임대인과 임차인의 의무와 권리

국토교통부와 법무부에서 임대차보호법 해설집을 발간하였습니다.

주택임대차보호법 해설집(법무부-국토교통부).pdf

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내용은 주택임대차보호법에서 명시하는 임대인과 임차인의 의무와 권리에 대한 정리입니다.

	의무	권리
임대인	임대주택 정상사용 지원 의무 임대보증금 반환 의무	임대료 청구 임대료 증액 청구 임대주택의 반환 청구 그 밖의 임대주택의 보전에 필요한 행위
임차인	차임 지급 의무 주택임차에 따른 의무 임차주택 반환 및 원상회복 의무	임대주택의 사용 권리 임차권 주장 권리 임대차계약기간 2년 존속 권리 차임감액청구 권리

 

임대인의 의무

임대인의 주요 2개 의무는 아래와 같습니다.

• 임대주택 정상사용 지원 의무
  • 임대인은 임차인이 임대주택을 사용할 수 있도록 해야 합니다.
  • 임대주택을 임차인에게 인도해야 합니다.
  • 임대차기간 중 임차인이 임대주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지하도록 수선해야 합니다.
• 임대보증금 반환 의무
  • 임대인은 임대차계약기간이 만료되면 임차인에게 임대보증금을 반환해야 합니다.
  • 임대인의 임대보증금 반환은 임차인의 임차주택 반환과 동시이행되어야 합니다.

위 의무는 민법과 그 판례에서 근거합니다.

 

임대주택 정상사용 지원에 대한 근거

• 민법 618조(임대차의 의의)
  • 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

• 민법 623조(임대인의 의무)
  • 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

• 판례 2004다2151

• 판례 94다34692

임대보증금 반환 근거

• 판례 87다1315

• 판례 77다1241

 

임대인의 권리

임대인의 주요 4개 권리는 아래와 같습니다.

• 임대료 청구
  • 임대인은 임차인에게 임대료 지급을 청구할 수 있습니다.
• 임대료 증액 청구
  • 임대인은 임차인에게 5% 이내의 범위에서 임대료 증액을 청구할 수 있습니다.
  • 이 경우 임대차 계약을 한 후, 또는 보증금 증액 후 1년 이내에는 증액할 수 없습니다.
• 임대주택의 반환 청구
  • 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대주택의 반환을 청구할 수 있습니다.
  • 임대주택 반환 시 임대인은 임차인에게 원상회복을 요구할 수 있습니다.
• 그 밖의 임대주택의 보전에 필요한 행위
  • 임대인이 임대주택의 보존에 필요한 행위에 필요한 행위를 할 때, 임차인은 거절할 수 없습니다.

위 권리는 민법과 주택임대차보호법에서 근거합니다.

 

임대료 청구 근거

• 민법 618조(임대차의 의의)
  • 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

임대료 증액 청구 근거

• 주택임대차보호법 7조(차임 등의 증감청구권)
  1. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  <개정 2020. 7. 31.>
  2. 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

임대주택의 반환 청구 근거

• 민법 615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)
  • 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

• 민법 618조 (임대차의 의의)
  • 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
• 민법 654조 (준용규정)
  • 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
• 민법 610조 1항 (차주의 사용, 수익권)
  1. 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.
• 민법 617조 (손해배상, 비용상환청구의 기간)
  • 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다.

임대주택 보전에 필요한 행위에 대한 근거

• 민법 624조 (임대인의 보존행위, 인용의무)
  • 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.

 

임차인의 의무

임대인의 주요 3개 의무는 아래와 같습니다.

• 차임 지급 의무
  • 임차인은 임대인에게 임대주택 사용에 대한 차임을 지급해야 합니다.
• 주택임차에 따른 의무
  • 임차인은 임대주택의 적법한 용법에 따라 사용해야 합니다.
  • 즉, 주택 용도 이외에 상업, 공업 등의 용도로는 사용할 수 없습니다.
  • 임차인은 임대주택의 수선이 필요한 경우(파손 등) 임대인에게 통지해야 합니다.
• 임차주택 반환 및 원상회복 의무
  • 임차인은 주택임대차게약이 종료되면 임대주택을 임대인에게 반환해야 합니다.
  • 이 때 임대주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다.
    • 임차인이 임대주택을 수리 또는 변경한 경우, 원칙적으로는 해당 부분을 임대 당시의 상태로 돌려놔야 합니다.
    • 원상회복 의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위, 내용, 임대당시의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용을 고려하여 구체적이고 개벽적으로 정합니다.

위 의무는 민법과 그 판례에서 근거합니다.

차임 지급

• 민법 618조(임대차의 의의)
  • 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

주택임차에 따른 의무

• 민법 610조 1항 (차주의 사용, 수익권)
  1. 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.

• 민법 654조 (준용규정)
  • 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
• 민법 610조 1항 (차주의 사용, 수익권)
  1. 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.
• 민법 615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)
  • 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

• 민법 617조 (손해배상, 비용상환청구의 기간)
  • 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다.

• 민법 374조 (특정물인도채무자의 선관의무)
  • 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

• 민법 634조 (임차인의 통지의무)
  • 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

임차주택 반환 및 원복회복

• 민법 615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)
  • 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
• 민법 654조 (준용규정)
  • 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

 

임차인의 권리

임차인의 주요 3개 권리는 아래와 같습니다.

• 임대주택의 사용 권리
  • 임대인은 임차인에게 임대료 지급을 청구할 수 있습니다.
  • 임차인은 임차주택 인도를 청구할 수 있습니다.
  • 임차인은 임차기간 중 임대주택의 상태를 유지하도록 청구할 수 있습니다.
• 임차권 주장 권리
  • 임차인은 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
  • 대항력을 취득하거라 임대차등기 해야 합니다.
• 임대차계약기간 2년 존속 권리
  • 임차인은 임대차기간 2년을 주장할 수 있습니다.
  • 임대차기간을 1년으로 정한 경우에는 2가지 선택이 가능합니다.
    • 1년후 이사를 가고 싶으면 임대차계약을 종료하고 이사를 가면 됩니다.
    • 계속 살고 싶으면 1년 더 거주하여 도합 2년을 거주할 수 있습니다.
    • 임대인은 계약기간 1년의 임대차계약에 대해서 1년
• 차임감액청구 권리
  • 임차인은 임대인에게 임대료 감액을 요청할 수 있습니다.
  • 임대차계약서 상 차임 감액금지 특약을 걸더라도, 임차인에게 불리한 조항이므로 효력이 없습니다.
  • 임차인의 과실 없이 임대주택을 사용할 수 없을 경우, 해당 분만큼 차임의 감액을 청구할 수 있습니다.

위 권리는 민법과 주택임대차보호법, 그리고 그 판례에서 근거합니다.

임대주택 사용 근거

• 민법 618조(임대차의 의의)
  • 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

• 판례 94다34692

임차권 근거

• 주택임대차보호법 3조(대항력 등)
  1. 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

• 민법 621조 (임대차의 등기) 2항
  1. 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
  2. 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

임대차계약기간 존속 근거

• 주택임대차보호법 4조 (임대차기간 등) 1항
  1. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

차임감액청구 근거

• 주택임대차보호법 7조 (차임 등의 증감청구권)
  1. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
  2. 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.  <신설 2020. 7. 31.>

• 주택임대차보호법 10조 (강행규정)
  • 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.