임대차3법 : 전월세신고제

2020년에 임대차3법이 시작되었습니다.

계약갱신청구권으로 임대인(또는 직계존비속)이 거주하지 않으면 세입자가 2년 더 살 수 있도록 하였습니다.

전월세상한제로 세입자가 계약갱신청구권 사용 시 이전 임대료의 5%이상 인상할 수 없도록 하였습니다.

그리고 그 마지막인 전월세신고제가 2021년에 시행됩니다.

 

이번 글은 전월세신고제와 그 영향에 대해 정리합니다.

 

전월세신고제

시행일

2021년 6월 1일부터

 

 

관련법령

부동산 거래신고등에관한법률 제 6조의 2 ~ 5 (2021. 06. 01부터 효력)

 

시행목적

세입자(임차인)

전세, 월세를 구할 때 적정 임대 시세를 알 수 있도록 하기 위함입니다.

 

임대인

임대소득을 밝히고 탈세를 막기 위함입니다.

 

시행대상

모든 지역과 모든 주택이 대상인 것은 아닙니다.

대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 신고합니다.

• 대통령령으로 정하는 내용은 일반적으로 시행령 (이 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령)에 명시되지만 아직 명시되어 있지 않았습니다.

 

신고방법

신고 시기

• 신규 임대차 계약 시
  • 법령 제 6조의 2
• 기존 임대차 계약의 내용이 변경되었을 시 (보증금이나 월세 등 임대차 가격 변경)
  • 법령 제 6조의 3

 

신고 기한

주택 임대차 계약 시 30일 이내

 

신고 내용

임대계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등 계약사항을 관할 시·군·구청에 신고합니다.

신고는 인터넷으로도 가능합니다.

전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 세입자의 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

 

신고자

임대차계약 당사자가 공동신고

• 임대인
• 임차인
  • 임차인의 경우, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고를 한 것으로 처리합니다.

임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있습니다.

• 국토교통부령으로 정하는 내용은 일반적으로 시행규칙 (이 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙)에 명시되지만 아직 명시되어 있지 않았습니다.

신고 후에는 해당 기관에서 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 발급하도록 되어 있습니다.

 

임대차시장 파악 방법: 전월세신고의 변화

기존에도 국가에서는 임대차 시장을 파악하고 있었습니다.

하지만 모든 임대차 시장을 파악하지는 못하고 있었습니다.

 

확정일자

신고주체 : 세입자(임차인)

기존에는 임차인이 임대차계약서를 주민센터에서 확정일자를 신고하였습니다.

확정신고는 임차인의 의무는 아니었으나 임차인의 권리를 보호해주는 장치였습니다.

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확정신고하면 신고한 내용이 한국부동산원에 임대차 시세가 등록되어 이를 열람할 수 있었습니다.

 

전월세신고제

신고주체 : 임대차계약당사자가 공동으로 신고

 

전월세신고제는 확정일자와 달리 의무사항이기 때문에 누락이 발생하기 어렵습니다.

전월세신고제의 시행으로 국가에서는 임대차 시장을 더 투명하게 볼 수 있게 됩니다.

 

 

전월세신고제 영향

세입자 권리보호

전월세신고에 따라 세입자의 권리 중 확정일자에 대한 권리가 보호됩니다.

확정일자는 주택이 경매로 넘어갔을 때 배당 순서에 영향을 주는 권리입니다.

단, 확정일자는 전입신고와 병행되는 만큼 세입자는 실제 입주 후에 전입신고를 반드시 해야 합니다.

 

세금

돈의 이동이 투명해지는 만큼, 세금에도 영향이 있습니다.

 

세입자

부모가 자식에게 전세보증금을 지원해주는 경우, 나라에서 추적하기 편해집니다.

신혼부부의 경우, 부모님으로부터 전세자금을 빌리는 것은 증여입니다.

지금까지는 확정일자 신고를 하지 않으면 이를 추적하기 어려웠으나, 앞으로는 추적할 수 있습니다.

부모님으로부터 전세자금을 지원받으려 한다면, 정상적으로 증여신고를 하거나 차용증을 작성하도록 해야 합니다.

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차용증 작성요령 (tistory.com)

차용증 작성요령

 

국세청이 어떻게 불법증여를 추척하는지 궁금하실텐데, 

국세청에서는 주택 매매 시 매수인의 나이, 연소득, 소비를 바탕으로 추척하는 방식으로 불법증여를 추적합니다.

이를 전세계약에 적용시켜 전세금을 확인하고, 임차인의 나이와 연소득, 소비를 고려하여 과도한 전세금이라고 판단되면 불법증여를 추적할 것입니다.

 

임대인

임대인들은 임대소득세를 납부합니다.

전월세신고제를 시행함에 따라, 좀 더 투명하게 임대소득세를 납부하게 됩니다.

이에 대한 반대급부로, 임대인들이 세금을 세입자에게 전가하기 위해 임대보증금을 더 올리거나, 월세를 증액할 것입니다. 이는 2020년에 임대차3법 발표 이후 전세의 반전세화, 전세의 월세 전환을 통해 이미 검증되었습니다.

 

마무리

어떤 정책이든 장점이 있고 단점이 있습니다.

정책을 따르는 입장에서 중요한 것은 단점을 조심하여 실수를 하거나 손실을 입지 않도록 하는 것과 장점을 잘 이용하는 것입니다.

정책은 이미 발표되었으니, 임대인과 세입자 모두 이를 잘 숙지하고 준비하시기 바랍니다.