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부동산/개발지식

조합원의 구분, 원조합원과 승계조합원

책부 2022. 5. 8. 00:00
신축아파트에 들어갈 수 있는 2가지 구분이 있습니다.
분양을 받은 사람과 조합원입니다.
조합원은 다시 2가지로 구분됩니다.
최초에 조합원 자격을 취득한 원조합원과 원조합원으로부터 조합원 지위를 승계받은 승계조합원입니다.
 
조합원이면 다 똑같은 조합원 아닌가? 라고 생각할 수도 있지만
원조합원과 승계조합원은 세금납부 기준이 다릅니다.

 

간단히 설명하자면
  • 원조합원은 조합 설립 당시에 가입한 조합원이고
  • 승계조합원은 원조합원으로부터 특정일 이후에 조합원 지위를 승계받은 조합원이며
  • 재개발 원조합원은 취득세 납부 혜택이 있고
  • 재건축 원조합원과 승계조합원은 양도소득세에서 주택보유기간의 계산방식이 다릅니다.
 
 
기본적인 조합원의 개념은 이전 글을 참고하시면 됩니다.
투기과열지구의 경우 조합원 지위 승계에 제한이 발생합니다.
투기과열지구 내에서 재개발은 관리처분인가 이후에는 매수를 하였더라도 조합원 지위를 승계할 수 없습니다.
재건축은 조합설립인가 이후에는 매수를 하였더라도 조합원 지위를 승계할 수 없습니다.
 
단, 예외상황이 있습니다.

 

  • 아래의 이유로 세대원 모두 이사해야 하는 경우
    • 근무상· 질병치료·취학·결혼으로 이사
    • 상속받은 주택으로의 이사
    • 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류
  • 재개발, 재건축 사업의 지연시, 3년 이상 소유한 조합원의 양도
    • (재건축) 조합설립인가 후 3년이상 사업시행인가 신청 X, 3년이상 소유, 사업시행인가 신청 전
    • (재건축) 사업시행인가 후 3년 이내 착공 X, 3년이상 소유
    • 착공 후 3년이상 준공 X, 3년이상 소유
  • 1세대 1주택자이면서 소유 10년, 거주 5년 이상인 조합원이 양도
  • 상속ㆍ이혼으로 양도
  • 조합원 지위가 포함된 토지/주택을 경매/공매
  • 투기과열지구 지정 전에 거래, 투기과열지구 지정 60일 이내에 거래신고
 
 
원조합원
재개발 조합 또는 재건축 조합 설립 당시에 가입한 조합원을 말합니다
  • (재개발) 정비구역지정일이 2008년 3월 12일 이전일 경우, 사업시행인가일 이전에 매수를 했다면 원조합원이 됩니다.
  • (재개발) 정비구역지정일이 2008년 3월 12일 이후일 경우, 정비구역지정일 이전에 매수를 했다면 원조합원이 됩니다.
  • (재건축) 관리처분기준일 이전에 매수했다면 원조합원이 됩니다.
 
승계조합원
원조합원으로부터 조합원의 지위를 양수받아 새롭게 조합원의 지위를 취득한 조합원을 말합니다.
조합설립인가 후, 양도/증여/판결 등으로 조합원 권리 이전이 인정되어야 합니다.
  • (재개발) 정비구역지정일이 2008년 3월 12일 이전일 경우, 사업시행인가일 이후에 매수를 했다면 승계조합원이 됩니다.
  • (재개발) 정비구역지정일이 2008년 3월 12일 이후일 경우, 정비구역지정일 이후에 매수를 했다면 승계조합원이 됩니다.
  • (재건축) 관리처분기준일 이후에 매수했다면 승계조합원이 됩니다.
 
예시
만약 관리처분인가일이 2018년 1월인 재건축 아파트의 조합원 입주권을 2018년 5월에 매수하였다면
관리처분인가일 이후에 매수하였으므로 승계조합원이 됩니다.
만약 관리처분인가일이 2018년 1월인 재건축 아파트의 조합원 입주권을 2017년 5월에 매수하였다면
관리처분인가일 이전에 매수하였으므로 원조합원이 됩니다.
 
 
원조합원과 승계조합원의 구분 이유
원조합원과 승계조합원은 세금부과 기준과 면제 혜택이 다르게 적용됩니다.

취득세
  • (재개발) 2019년 12월 31일 이전에 사업시행인가를 받은 재개발구역의 원조합원은
    • 85㎡이하, 취득세 200만원 미만일 경우 취득세가 면제됩니다.
    • 85㎡이하, 취득세 200만원 초과일 경우 취득세액의 85%가 감면됩니다.
  • (재개발) 2020년 1월 1일 이후에 사업시행인가를 받은 재개발구역의 원조합원은
    • 85㎡이하일 경우 2022년 12월 31일까지 취득세가 면제됩니다.
    • 85㎡초과일 경우 조합원분담금의 3.16%만 납부하면 됩니다.
양도세
  • 원조합원은 양도소득세에서 주택보유기간 산정 시, 공사기간을 총 보유기간에 포함할 수 있습니다.
  • 승계조합원은 양도소득세에서 주택보유기간 산정 시, 공사기간을 총 보유기간에 포함할 수 없습니다.
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