임대차3법의 보증금 증액 제한, 전월세 상한제

임대차계약 시에는 임대인과 임차인 간 교환해야 하는 가치가 있습니다.

• 임대인은 임차인이 계약기간동안 거주할 임대주택을 제공합니다.
• 임차인은 계약기간동안 임대주택을 사용하는데 대한 임대료를 지급합니다.

임대차계약 갱신 시에는 임대인과 임차인이 위의 가치를 재협상하도록 되어 있었습니다.

재협상이기는 하지만, 현실에서는 임차인이 필요로 하는 집을 임대인이 갖고 있기 때문에 임차인이 좀 더 절박한 입장이었기에 임대인이 갑, 임차인이 을의 입장에서 협상을 했었습니다.

 

그런데 이번 임대차3법(주택임대차보호법 개정안)에서는 임대차계약 재협상 시에 임차인이 갑이 되어 진행할 수 있도록 하였습니다.

 

그 첫번째로, 임차인에게 계약갱신요구권이라는 강력한 권리를 부여하여 계약기간을 더 늘릴 수 있도록 하였습니다.

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임대차 3법으로 바뀌는 임대차 변경점

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그리고 두번째로 임차대계약 갱신을 위한 재협상 시, 임차인의 동의없이 임대료를 증액할 수 없도록 하였고 증액 한도도 정하였습니다. 바로 전월세상한제 입니다.

 

기존에는 임대인이 주택임대사업자인 경우에만 전월세상한제가 적용되고 있었습니다.

임대차3법에서는 그 대상을 모든 임대인으로 변경하였습니다.

 

전월세상한제가 적용되는 경우

전월세상한제는 아래의 상황에서 적용됩니다.

• 임대차계약 갱신 시, 임차인이 계약갱신요구권을 사용하였을 때 전월세상한제가 적용됩니다.
• 개정안 시행 전에 임대인과 임차인 간 임대료 증액 협상을 별도로 하였더라도, 임차인이 계약갱신요구권 사용 시에는 전월세 상한제가 적용됩니다. (즉, 기존 임대차계약에도 소급적용됩니다.)
  • 단, 계약갱신 협의 기간(임대차계약 만료 6개월전 ~ 1개월 전) 이내여야 합니다.
• 임대인이 주택임대사업자인경우에는 계약갱신요구권을 사용하지 않아도 전월세상한제가 의무사항입니다.

전월세상한제가 적용되면

• 임대인은 임대차계약 갱신 시 임대료를 기존 임대료의 최대 5% 까지만 인상해서 제안할 수 있습니다.
  • 법정 인상률이 5%이내입니다. 각 지자체에서 5%이하로 재조정이 가능합니다.
  • 각 지자체에서 전월세상한제 4%를 적용하면, 그 지역은 최대 4%까지만 인상해서 제안할 수 있습니다.
• 임차인은 임대인이 제시하는 임대료 증액을 거부할 수 있습니다.
  • 임차인이 임대료 증액 거부 시, 일단 임차인이 계약갱신요구권을 사용하였기 때문에 기존 임대료로 임대차계약을 진행합니다.
  • 이후 분쟁조정위원회에서 임대인과 임차인이 임대료 증액에 대한 조정을 진행할 수 있습니다.

 

전월세상한제가 적용되지 않는 경우

아래의 상황에서는 전월세상한제가 적용되지 않습니다.

• 신규 임대차계약일 경우에는 전월세상한제가 적용되지 않습니다.
• 기존 임대차계약을 갱신하는 경우에도 계약갱신요구권을 사용하지 않으면 전월세상한제가 적용되지 않습니다.
  • 일반적인 임대차 재계약이 이에 해당합니다.
  • 계약갱신요구권 사용시에는 반드시 전월세상한제가 적용됩니다.

 

전월세상한제 분쟁조정 시 문제점

위에서 명시한 전월세상한제가 적용되면, 임대인은 임차인의 동의 없이는 임대료 증액을 할 수 없습니다.

임대인이 임대료를 증액하기 위해서는 분쟁조정위원회에 임대료증액에 대한 조정신청을 해야 합니다.

 

이는 임대인 입장에서 상당히 불편하고 불리합니다.

왜냐하면

• 분쟁조정위원회 자체가 진행에 상당한 시간이 걸립니다.
  • 원래 법률조정은 시간이 오래 걸립니다. 최소 2개월은 걸리지 않을까 예상합니다.
• 분쟁조정을 임대인이 신청할텐데, 통상적으로 신청인이 요청에 대한 증빙을 해야 합니다.
  • 주변 임대료 시세와 상승률 등에 대한 자료들을 확실히 준비해야 조정신청에서 그나마 유리하게 흘러갈 것입니다.
• 임대인이 조정에서 이긴다고 해도 임대료를 소급적용 받는것만 가능합니다.
  • 임대인이 임대료를 증액하지 못해 손해를 입었다면, 이 손해에 대해서는 이 건과 별도로 처리를 진행해야 할 것입니다. 손해배상은 민법에서 다루기 때문입니다.

때문에 임대료를 1%든 5%든 올리려는 임대인들은 임차인의 계약갱신요구 시 임대료 증액에 대한 협상이 마음대로 안되면 계약갱신거절을 할 것입니다.

임대인들이 분쟁조정을 하는 상황 자체를 피하려 할 것이기 때문입니다.

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