양도소득세 매수자 부담 시 매매가 계산방법

분양권 거래 또는 부동산 활황기에는 부동산을 사는 사람이 파는 사람의 양도소득세를 부담하고 거래하는 경우가 있습니다.

일반적으로 매도자의 경우 1억의 차익이 발생해도 세금으로 몇천만원의 이익이 깍입니다.

이 매도자의 차익 1억을 보전해주면서 거래하기 위해 매수자가 양도소득세를 부담하는 것인데, 이를 '손피거래'라고 합니다. 세법 상으로는 매수자부담 양도소득세라고 합니다.

 

이 매수자부담 양도소득세는 불법이 아닌지, 어떻게 계산하는지, 주의할 것은 어떤 것인지 알아보겠습니다.

 

 

 

매수자부담 양도소득세란?

일반적으로 양도소득세는 매도자가 납부합니다

매수자부담 양도소득세는 매도자가 납부해야 하는 양도소득세를 매수자가 내는 것입니다

 

 

 

매수자부담 양도소득세는 불법?

매수자부담 양도소득세는 합법적인 방법입니다.

소득세법 기본통칙 3장 4절 97-0…4 【 매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입 】 주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다.<개정 1997.04.08.>

소득세법 기본통칙과 같이, 

매수자부담 양도소득세 발생 시에는 매매가+양도소득세를 양도가액으로 신고해야 합니다.

 

단, 매수자가 양도소득세를 얼마나 부담하는지 계약서에 명시해야 합니다.

 

매수자가 계약서에 아무런 조건을 기재하지 않은 채 양도세를 대신 납부했다면,

이는 증여가 되어 증여세가 과세됩니다.

 

 

 

매수자부담 양도소득세 적용 시, 매매가 계산

매수자부담 양도소득세 계산은 조금 복잡합니다.

규칙은 이렇습니다.

• 매수자가 대납할 매도자의 양도소득세를 매매가에 더하여 양도가액을 산출한다
• 매수자가 부담하는 양도소득세는 1회만 양도가액에 합산한다

 

일반적인 경우의 1년 미만 보유 시 양도소득세 계산은 아래와 같습니다.

매도자 A의 취득가 : 5억원

매도자 A의 매도가 : 6억원

매도자 A의 양도가액 : 6억원

매도자 A의 양도차익 : 1억원

매도자 A의 양도세율 : 70%

매도자 A의 양도소득세 : 6,825만원

매도자 A의 양도소득세(지방세 포함) : 7,507만원

 

매수자부담 양도소득세 적용 시, 이 매도자 A의 양도소득세액을 매수자 B가 부담하게 됩니다.

계산식은 [(매매가 + 대납 양도소득세) - 취득세] * 세율 - 누진공제액 입니다.

 

1. 1차 양도세 계산

매도자 A의 취득가 : 5억원

매도자 A의 매도가 : 6억원

1차 양도세 : 7,507만원

 

2. 최종 양도세 계산

매도자 A의 양도가액 : 6억 7,507만원 (매매가 + 1차 양도세)

매도자 A의 양도차익 : 1억 7,507만원

매도자 A의 양도세율 : 70%

최종 양도소득세 : 1억 2,080만원

최종 양도소득세(지방세 포함) : 1억 3,288만원

 

위와 같이 1차와 2차(최종) 양도소득세가 발생하게 됩니다.

 

위의 예시는 이해를 위해 적은 것이므로, 실제 양도소득세는 세무사 상담을 받아야 합니다.

기본적인 양도소득세의 계산도 복잡해졌으니,

더 복잡한 매수자부담 양도소득세의 경우에는 필수입니다.

 

 

매수자가 부담하는 양도세 명시

남은 것은 매매계약서 특약에 매수자가 부담하는 양도소득세를 명시하는 것입니다.

1차 양도세만 매수자가 부담할 수도 있고, 최종 양도세를 매수자가 부담할 수도 있습니다.

이 중 어떤 것을 부담할 지 특약에 기재 해두어야 추후 분쟁이 발생하지 않습니다.