자기자본만 갖고 하는 전월세 계약 절차

이번 글은, 전월세 계약의 절차를 설명합니다.

계약 전에 어떤 것들이 진행되고

계약 시에는 어떤 것들이 진행되며

계약 만료가 가까워 오면 어떻게 해야 하는지

그리고 가장 많은 사고가 발생하는 계약 만료 시에는 어떤 일들이 일어나는지

 

자기자본만 갖고 전월세 계약을 할 때의 예시로 설명하는 글입니다.

 

임대차 계약의 기본

보통 우리가 말하는 전세계약, 월세계약의 법적인 용어는 임대차계약입니다.

이 글에서 말하는 임대인은 집주인이고, 임차인은 세입자입니다.

 

전월세 계약이란 집주인과 세입자 간에 이루어지는 주거 계약입니다.

임대차 계약이란 임대인과 임차인 간의 임대차 계약입니다.

• 임대차 계약의 최소 계약 단위는 없습니다.
• 하지만 임대차 계약 후 임차인은 최소 2년간 거주할 수 있습니다.
• 즉, 1년 계약 시에도 임차인이 원하면 임대인과 다시 계약하여 2년을 거주할 수 있습니다.

2020년 8월, 임대차3법 시행으로 임차인에게는 계약갱신 청구권이라는 권리가 생겼습니다.

• 임대차 계약 기간인 2년 거주 후에도 임차인은 원할 시 2년 더 거주할 수 있습니다.
• 단, 이 경우 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부할 수 있습니다.
• 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부한 경우, 임대인이 실제로 실거주를 하지 않아도 상관 없습니다.
• 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부한 경우, 다른 임차인과 임대차 계약을 하면 기존 임차인에게 손해배상을 해야 합니다.

계약갱신청구권은 별도의 글에서 자세하게 설명하도록 하겠습니다.

 

임대차 계약 상황

이 글에서 설명하는 임대차 계약의 상황에 해당하는 경우는 다음과 같습니다.

 

전세계약

• 임차인이 전세보증금에 필요한 현금으로 충분히 갖고 있다.
• 임차인이 전세보증금에 필요한 현금이 부족하지만 신용대출을 활용해서 채울 수 있다.
• 임차인이 전세대출을 활용하지 않는다.
• 임차인이 전세보증금반환 보증보험을 들지 않는다.

 

월세계약

• 임차인이 월세보증금과 월세에 필요한 현금을 충분히 갖고 있다.
• 임차인이 전월세대출을 활용하지 않는다.

 

임대차 계약 전

 

 

임대차 계약 전에는 다음과 같은 일들이 일어납니다.

1. 전세/월세(임대차)를 원하는 집주인(임대인)이 공인중개사에 연락하여, 집을 소개하고 임대차계약을 맺을 수 있도록 의뢰합니다.
2. 세입자(임차인)이 집을 구하기위해 공인중개사에 방문하면, 집들을 소개해 줍니다.
3. 세입자(임차인)은 소개받은 집 중 자신의 조건에 적합한 집을 선택합니다.
4. 세입자(임차인)이 공인중개사에게 특정 집에 전세/월세(임대차)계약 의사를 전달합니다.
5. 공인중개사는 집주인(임대인)에게 계약예정인 세입자(임차인)이 있음을 알립니다.

집을 둘러볼 때 주의사항

• 집을 둘러볼 때 빈 집이라면
  • 집의 낡은 부분이 있는지, 집의 넓이가 어느정도인지 확인이 가능합니다.
  • 집을 사용할 때 불편함, 동네의 불편함은 확인이 불가합니다. 이 부분은 직접 확인해야 합니다.
• 빈 집이 아니고 기존 세입자가 살고 있는 상태라면
  • 살고 있는 사람의 짐들 때문에 낡은 부분이나 실제 넓이가 가늠이 안됩니다.
  • 집을 사용할 때 좋은 점, 동네의 좋은 점을 기존 세입자에게 물어볼 수 있습니다.
  • 기존 세입자가 장점으로 말하지 않는 것에 주의해야 합니다. 이 부분은 그 집의 단점이 될 수 있습니다.
  • 세입자의 경우 굳이 집의 안 좋은 점을 알려주려 하지 않으나, 통상 거짓말은 하려하지 않기 때문입니다.

 

임대차 계약 시

임대차 계약 시에는 다음과 같은 일들이 일어납니다.

• 정식계약에 앞서 가계약을 하는 경우도 있습니다.
  • 가계약을 하는 이유는 정식 계약 전에 다른 세입자에게 그 집을 보여주지 않기 위함입니다.

1. 공인중개사와 집주인(임대인), 세입자(임차인)이 계약을 하기 위해 모입니다. 임대인 대신 대리인이 오는 경우도 있습니다.
2. 집주인(임대인)과 세입자(임차인)은 공인중개사가 전달해주는 임대차계약서 상의 내용을 확인합니다.
3. 임대차계약서 내용에 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 모두 이견이 없을 시 계약 진행이 되고, 임차인은 집주인(임대인)의 계좌에 계약금을 입금합니다.
4. 잔금일과 입주일을 협의 합니다. 잔금일과 입주일은 동일한 날짜로 합니다.

임대차 계약 시 주의사항

• 등기부등본 상의 소유자 정보와 계약에 나온 집주인(임대인) 확인을 잘 해야 합니다.
  • 집주인(임대인) 당사자가 나온 경우, 주민등록증과 등기부등본 상 이름, 주민번호를 확인해야 합니다.
  • 대리인이 나온 경우, 위임장과 인감증명서를 확인하고 그 이름과 주민번호를 등기부등본과 비교해야 합니다.
    • 인감증명서의 경우, 발급일로부터 3개월간 유효하므로 이 부분도 확인 합니다.
    • 인감증명서가 적법하게 발급된 진짜인지 확인해야 합니다.
    • 정부24 서비스 중 인감증명발급 사실확인에서 인감증명이 진짜 증명서가 맞는지 확인할 수 있습니다.
  • 대리인이 나온 경우, 가능하면 원래의 집주인(임대인)에 통화로라도 계약성사에 대한 인사를 전합시다.
    • 인사 내용은 '이 집에 전세계약 하는 OO입니다. 잘 부탁드립니다'
    • 굳이 인사를 하는 이유는, 집주인(임대인)과 이 임대차계약이 전세계약임을 상호확인 하는 것입니다.
    • 간혹, 대리인이 월세계약을 전세계약으로 사기치는 경우가 있습니다.
• 등기부등본의 '을구'에서 근저당이 있는지 확인해야 합니다.
  • 근저당 금액과 임대차 보증금의 합이 집값을 넘지 않도록 확인합니다.
  • 만약 그 합이 집값을 넘을 경우, '보증금 잔금 입금 후 근저당 말소' 특약을 넣는 것이 좋습니다.
• 계약금 또는 가계약금은 반드시 집주인의 계좌에 직접 이체해야 합니다.
  • 공인중개사는 임대차계약의 중개에 대한 의무 만이 있으며, 그 금액을 전달하는 의무는 없습니다.
  • 때문에 만약 공인중개사가 금액을 받고 도망가는 사기사건이 발생할 경우, 그 공인중개사를 찾아서 받아내야 합니다. 집주인(임대인)은 그 의무가 없습니다.
• 임대차계약서 특약사항을 잘 확인해야 합니다.
  • 임대차계약서에는 기본적으로 '현재 상태로 계약함'이라는 특약이 들어갑니다.
  • 이 특약의 내용은, 계약 만료 후 원상복구 의무를 말하는 것입니다.

 

전세대출을 이용하는 임대차 계약에 대한 글은 별도 작성하겠습니다.

 

입주일

입주일에는 다음과 같은 일들이 일어납니다.

1. 세입자(임차인)은 들어갈 집이 빈 것을 확인하고 집주인(임대인)에게 보증금 잔금을 전달합니다.
2. 보증금 입금이 확인된 후
   • 집주인(임대인)과 세입자(임차인)은 집의 관리비 정산을 확인합니다. 
   • 세입자(임차인)은 이사짐을 넣고 입주를 합니다.
3. 세입자(임차인)은 주민센터에 가서 전입신고를 합니다.
4. 주민센터에 갈 때 임대차계약서를 같이 들고가서 확정일자를 받습니다.

입주일의 주의사항

• 전입신고와 확정일자는 반드시 받도록 합시다

입주 후 주의사항

• 근저당 말소 특약을 한 경우, 계약대로 근저당이 말소되었는지 확인해야 합니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/32

전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력

https://seeparkhouse.tistory.com/68

내 전월세 보증금을 지키자 (2) - 확정일자와 배당

 

거주 중

거주 중에는 다음과 같은 일들이 일어납니다.

• 집의 시설 상 문제가 있을 때 : 곰팡이, 누수 등
  • 집주인(임대인)에게 수리를 요청해야 합니다.

거주 중 주의사항

• 만약 월세 거주중이라면, 월세 2회분 연체 시 임대차계약이 해지될 수 있습니다.
  • 이 경우 세입자(임차인) 측 귀속사유로 인한 해지이며, 2년 거주권한은 박탈됩니다.
  • 2회 연속 연체가 아니라, 임대차 계약기간 내 2회 연체인 경우입니다.

 

계약 만료가 가까워질 때

임대차계약 만료 6개월 전부터 계약 연장/만료에 대한 협의를 할 수 있습니다.

• 임대차계약 연장을 하지 않으려는 경우
  • 세입자(임차인)은 계약 만료 1개월 전까지 의사를 전달해야 합니다.
  • 집주인(인대인)은 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 의사를 전달해야 합니다.
  • 세입자는 새로 이사 할 집을 알아봅니다. (이 글에서 '임대차 계약 전'으로 돌아갑니다)
• 세입자(임차인)이 묵시적계약갱신을 통해 계약 연장을 하려는 경우
  1. 세입자(임차인)은 계약 갱신관련 연락을 임대인에게 하지 않습니다.
  2. 임대차계약 만료 1개월 전까지 세입자(임차인)과 집주인(임대인)이 계약만료 의사를 표시하지 않으면, 묵시적계약갱신 상태가 됩니다.

• 세입자(임차인)이 계약갱신청구권을 사용하여 계약 연장을 하려는 경우
  1. 집주인(임대인)은 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 만료의사를 전달합니다.
  2. 세입자(임차인)은 계약갱신청구권을 사용하여 계약 연장을 할 것을 전달합니다.
  3. 집주인(임대인)과 세입자(임차인)은 보증금 인상에 대해 협의합니다.
  4. 협의가 되면, 갱신에 대한 임대차계약서를 작성합니다.
• 세입자(임차인)이 계약갱신청구권을 사용할 때 집주인(임차인)이 거부하려는 경우
  1. 집주인(임대인)은 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 만료의사를 전달합니다.
  2. 세입자(임차인)은 계약갱신청구권을 사용하여 계약 연장을 할 것을 전달합니다.
  3. 집주인(임대인)은 실거주 의사를 전달하며, 계약 연장 거부를 합니다.

계약을 갱신 또는 만료하려는 경우 주의사항

• 차후 분쟁이 있을 경우를 대비하여 세입자(임차인)과 집주인(임대인)이 연락하는 내용을 잘 기록해야 합니다.
  • 문자를 증빙할 수 있습니다.
  • 녹음을 증빙할 경우, 이를 문서화 하는 작업이 필요하며 비용이 발생합니다.
  • 내용증명을 발송한 경우, 가장 높은 신뢰도의 증빙자료가 됩니다.

 

계약이 만료되어 정상적으로 이사가 가능할 때

계약이 만료되어 이사를 갈 때 다음과 같은 일들이 일어납니다.

1. 세입자(임차인)이 이사를 위해 짐을 빼면, 집주인(임대인)은 집 내부에 하자(심각한 파손 등)을 확인합니다.
2. 집주인(입대인)은 전세금을 반환합니다.
   • 하자가 있을 경우, 하자분에 대해 반환을 해야 할 수 있습니다.
   • 관리비 사용분에 대해 정산합니다. (수도, 전기, 가스 등)
3. 세입자(임차인)은 이사를 갑니다.

 

계약은 만료되었는데 집주인이 보증금 반환을 못 했을 때

계약이 만료되어 가도 집주인(임대인)이 보증금을 돌려주지 못하는 상황일 수 있습니다.

이 경우, 세입자(임차인)은 다음과 같은 대응을 할 수 있습니다.

• 반강제적으로 계약 연장을 할 수 있습니다.
  • 반드시 이사를 가야 하는 상황이 아니라면, 세입자(임차인)은 거주 연장을 하는 것도 방법입니다.
• 세입자(임차인)이 반드시 이사를 가야 한다면, 아래와 같이 대응해야 합니다.
  1. 임차권 설정을 합니다. 임차권 설정에는 집주인(임대인)의 동의가 필요하지 않습니다.
  2. 이사를 합니다.
     • 전세 자금이 부족하다면 대출을 받거나, 월세 거주해야 할 수 있습니다.

https://seeparkhouse.tistory.com/81

내 전월세 보증금을 지키자 (4) - 임차권 설정

주의사항

• 집주인(임대인)이 계속 보증금을 반환하지 못할 경우, 경매를 당할 확률이 높습니다.
• 이 경우, 대항력이 있다면 보증금을 보전할 수 있습니다.