임대차 3법으로 바뀌는 임대차 변경점

2020년 7월 30일, 법무부와 국토교통부에서 주택임대차보호법 개정안 통과에 대한 보도자료를 배포하였습니다.

이 개정안은 통칭 '임대차 3법'으로 불립니다.

200730(보도)주택임대차보호법개정안 본회의 관련(주택정책과).pdf

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이번 글에서는 이 주택임대차보호법 개정안으로 바뀌는 점들과 그 영향에 대해 정리하겠습니다.

 

주택임대차보호법 개정안 변경점

계약갱신청구권

기존	임차인은 임대차계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 의사를 전달할 수 있었습니다. 임대인은 임대차계약기간 만료 1개월 전까지 계약갱신 또는 계약 만료 의사를 전달할 수 있었습니다.
변경	임차인은 임대차계약기간 해당 기간 내에 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 계약갱신 청구권으로 계약갱신 의사를 전달할 경우, 이를 거부할 수 없습니다. 계약갱신청구권으로 갱신되는 임대차 계약기간은 2년입니다.

 

계약갱신청구거부권

기존	임대인은 임대차계약기간 만료 1개월 전까지 계약갱신 또는 계약 만료 의사를 전달할 수 있었습니다.
변경	임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우, 임대인은 자신 또는직계가족의 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.

 

계약갱신청구거부 허위로 인한 손해배상

기존	임대인이 임차인의 계약갱신을 거부하여도 아무 영향이 없었습니다.
변경	임차인이 계약갱신청구권을 행사하였고, 임대인이 자신 또는 직계가족의 실거주를 이유로 계약갱신을 거부하였을 때에 임차인이 요구한 갱신기간(2년)동안 정당한 사유 없이 제3자에게 대상 주택을 임대한 경우에는 임대인은 계약갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

손해배상액 산정

1. 임대인과 임차인 간 합의된 손해배상 예정금액
2. 1번 금액이 없는 경우 법정 손해배상 예정금액 중 가장 큰 금액
   • 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 3개월분에 해당하는 금액. 전세금은 전액 월세로 전환하며, 법정 전환률 4%를 적용합니다. (2020년 8월 27일 기준, 전월세 전환률은 2.5%입니다.)
   • 임대인이 신규 임대인에게 얻는 월단위 임대료에서 계약갱신 거절 당시의 월 임대료를 뺀 금액의 2년분
   • 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
     • 공인중개사 중개료
     • 이사비용
     • 임차인이 이사간 곳의 임대료에서 계약갱신 거절 당시의 임대료를 뺀 금액의 2년분

 

전월세 상한제 - 계약갱신 증액 상한

기존	주택임대사업자는 임대료를 5%까지만 증액할 수 있었습니다. 그 외에는 임대료 증액에 제한이 없었습니다.
변경	주택임대사업자와 그외의 임대인 모두 임대료를 5%까지만 증액할 수 있습니다. 또한, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려해서 최대 5%이내에서 상한률을 정할 수 있습니다.

 

분쟁조정위원회 확대

기존	임대인과 임차인 간 분쟁이 있을 때, 분쟁조정위원회에서 조정을 하고 있었습니다. 분쟁조정위원회는 대한법률구조공단에 설치되어 있었습니다.
변경	이 분쟁조정위원회를 늘려 다수의 분쟁에도 조정이 가능하도록 할 예정입니다. 분쟁조정위원회는 LH와 한국감정원에도 설치합니다.

 

주택임대차보호법의 관리 변경

변경	주택임대차 표준계약서를 법무부 장관이 국토부 장관과 협의하는 등 공동소관합니다.

 

전월세 신고제 - 임대차 신고제도

기존	임차인이 임대차계약서를 주민센터에서 확정일자를 받음으로써 국가에서 임대차계약관계를 파악하고 있었습니다.
변경	임대인은 임대차계약이 성립된 후 그 내용을 30일 이내에 주민센터 등 지자체에 신고해야 합니다. 임대인이 신고함과 동시에 임차인의 확정일자가 부여됩니다.

• 임대차 미신고 과태료 : 100만원
• 임대차 거짓신고 과태료 : 500만원

 

주택임대차보호법 변경으로 인한 영향

임차인이 계약 갱신을 할 수 있는 방법은 아래와 같이 늘어납니다.

	계약 갱신방법	비고
기존	상호간 합의에 의한 갱신
	묵시적 갱신	임대인과 임차인이 계약갱신 합의기간 내 갱신/만료를 합의하지 않은 경우 기존 계약기간과 동일하게 거주 가능 갱신기간 중에도 임차인은 계약만료 통보가 가능하며 통보 3개월 후 계약종료
변경	상호간 합의에 의한 갱신
	묵시적 갱신	임대인과 임차인이 계약갱신 합의기간 내 갱신/만료를 합의하지 않은 경우 기존 계약기간과 동일하게 거주 가능 갱신기간 중에도 임차인은 계약만료 통보가 가능하며 통보 3개월 후 계약종료
	계약갱신청구권 행사로 인한 갱신	임차인이 명확하게 계약갱신청구권 행사 의사를 표시한 경우 최대 2년간 거주 가능 갱신기간 중에도 임차인은 계약만료 통보가 가능하며 통보 3개월 후 계약종료

• 임차인은 원할 시, 일반적인 갱신계약을 하지 않고도 최대 6년을 임차하여 거주할 수 있습니다.
  • 기본계약 2년
  • 계약갱신청구권 2년
  • 묵시적계약갱신 2년
• 기존 임차인들이 그 집에서 계속 삶으로 인해 그 지역에서는 전세매물이 줄어듭니다.
  • 그 지역이 전세수요가 많은 지역이라면, 임대료 시세가 상승할 것입니다.
  • 그 지역이 전세수요가 많이 않은 지역이라면, 임대료의 변화는 없으나 임대료의 방식이 바뀔 것입니다.
    
    • 임대인에게 부과되는 세금이 늘어났기 때문에, 전세가격이 오르지 않으면 임대인이 전세계약을 할 이유가 없습니다.

 

계약갱신 시 임대료 증액 상한에 변화가 생깁니다.

	갱신 임대료 책정 방법	비고
기존	임대인과 임차인 합의	갱신 시 증액 상한 없음
변경	임차인 동의 시 지자체가 정한 상한선 만큼 증액	전월세 신고제로 인해 반드시 이 상한선 내에서만 증액이 가능
	임차인 미동의 시 분쟁조정위원회를 통한 증액

• 임대료가 5%이상 상승하지 않는 지역인 경우
  • 상한선 내에서도 임차인이 증액에 동의하지 않으면 증액한 금액으로 계약갱신을 할 수 없습니다.
  • 이 임대료 증액에 대한 분쟁이 많아질 것이기에 분쟁조정위원회를 증설한 것으로 보입니다.
• 임대료가 5%이상 상승하는 지역인 경우
  • 임대인과 임차인이 지자체가 정한 상한선 이상으로 임대료를 증액하는 것에 합의했다 하더라도 주택임대차보호법을 어긴 것이 됩니다.
  • 전월세신고제로 인해 임대인은 임대차계약서를 지자체에 신고해야 하기 때문입니다.

 

임대인의 계약갱신 거부 사례가 많아질 것입니다.

	계약 해지 방법	해지사유
기존	임대인과 임차인 합의 후 해지	임차인이 그만 살고 싶은 경우 임차인이 증액한 임대료를 감당할 수 없는 경우
변경	임대인과 임차인 합의 후 해지	임차인이 그만 살고 싶은 경우
	임차인의 계약갱신청구권에 대해 임대인이 실거주 사유로 거부	임대인이 임대료를 상한선만큼이 아닌 시세만큼 올리고 싶은 경우

• 임대료가 5%이상 상승하지 않는 지역의 임대인인 경우(그만큼 임차 수요가 많은 지역)
  • 임대인이 재산세, 종합부동산세, 임대소득세 등을 내기 위해 월세 형태로 임대방식을 바꿀 것입니다.
  • 지금 살고 있는 임차인의 계약기간이 만료되었을 때부터 임대방식의 전환이 시작될 것입니다.
    • 임차인의 동의 하에 전월세전환률에 따라 월세로 전환하거나
    • 현재의 임차인과 계약을 만료하고 (혹은 계약갱신청구거부권을 행사하고) 신규 임차인과 신규 월세계약을 할 것입니다.
• 임대료가 5%이상 상승하는 지역의 임대인인 경우 (임차수요가 많이 않은 지역)
  • 임대인은 전세라는 임대형태는 그대로 유지할 수 있으나, 임대료를 증액상한선만큼이 아닌 시세대로 맞추기 위해 계약 해지를 할 것입니다.
  • 만약 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인은 실거주를 이유로 계약을 거부할 것입니다.
  • 계약갱신 거부 후 2년간 공실 유지 후 신규 임차인과 임대차계약을 하거나
  • 계약갱신 거부 후 실거주자에게 매도할 것입니다.
• 손해배상 관련
  • 거부 시 '기존 임차인이 요청한 갱신기간 내 제 3자와 임대차계약을 할 경우' 기존 임차인에게 손해배상을 하는 것으로
  • 실거주 사유로 거부 후 임대인 또는 임대인의 직계가족이 실제 거주하는 것을 증명하도록 하는 조항은 없기 때문에 그냥 공실로 두는 경우가 늘어날 것입니다.

 

임대인이 전세를 유지해야 하는 이유가 적어집니다.

• 전세는 매도까지 이어지지 않으면 임대인이 실제로 얻는 이득이 없습니다.
  • 매도까지 완료하고 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세의 세금을 제하고 수익이 발생합니다.
  • 따라서 전세수요와 실거주수요가 높아 이익을 보고 매도를 할 수 있는 주택이 아니라면 임대인은 전세계약을 할 이유가 없습니다.
• 임대차계약 해지에서 월세계약이 유리합니다.
  • 기존에는 계약기간만 만료되면 계약해지가 가능했으나, 이후에는 일부러 공실을 만들지 않는 한 계약해지가 어렵습니다.
  • 월세의 경우, 임차인이 2회분의 월세가 연체되면 임차인의 과실로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (연속 2회가 아닌 계약기간 내 2회 연체)

 

개정된 임대차보호법의 시행시기

계약갱신청구권과 전월세 상한제

2020년 7월 31일부터 가능하며

• 2020년 12월 10일 이전 임대차 계약분
  • 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구해야 합니다.
  • 계약갱신청구권을 사용하여 재계약 하는 경우 전월세 상한제가 적용됩니다.
• 2020년 12월 10일 이후 임대차 계약분
  • 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 청구해야 합니다.
  • 계약갱신청구권을 사용하여 재게약 하는 경우 전월세 상한제가 적용됩니다.

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