주택 공동명의 고려사항 (보유세, 임대)

주택을 구입할 때, 부부가 공동명의로 주택을 취득하는 경우가 있습니다.

하나의 주택에 대해 2명이 소유권을 갖게 되기 때문에 1명이 소유하는 것에 비해 세금과 관리에 좀 더 신경을 써야합니다.

이번 글은 주택을 공동명의 했을 때 고려해야 하는 것을 정리합니다.

이번 글을 읽을 때에는 이전에 작성한 '세금별 주택수 계산법'을 참고해야 합니다.

지분에 따라 주택수가 늘어날 수도 있고, 이는 세금을 산정하는 기준이 되기 때문입니다.
세금별 주택수 계산법 (tistory.com)

세금별 주택수 계산법

 

구매 시

구매하는 주택이 최초로 구매하는 주택이라면, 부부공동 명의 시 취득세가 1인 명의의 취득세와 다르지 않습니다.

 

보유 시

보유 중에는 다양한 세금이 연관됩니다.

 

재산세

재산세의 경우, 그 주택의 총 재산세를 지분율에 따라 나눠 내기 때문에, 총 납부하는 재산세는 달라지지 않습니다.

 

종부세

종부세의 경우, 인별과세로 적용됩니다.

1인이 1채를 갖고 있을 경우 종부세의 부과기준은 9억원까지 비과세가 됩니다.

부부가 1채를 공동명의로 갖고 있을 경우, 세대 2주택으로 적용되어 1인당 6억씩, 총 12억원까지 비과세가 됩니다.

단, 1세대 1주택에게만 주어지는 고령자 공제나 장기보유특별공제에서 제외됩니다.

그러니 공동명의 전에 세무사와 상담을 받는 것이 좋습니다.

 

임대계약

공동명의 주택을 임대할 때에는 아래의 주의사항이 있습니다.

• 공유지분의 과반이 동의 시에만 임대차 계약 가능
• 부부 공동명의로 공유지분이 각각 50%일 때에도 부부 간 동의 필요. 동의없이 계약시에는 임대차 계약 무효
• 임대차 계약시, 부부가 모두 계약서를 작성하는 현장에서 각각 계약을 체결해야 함
• 임대차 계약시, 부부 중 한명이 불참 시 계약서를 작성하는 현장에 불참자의 위임장이 있어야 함

임대소득세

임대소득세의 경우, '지분이 가장 큰 사람이 2인 이상일 때에는 각각의 소유로 계산'하기 때문에 2주택 기준으로 임대소득세가 부과 됩니다

임대소득세는 1주택일 경우 비과세(9억이하 주택일 경우에만), 2주택일 경우 월세 소득, 3주택 이상일 경우 월세소득+전세의 간주임대료 소득에 대해 부과됩니다.

만약 부부 중 1명이 건강보험피부양자 자격을 유지중이라면, 임대소득이 발생하는 순간 이 자격이 박탈됩니다.

따라서 부부간 합의하여 부부 중 1인을 주택임대수입의 귀속자로 정해야 1주택 기준으로 임대소득세가 부과됩니다.

이를 위해 약정서의 작성이 필요하고 수입을 특정인에게 귀속시키는 작업이 필요합니다.

 

매각 시

매각 방법에는 2가지가 있습니다.

지분을 소유한 모두가 동의하여 주택전체를 매각하거나, 지분을 소유한 사람이 자신의 지분만 매각하는 방법입니다.

주택전체를 매각하려는 경우, 지분을 1%라도 소유한 사람이 거부하면 주택 전체를 매각할 수 없습니다.

 

양도소득세
양도소득세의 경우, 세대의 주택 수기준으로 세율이 부과되기 때문에 1인 명의일 때와 차이가 없습니다.