임차인의 계약갱신청구권

2020년 주택임대차보호법 개정안이 발의 되었습니다. 보통 말하는 임대차3법입니다.

 

이 개정안 발표 후, 국토교통부와 법무부에서는 주택임대차보호법 해설집을 발간하였습니다.

주택임대차보호법 해설집(법무부-국토교통부).pdf

1.79MB

이 해설집 중 계약갱신청구권의 FAQ에 대한 풀이를 하겠습니다.

 

계약갱신청구권의 효력

임차인이 사용할 수 있는 계약갱신청구권 횟수

• 해당 임대주택에서 거주 중 1회만 행사 가능합니다.
  • 해당 임대차계약이 신규 계약으로 2년 거주한 상태에서도 가능합니다.
  • 해당 임대차계약이 묵시적계약갱신 상태에서도 가능합니다.
    • 묵시적계약갱신과 계약갱신청구권은 다릅니다.
  • 해당 임대차계약이 상호합의에 의한 갱신계약 상태에서도 가능합니다.
  • 거주기간이 2년이든, 4년이든, 6년이든 기존 거주 기간과는 무관합니다.

계약갱신청구권 행사 시 계약 존속기간

• 임차인은 최대 2년 더 거주 가능합니다.
• 거주 기간 중 임차인은 2년을 반드시 채우지 않아도 언제든지 계약 해지 요청이 가능합니다.
  • 이 경우, 계약 해지 요청 후 3개월 후에는 계약이 해지됩니다.

계약갱신청구권 행사 방식

• 특별한 제한 없음
• 권고 방식
  • 내용증명
• 가능하나 분쟁 발생시 증거로 만들기 어려운경우
  • 구두 상 전달
  • 문자메시지
  • 카톡
  • 이메일

 

신규 임차인의 계약갱신청구권 행사

계약갱신청구권 행사 가능 기간

• 2020년 12월 9일 이전 임대차계약을 한 경우, 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 권리 행사가 가능합니다.
• 2020년 12월 10일 이후 임대차계약을 한 경우, 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 권리 행사가 가능합니다.
• 이 경우, 임차인의 계약갱신 의사가 기간 내에 임대인에게 도달해야 합니다.
  • 통화, 문자, 카톡, 내용증명 등

예시) 임대차계약 체결일 별 계약 갱신 가능 기간

	2020.12.9 이전 임대차계약	2020.12.10 이후 임대차계약
계약 시작일	2020.09.01	2020.12.20
계약 만료일	2022.09.01	2022.12.20
계약 갱신여부 협의기간	2022.03.01 0시 ~ 2022.08.01 0시 (6개월전 ~ 1개월전까지)	2022.06.20 0시 ~ 2022.11.20 0시 (6개월전 ~ 1개월전까지)
계약 갱신청구권 행사 가능기간	2022.03.01 0시 ~ 2022.08.01 0시 (6개월전 ~ 1개월전까지)	2022.06.20 0시 ~ 2022.10.20 0시 (6개월전 ~ 2개월전까지)

 

기존 임차인의 계약갱신청구권 행사

계약갱신청구권 행사 가능 기간

• 임대차계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 권리 행사가 가능합니다.
• 묵시적계약갱신 중인 경우법안 시행일인 2020년 7월31일기준으로
  • 계약기간이 1개월 이상 남았다면 묵시적 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 권리 행사가 가능합니다.
  • 계약기간이 1개월이 남지 않았다면 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
• 이 경우, 임차인의 계약갱신 의사가 기간 내에 임대인에게 도달해야 합니다.
  • 통화, 문자, 카톡, 내용증명 등

예시) 임대차계약 만료일 별 계약갱신 가능기간

	개정안 시행 후 임대차차계약 만료 남은 계약기간이 1개월 이상	개정안 시행 후 임대차계약 만료 남은 계약기간이 1개월 이내
계약 시작일	2018.12.10	2018.08.30
계약 만료일	2020.12.10	2020.08.30
계약 갱신여부 협의기간	2020.06.10 0시 ~ 2020.11.10 0시 (6개월전 ~ 1개월전까지)	2020.02.30 0시 ~ 2020.7.30 0시 (6개월전 ~ 1개월전까지)
계약 갱신청구권 행사 가능기간	2020.06.10 0시 ~ 2020.11.10 0시 (6개월전 ~ 1개월전까지)	계약생신청구권 행사 불가

 

예시) 묵시적계약갱신 기간 별 계약갱신 가능기간

	2020.12.09 이전 묵시적갱신	2020.12.10 이후 묵시적갱신
묵시적갱신 시작일	2020.09.01	2020.12.20
묵시적갱신 만료일	2022.09.01	2022.12.20
계약 갱신여부 협의기간	2022.03.01 0시 ~ 2022.08.01 0시 (6개월전 ~ 1개월전까지)	2022.06.20 0시 ~ 2022.11.20 0시 (6개월전 ~ 1개월전까지)
계약 갱신청구권 행사 가능기간	2022.03.01 0시 ~ 2022.08.01 0시 (6개월전 ~ 1개월전까지)	2022.06.20 0시 ~ 2022.10.20 0시 (6개월전 ~ 1개월전까지)

 

임대인과 임차인 간 계약갱신청구권 분쟁요소

임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 없는 경우

• 임대인이 법 시행 전(2020년 7월 30일 이전) 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 경우
  • 임대인이 임대차계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 거절
  • 법시행 전 (2020년 7월 30일이전)에 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고 이를 증명
    • 계약금 수령 입증
    • 임대차계약서

임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 경우

• 임대차 계약 상 임차인에게 불리한 내용이 있을 경우 행사 가능
  • 임대차계약서 특약에 계약갱신청구권 행사 불가를 명시

• 임차인이 계약만료 의사를 표현 후 계약갱신청구권을 행사 가능
  • 임대차계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지는 행사 가능
• 임대인이 법 시행 전(2020년 7월 30일 이전) 계약만료 6개월 전부터 1개월전까지 계약갱신 거절을 통보한 경우
  • 임대차계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지는 행사 가능
• 임대차계약이 1년일 경우
  • 최소 임대차 기간인 2년을 기준으로 임대차계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사 가능
• 임대인이 법 시행 후(2020년 7월 31일 이후) 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 경우