주택 매매 시 주의해야하는 계약갱신요구권

임대차3법, 그 중 계약갱신요구권이 임차인에게 부여됨에 따라 임차인은 계약 갱신이 가까워오면 이 권리를 사용하여 현재의 주택에서 최대 2년 더 거주할 수 있게 되었습니다.

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임차인의 계약갱신청구권

그리고 이에 대항하여 임대인은 '본인 또는 직계의 실거주'를 이유로 이 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

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그런데 여기서 또 한 사람이 이 관계에 추가될 수 있습니다.

이 글을 읽는 당신이 이 주택, 세입자가 사는 집을 매수하려는 경우입니다.

 

임차인이 살고 있는 집을 사는 경우

당신은 지금 전세, 또는 월세를 살고 있습니다.

돈을 열심히 모으면서, 청약조건들을 유지하면서 아파트 분양에 당첨되기를 기다리면서 살고 있었습니다.

그런데 아무리 분양을 넣어도 분양가점에서 순위가 밀려 당첨이 되지 않습니다.

 

결국 분양을 받아 새집을 사는것은 포기하고 위치 좋고 연식이 좀 되는 아파트를 적당한 가격에 매수하려고 합니다.

집을 구하려고 돌아다녀보니 빈 집은 없고, 임차인들이 거주하고 있습니다. 당신도 지금 세입자로 살고 있으니, 이상하게 생각되지는 않습니다. 그래서 그 중 마음에 드는 집을 선택합니다.

 

지금은 세입자가 있는 이 집을 사고, 세입자가 집을 빼면 실거주를 하려고 준비합니다.

대신 지금 집은 임대인과 임차인이 협상이 되지 않아 계약기간이 끝날 때 까지는 기다려야 합니다.

 

여기서 주의 할 사항이 있습니다.

바로 임대차3법 때문입니다.

 

임차인이 계약갱신청구권을 사용한다면

임차인의 계약기간이 6개월 이상 남은 상황에서

• 당신이 소유권이전까지 마무리 했다면 계약갱신 협상기간 (만료 6개월전 ~ 1개월전 또는 만료 6개월전 ~ 2개월 전) 때 '집주인 실거주'를 사유로 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

임차인의 계약기간이 6개월 ~ 1개월 남은 상황에서

• 세입자의 동의가 필요합니다.
• 매매가 완료되기 전 세입자가 계약갱신요구권 사용
  • 당신(매수자)는 이를 그대로 승계합니다.
• 기존 임대인이 세입자에게 '실거주를 목적으로 한 매수인에게 집을 팔 계획'임을 알리고, 세입자가 이에 동의하면
  • 세입자는 계약갱신요구권을 사용할 수 없습니다.
  • 만약 세입자의 변심으로 계약갱신요구권을 사용한다 하더라도 인정되지 않습니다.
  • 대신, 이를 증명할 수 있는 내용을 남겨둬야 합니다.
• 기존 임대인이 세입자에게 매매계약을 알리지 않고 매매 한 경우
  • 세입자는 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
  • 당신(매수자)는 이에 대해 임대인과 매매계약 파기을 진행하게 될 수도 있습니다.
• 기존 임대인이 세입자에게 매매계약을 알리지 않고 당신(매수자)가 소유권이전까지 완료한 경우
  • 명확한 기준이 아직 없습니다.
  • 법무부는 임대차분쟁조정위원회를 통해 해결하라고 안내하고 있습니다.

임차인의 계약기간이 1개월 미만 남은 상황에서

• 기존 임대인이 세입자와 계약갱신에 대한 협의가 마무리 되었을 것입니다.
• 매수자는 기존 임대인의 협의 결과를 승계하게 됩니다.

남은 계약기간	계약 상태	계약갱신요구 거부
6개월 이상	소유권 이전 완료	실거주를 사유로 갱신거절 가능
6개월 ~ 1개월 (2020.12.09 이전 임대차 계약인 경우) 6개월 ~ 2개월 (2020.12.10 이후 임대차 계약인 경우)	매매전 세입자가 계약갱신요구권 사용	기존 임대인의 협상 승계
	기존 임대인이 '실거주하려는 사람에게 매매계획'임을 알리고 세입자가 동의	임차인이 계약갱신요구 불가
	기존 임대인이 세입자에게 매매계약을 알리지 않은 경우	실거주를 사유로 갱신거절 불가 * 기존임대인과 매수자 간 매매계약 분쟁
	기존 임대인이 세입자에게 매매계약을 알리지 않은 상태에서 소유권 이전 완료	분쟁조정위원회
1개월 미만	계약상태 무관	기존 임대인의 협상 승계

 

집을 사려면 공부가 필요한 세상

이전에는 세입자가 사는 집을 살 때 크게 고려할 것이 없었습니다.

세를 끼고 살 것인지, 세입자를 내보내는 조건으로 살 것인지만 생각하면 되었습니다.

 

하지만 이제는 상황이 복잡해졌습니다.

제대로 알지 못하면 2년 이상 매수한 집에서 살 수 없을 뿐 아니라 분쟁조정위원회에 참석까지 해야 하는 골치아픈 상황이 될 수 있습니다. 

 

실거주를 위해 집을 사려는 사람도 이런 법 조항을 다 따져보아야 한다는 것이 과연 실거주를 위해서만 집을 사라고 하는 정책이 맞는지 의문이 듭니다.