지구단위계획구역이란

도시계획 수립 대상지역의 일부에 대한 도시관리계획의 한 유형입니다.

그 목적은

• 토지이용을 합리화
• 기능 증진 및 미관 개선
• 양호한 환경 확보
• 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리

으로, 난개발을 방지하고 개발수요를 집단화하면서 기반시설을 확보하기 위한 계획입니다.

 

지구단위계획구역은 도시설계를 하나로 통합한 제도로, 평면적인 토지이용계획과 입체적인 건축계획의 중간적 성격을 갖습니다.

	계획 내용	규정사항
토지이용계획	용도지역, 용도지구를 세분·변경하는 사항 환경관리계획 또는 경관계획 교통처리계획 등 기반시설의 배치와 규모	용도제한
건축계획	건축물의 배치·형태/색채 또는 건축선에 관한 계획	건폐율 용적률 높이 (최고·최저한도)

 

지구단위계획구역의 지정

지구단위계획을 통한 체계적·계획적 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 하는 것이 원칙입니다.

• 도시·군관리계획에서 계획한 지역
• 시·군안에서 특별한 문제점이나 잠재력이 있는 곳

 

 

지구단위계획구역 대상지역

구분	대상지역
도시지역	개발사업대상 지역 정비산업, 택지개발사업 완료 후 10년 경과지역 시가화 조정구역·공원에서 해제되는 지역 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 지역
도시지역 외	계획관리지역 50%이상+생산·보전관리지역 3만㎡이상 (아파트·연립 주택 건설계획이 포함된 경우 30만㎡ 또는 10만㎡ 이상)

 

지구단위계획구역을 지정한다는 것의 의미

그 지역을 공적으로 개발을 하겠다는 의미가 됩니다.

따라서 지구단위계획구역로 지정한 후에는 각종 규제들이 완화되는 경우가 많습니다.

규제가 완화된다는 것은 즉, 투자 성과가 커진다는 것입니다.

완화되는 규제 내용을 확인해보겠습니다.

 

규제 완화	요건
건폐율, 용적률, 높이제한 완화	토지를 공공시설부지로 제공 시 토지를 공공시설부지로 제공하고 받은 금액과 이자를 반환 시
용적률, 높이제한 완화	공개공지, 공개공간의 의무면적을 초과해서 설치 시 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고, 그 지구를 지구단위계획구역으로 지정한 경우
주차장 설치 요건 완화	계획의 지정목적이 한옥마을 보존, 차 없는 거리 조성인 곳인 경우

규제 완화 시, 건폐율의 150%, 용적률의 200%를 초과해 완화 할 수는 없습니다.

 

 

도시지역의 지구단위계획구역 지정의 목적

구분	목적
기존시가지 정비	기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우
기존시가지의 관리	도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우
기존시가지 보전	도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지·정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우
신시가지의 개발	도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수·보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우
복합용도개발	도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우
유휴지 및 이전적지개발	도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전·재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우
비시가지 관리개발	녹지지역의 체계적 관리 및 개발(체육시설의 설치 등)을 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우
용도지구대체	기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우
복합구역	위의 지정목적 중 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우

계획구역의 지정 목적에 따라 내 재산 가치가 높아질 수도 있고, 변동이 없을 수도 있습니다.

여기서만 보자면 재개발이나 정비사업을 의미하는 기존시가지 정비, 기존시가지의 관리, 신시가지의 개발이 내 재산 가치가 높아질 수 있는 항목으로 보입니다.

 

 

도시지역 외의 지구단위계획구역 지정의 목적

계획구역	목적
주거형 지구단위계획구역	주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역 도로·상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역 댐건설·공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역
산업유통형 지구단위계획구역	아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우 농공단지 공장과 이에 부수되는 근로자 주택 물류시설 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구 대규모점포 기타 농어촌관련시설 (도시·군계획시설로 설치가 가능한 것은 제외)
관광휴양형 지구단위계획구역	아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설 체육시설 농어촌 관광휴양단지사업 시설 관광농원사업 시설
특정 지구단위계획구역	주거형·산업유통형·관광휴양형 지구단위계획구역에 해당하지 않으면서 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우 준도시지역안의 시설용지지구(법 부칙 제15조제2항에 따라 도시·군계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설 도시·군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 시장·군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것
복합형 지구단위계획구역	위의 지구단위계획 중 2 이상을 동시에 지정하는 경우
용도지구 대체형 지구단위계획구역	기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 경우