전세대출을 활용한 전세계약 절차

이전 글에서는 임차인이 전세대출을 활용하지 않는 상황에서 전세계약이 어떻게 이루어지는지 알아보았습니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/93

자기자본만 갖고 하는 전월세 계약 절차

임차인이 전세대출을 활용했을 경우의 전월세 계약 예시도 설명합니다.

 

임차인 상황

이 글에서 설명하려 하는 임대차 계약의 상황은 다음과 같습니다.

 

전세계약

• 임차인이 전세보증금에 필요한 현금으로 충분히 갖고 있지 않다.
• 임차인이 전세보증금에 신용대출을 활용하기에는 부담스럽다.
• 임차인이 전세대출을 활용한다.
• 임차인이 전세보증금반환 보증보험을 들지 않는다

전세대출

• 전세대출 반환을 집주인(임대인)이 직접 은행에 반환하는 방식인 경우
• 전세대출 반환을 세입자(임차인)이 직접 은행에 반환하는 방식도 있으나, 이 글에서는 다루지 않습니다.

 

임대차 계약전 ~ 임대차 계약 

임대차 계약 전 상황은 이전 글을 참고하시기 바랍니다

https://seeparkhouse.tistory.com/93

자기자본만 갖고 하는 전월세 계약 절차

 

임대차 계약 후 전세대출 신청

전세계약(임대차계약)을 하고 나면, 전세대출을 신청해야 합니다.

1. 세입자(임차인)은 전세대출을 실행 할 은행(금융기관)에 가서 전세대출 상담을 하고 신청을 합니다.
2. 은행(금융기관)은 전세계약(임대차계약)을 보고 전세대출 심사를 진행합니다.
3. 은행(금융기관)은 집주인(임대인)에게 연락하여 전세계약(임대차계약)의 사실을 확인합니다.
4. 은행(금융기관)은 세입자(임차인)에게 임차보증금 반환금 중 대출금 부분에 대한 채권을 양도 받습니다.
5. 은행(금융기관)은 집주인(임대인)에게 질권설정 통지 사실을 송부합니다.

은행이 질권을 설정하는 이유는 다음과 같습니다.

• 은행이 빌려준 돈을 돌려받기 위해 설정할 수 있는 권리 중에는 근저당(물권)과 질권(채권)이 있습니다.
• 은행은 집주인(임대인)의 소유물인 집에 직접 근저당을 할 수 없습니다. 돈을 빌리는 주체가 소유자인 집주인(임대인)이 아니라 그 집을 빌리는 세입자(임차인)이기 때문입니다.
• 따라서 은행은 채권인 질권을 설정 해야합니다.
• 은행은 질권을 설정하기 위해 임차인으로부터 임차보증금 반환 권한을 양도 받습니다.
• 질권은 채권이기 때문에, 부동산인 집에 직접적으로 등기를 할 수 없습니다.
• 은행이 설정하는 질권은 임대차계약서 상의 보증금 반환 권한을 바탕으로 집주인(임대인)에게 청구하는 성격의 권리입니다.

 

전세대출 승인 및 입주

전세대출 승인이 나면, 입주가 진행됩니다.

1. 집주인(임대인)에게 전세잔금을 입금합니다.
   • 세입자(입차인)은 전세잔금 중 대출금을 제외하고 집주인(임대인)에게 입금합니다.
   • 은행(금융기관)은 전세대출 승인분을 집주인(임대인)에게 입금합니다.
2. 세입자(임차인)은 전세집에 입주하고 이사짐을 풉니다.
3. 세입자(임차인)은 주민센터에 전입신고를 합니다.
4. 세입자(임차인)은 주민센터에 전입신고를 할 때, 임대차계약서를 같이 들고 가서 확정일자를 받습니다.

입주일의 주의사항

• 전입신고와 확정일자는 반드시 받도록 합시다

입주 후 주의사항

• 근저당 말소 특약을 한 경우, 계약대로 근저당이 말소되었는지 확인해야 합니다.

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전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력

https://seeparkhouse.tistory.com/68

내 전월세 보증금을 지키자 (2) - 확정일자와 배당

 

계약 만료 협의

임대차계약 만료 6개월 전부터 계약 연장/만료에 대한 협의를 할 수 있습니다.

자세한 내용은 이전 글을 참고하시기 바랍니다

https://seeparkhouse.tistory.com/93

자기자본만 갖고 하는 전월세 계약 절차

 

주의사항

만약 전세계약을 연장하려는 경우, 전세대출 또한 연장신청 해야 합니다.

 

전세 보증금 받고 정상적으로 임대차 계약 종료

계약이 만료되면, 전세보증금을 돌려받고 이사를 갑니다.

1. 세입자(임차인)이 이사를 위해 짐을 빼면, 집주인(임대인)은 집 내부에 하자(심각한 파손 등)을 확인합니다.
2. 세입자(임차인)은 집주인(임대인)에게 전세대출 반환을 위한 은행 계좌를 전달합니다.
3. 집주인(입대인)은 전세금을 반환합니다.
   • 전세대출 금액분은 은행에 반환합니다.
   • 나머지 금액은 세입자(임차인)에게 반환합니다.
   • 하자가 있을 경우, 하자분에 대해 반환을 해야 할 수 있습니다.
   • 관리비 사용분에 대해 정산합니다. (수도, 전기, 가스 등)
4. 세입자(임차인)은 이사를 갑니다.

 

전세보증금 미반환으로 임대차계약이 종료되지 않을 때

계약이 만료되어 가도 집주인(임대인)이 보증금을 돌려주지 못하는 상황일 수 있습니다.

이 경우, 세입자(임차인)은 다음과 같은 대응을 할 수 있습니다.

• 반강제적으로 계약 연장을 할 수 있습니다.
  • 반드시 이사를 가야 하는 상황이 아니라면, 세입자(임차인)은 거주 연장을 하는 것도 방법입니다.
  • 이 경우, 전세대출을 연장해야 합니다.
• 세입자(임차인)이 반드시 이사를 가야 한다면, 아래와 같이 대응해야 합니다.
  1. 임차권 설정을 합니다. 임차권 설정에는 집주인(임대인)의 동의가 필요하지 않습니다.
  2. 이사를 합니다.
     • 전세 자금이 부족하다면 대출을 받거나, 월세 거주해야 할 수 있습니다.
  3. 이 경우, 은행(금융기관)은 은행대로 전세대출금 반환을 진행합니다.
     • 이 경우, 임대인의 재산에 대한 경매를 진행합니다.

주의사항

• 은행은 은행대로 경매를 진행할 것이고 나름대로 대출금을 회수 할 것입니다.
• 세입자(임차인)은 임차인대로 남은 보증금을 회수해야 합니다.
  • 보통 경매가 진행되면 대항력, 배당순서에 따라 보증금을 전부 회수하거나, 일부만 회수하게 될 수 있습니다.
• 이런 복잡한 문제 때문에 많은 세입자(임차인)들은 전세대출 반환보증을 통해 채권관계에서 떨어져 있으려 합니다.