서는 대지지분이 중요하지만, 재개발에서는 감정평가와 비례율이 중요합니다.

그럼 이 비례율이 무엇이기에 중요할까요?

 

비례율

재개발 사업성을 나타내는 지표로, 재개발 사업으로 분양하는 아파트와 상가의 총 분양가액에서 총 사업 비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산의 총 평가액으로 나눈 금액을 비례율이라고 합니다.

이 비례율을 각각 조합원의 토지나 건물의 지분 평가액에 곱하면 조합원 권리가액이 됩니다.

따라서 100%보다 높으면 사업성이 좋다고 분류됩니다.

비례율이 높을수록 권리가액이 높아져 조합원에게 돌아가는 이익이 커지므로 개발가치가 높아집니다.

 

 

비례율 = (총분양가액 - 총사업비용) / 재개발 사업 전 조합원 종전자산 총 평가액

조합원 권리가액 = 비례율 * 조합원 자산 지분 평가액

조합원 분양가 = 조합원 분담금 + 조합원 권리가액

• 비례율이 100% 이상 시 : 조합원 자산 지분 평가액 대비 조합원 권리가액이 커지고 분담금이 줄어듭니다.
• 비례율이 100% 이하 시 : 조합원 자산 지분 평가액 대비 조합원 권리가액이 작아지고 분담금이 커집니다.

 

만약 비례율이 110%일 때

조합원(A)의 종전자산 지분평가액이 1억원이면 조합원(A)의 권리가액은

1억원 * 110% = 1억 1,000만원

이 됩니다.

조합원 분양가가 2억원이라면, 9,000만원의 분담금만 부담하면 됩니다.

 

만약 비례율이 90%일 때

조합원(A)의 종전자산 지분평가액이 1억원이면 조합원(A)의 권리가액은

1억원 * 90% = 9,000만원

이 됩니다.

조합원 분양가가 2억원이라면, 1억 1,000만원의 분담금을 부담해야 됩니다.

 

조합원 개인

이 조합원 권리가액은, 조합원 분양가에서 공제되게 됩니다.

재개발 조합원은 조합원 분양가가 줄어들수록 유리하기 때문에, 당연히 조합원 권리가액이 큰 것이 좋고,

조합원 권리가액이 커지려면 지분 평가액도 커야 하지만 비례율도 100%를 넘어야 합니다.

 

 

 

조합 법인

이 비례율은 조합원 개인에게는 당연히 좋지만, 조합(법인)에게는 다른 의미가 추가됩니다.

재개발 조합에게 비례율은 재개발사업으로 재개발 조합(법인)이 10%의 이익이 남았다는 것을 의미합니다.

총 분양가액은 조합에게 총 수입이고

총 사업비용은 조합에게 총 지출입니다.

그러면

비례율 = (총 수입 - 총 지출) / 재개발 사업 전 조합원 종전자산 총 평가액

입니다.

 

비례율이 110%일 때

조합의 총 수입 - 총 지출이 종전자산 총 평가액보다 10% 더 많으므로

조합은 사업이 끝나고 나서 10%의 이익을 본 것이 됩니다.

조합은 법인이므로, 이 10%의 이익에 대해서 세금을 내게 됩니다.

 

 

조합에서 사업성을 높이려면

비례율이 높아야 됩니다.

위에서 설명한 것처럼 비례율이 높은만큼 조합이 더 수익을 남기는 것이기 때문입니다.

조합에서 이 비례율을 높이려면, 총 수입을 늘리고 총 지출을 줄여야 합니다.

 

조합의 수입은 일반분양비, 조합원분양비, 상가분양비 등이 있고

지출은 시공비, 설계비, 측량비, 금융비(사업자대출이자) 등이 있습니다.

 

여기서 수입을 늘리기 위해서는 일반분양가를 높이거나 상가분양비를 높여야 합니다. 조합원 분양가를 올리는 것은 일종의 공동 투자자인 조합원들의 반발이 심하기 때문입니다.

지출을 줄이는 방법은 쉽지 않습니다. 이 비용은 최초계획에서 늘어나는 것이 보통이고 잘 줄어들지 않습니다