임차인의 계약갱신청구? 임대인의 갱신청구거절!

임대차3법(주택임대차보호법 개정안)으로 임차인에게는 강력한 권리가 하나 생겼습니다.

임차인이 원할 시 최대 2년 이내에서 원하는만큼 거주연장이 가능한 '계약갱신요구권'입니다.

 

임차인이 계약갱신요구권을 사용하면, 2개의 권리행사가 가능합니다.

• 2년 이내에서 원하는 만큼 거주 연장할수 있도록 계약 갱신
• 계약 갱신 시 임대료 증액을 최대 5%이내로 하며, 임차인이 동의하지 않을 시 증액할 수 없음

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임대인 입장에서는 상당히 부담스럽고 불리한 권리입니다.

이 때문에 임대인들이 광화문 집회에서 개정안의 반대를 외쳤었습니다.

 

그에 대한 부담을 느꼈는지, 국토교통부와 법무부에서는 임대인이 특정한 상황에서 계약갱신청구권을 거절할 수 있도록 하였습니다. 단, 상당히 제한적인 조건이며 여전히 임대인 입장에서는 불만이 있을 수 밖에 없습니다.

 

일반적인 임대차계약 해지 사유

임차인에게 잘못이 있을 때에는 임대인이 임대차 계약 해지와 손해배상을 요구할 수 있습니다.

경우	예시
임차인이 2기의 차임을 연체	1) 임차인이 1, 2월 월세를 연제 2) 임차인이 1월 월세 연체 후 4월 월세 연체
임차인이 임대차계약을 위반	1) 임차인이 임대차계약에서 허위 신분증 사용 2) 임차인이 임대주택을 본래용도가 아닌 불법영업장으로 사용한 경우
임대인과 임차인이 상호 합의 및 보상 제공	1) 임대인이 임차인에게 이사비 제공을 보상으로 합의에 성공
임차인이 임대주택을 무단 전대	1) 임차인이 임대인 동의 없이 제3자에게 다시 임대계약
임차인이 임대주택을 고의 또는 과실로 파손	1) 임대주택을 임대인 동의없이 무단 증축 2) 임차인 잘못으로 임대주택에 화재 발생 3) 임대인 동의없이 임대주택에 인테리어공사를 하고 원상복구가 불가한 경우

 

임대주택에 문제가 있을 때에는 임대인이 임대차계약 해지를 요구할 수 있습니다.

경우	예시
임대주택의 전부 또는 일부 멸실로 임대가 불가능	1) 임대주택 전소로 인해 사용이 불가 2) 임대주택이 자연재해로 인해 사용이 불가
임대차계약 당시 공사시기 및 기간을 공지하고 합의
임대주택의 노후로 안전사고가 우려되어 공사가 필요
임대주택이 재개발 발표가 된 경우

 

계약갱신요구 거절이 가능한 경우

임대인의 사정이 있을 때 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

경우	예시
임대인의 실거주	1) 임대인이 실거주 2) 임대인의 직계가족이 실거주 3) 임대인의 직계비속이 실거주

 

계약갱신요구 거절이 불가능한 경우

법인이 임대인인 경우에는 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다.

 

 

계약갱신요구 거절 후 손해배상이 발생하는 경우

임대인은 실거주를 사유로 계약갱신요구를 거절 한 경우, 2년 이내에는 제3자와 신규 임대차계약을 체결할 수 없습니다.

이를 위반한 경우, 임대인은 기존 임차인에게 손해배상을 해야 합니다.

 

임차인이 임대인의 실거주를 확인할 수 있는 방법

정부에서 계약갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자를 열람할 수 있도록 할 계획입니다.

단, 이 경우 계약갱신거절을 당한 임차인인지 어떻게 확인할지에 대해서는 아직 나온 바 없습니다.

• 주민등록법 시행규칙 14조의 주민등록 전입세대 열람범위를 확대합니다.
• 주택임대차보호법 시행령 5조의 확정일자 등 열람범위를 확대합니다.

 

손해배상액

1. 임대인과 임차인이 사전에 협의한 손해배상예정액이 있을 경우 그 금액만큼
2. 협의한 금액이 없을 경우, 아래 중 가장 큰 금액으로 배상
   • 갱신 거절 당시 월 임대료의 3개월 분
     • 전세일경우, 전세보증금을 전액 월세로 전환합니다.
   • 새 임대차계약의 월 임대료에서 기존 임대차계약의 월 임대료를 뺀 금액의 2년분
   • 갱신거절로 임차인이 입은 손해액
     • 이사비용, 중개보수비 등

 

계약갱신요구  거절 후 손해배상이 발생하지 않는 경우

임대인이 실거주를 사유로 계약갱신 요구를 거절 한 상태에서 아래의 경우에는 제3자에게 신규 임대차 계약을 해도 임차인에게 주택임대차보호법에 따른 손해배상을 하지 않아도 됩니다.

 

경우	예시
예측불가한 사유로 실거주 불가	1) 임대인이 부모님의 실거주를 이유로 계약갱신을 하였으나, 부모님이 돌아가신 경우 2) 임대인이 자신의 실거주를 이유로 계약갱신을 하였으나, 해외발령을 받아 실거주가 불가능한 경우
공실상태 유지	1) 임대인이 실제 실거주 않고 공실 유지
주택 수선 또는인테리어 공사로 공실 유지	1) 임대인이 인테리어 공사 준비를 이유로 공실을 유지

임대인이 특별한 사유 없이 공실을 유지하는 경우

• 주택임대차보호법에 의한 손해배상은 발생하지 않습니다.
• 민법 750조 일반불법행위에 의한 손해배상은 발생합니다.
  • 단, 민법에서는 손해를 가한 경우 손해를 배상하도록 하는데 그럴 경우 임차인이 손해를 입증해야 합니다.
  • 그런데 주택임대차보호법에서는 이 사례에서 손배배상 책임이 발생하지 않기 때문에 문제가 복잡해집니다.