전세계약 전 확인사항

저는 전세를 좋아하지 않습니다.

전세로 살 생각도 없고, 내 집을 전세로 줄 생각 또한 없습니다.

저렴한 월세에서 살거나 가격이 오르지 않더라도 저렴한 집을 사서 거주하고 그 외 확보한 현금으로 투자를 하는 것이 제가 살고 있는 삶입니다.

 

하지만 주위에는 '월세로 사는 것보다는 전세로 살아야 돈을 모을 수 있다'라면서 전세를 준비하는 사람들이 있습니다.

다른 사람의 결정을 바꾸는 것은 어렵고, 주제넘습니다.

그래서, 제가 이런 사람들을 위해 할 수 있는 것은 '그렇다면 전세계약 할 때 무엇을 조심해야 하는지'를 알려주는 것입니다.

 

이번 글은 '전세계약 전에 확인해야 하는 것들'에 대한 정리입니다.

 

전세계약 전 확인사항

1. 등기부등본

등기부등본으로 집의 법적인 효력이 건강한 상태인지 확인해야 합니다.

공인중개사가 뽑아주는 것 말고 본인이 미리 뽑습니다. 가능하면 말소기록이 포함된 등기부등본을 확인하는 것이 좋기 때문입니다.

등기부등본은 대법원 인터네등기소에서 뽑을 수 있습니다.

등기부등본의 발급방법과 보는방법은 아래 글을 참고하시면 됩니다.

등기부등본 발급과 확인 (tistory.com)

 

2. 계약하려는 집의 매매가

계약하려는 집이 아파트라면 아파트 매매 시세를 확인합니다.

계약하려는 집이 빌라라면 해당 빌라건물 내의 최근 매매 가격을 확인합니다.

등기부등본 상에 내가 계약하려는 집의 매매가와 해당 빌라 내 최근 매매가격 중 더 최근 가격을 확인합니다.

3. 계약하려는 집의 전세가 시세

계약하려는 집이 아파트라면 아파트 전세 시세를 확인합니다.

계약하려는 집이 빌라라면 해당 빌라 인근의 전세 시세를 확인합니다.

 

전세계약하면 안되는 집

1. 등기부등본 갑구에 소유권 이전 이외에 다른 권리가 잡힌 집

예시

• 압류, 가압류
• 가처분, 가등기
• 경매개시결정

이런 권리가 잡혀있다는 것은, '이 집은 집주인이 전세금을 돌려주지 못하고 곧 팔릴 집'이라는 것입니다.

당연하게도, 강제로 팔릴 집에 전세계약을 하면 안됩니다.

 

2. 등기부등본 말소기록 중 현주인이 인수한 이후 갑구에 다른 권리가 잡현던 적이 있는 집

위의 경우와는 달리 이 집은 곧 팔릴 집은 아닙니다.

 

하지만 이런 기록이 있다는 것은 기본적으로 현 집주인의 자금융통이 원활하지 않다는 것입니다.이는 곧 '전세계약이 만료되어도 제 때 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있다'를 뜻합니다.

단, '현 집주인이 소유권이전'의 이전에 있었던 기록들은 무시하셔도 됩니다.

전세보증보험을 가입할 수 있다 하더라도, 전세보증보험이 만능은 아닙니다. 이는 아래의 '전세계약 전 숙지해야 하는 위험(RISK)'에서 다시 설명합니다.

 

3. 집의 선순위근저당과 계약할 전세보증금의 합이 매매가의 일정비율을 넘어서는 집

• 서울 : 80% 이상
• 그 외 : 70% 이상

전세계약을 할 당시에는 괜찮았지만, 계약 이후 집주인의 상황이 나빠져 집이 경매로 넘어가는 경우도 있습니다.

집이 경매로 넘어간 경우, 전세계약보다 빠른 선순위 근저당이 남아있다면 전세금을 보장받지 못합니다.

내 전월세 보증금을 지키자 (1) - 전입신고와 대항력 (tistory.com)

내 전월세 보증금을 지키자 (1) - 전입신고와 대항력

전세계약 시 '잔금입금 후 선순위근저당 말소' 특약을 넣는 것이 가장 좋지만,

선순위 근저당이 집값의 30%이고 여기에 전세보증금을 합쳐도 매매가를 넘지 않으니 안심하라고 하는 경우도 있습니다.

그렇지만 단순히 매매가만 넘지 않으면 되는 것이 아닙니다.

위에 명시한 비율은 가능한 한 넘기지 않아야 합니다.

위에 명시한 비율은 경매 1회 유찰 시 경매시작 최저가입니다. 인기 아파트를 제외한 대부분의 주택은 경매에서 기본 1회 유찰이 된다고 보시면 됩니다.

경매 최저가보다 낮아야 경매낙찰자가 낙찰하기 부담이 없어 빨리 팔리고, 경매 낙찰금에서 내 돈의 대부분을 찾을 확률이 높아집니다.

 

4. 집의 선순위근저당이 60%를 넘어서는 집

전세계약 시 '잔금입금 후 선순위근저당 말소' 특약을 넣는 것이 아니면 계약하지 않아야 합니다.

전세보증보험 가입이 되지 않습니다.

 

5. 다가구주택

다가구주택에는 나 이외에도 여러 세입자가 있습니다.

그 말인 즉, 다른 세입자들의 보증금이 나에게는 선순위 근저당과 다름없다는 말이 됩니다.

경매 진행 시 나보다 먼저 돈을 돌려받는 사람이 있다는 것은 내가 돌려받을 수 있는 몫이 적어진다는 것이고

내가 돌려받을 수 있는 몫이 적어졌을 때 나에게 대항력이 없다면 돌려받지 못한 몫은 증발합니다.

 

6. 근린생활시설

근린생활시설은 전세보증보험 대상이 아닙니다

 

7. 전대차

전대차란, 집주인이 아니라 세입자가 다른 세입자에게 임차(전세, 월세)를 주는 것을 말합니다.

 

 

권리관계가 복잡해지며, 경매를 하지 않는 일반적인 사람들은 이 권리관계를 잘 알지 못하니 그냥 계약하지 않는 것이 낫습니다.

 

8. 미등기주택

이런 집에 전세계약을 하면 당연하게도 아무 권리를 보장받을 수 없습니다.

 

 

전세계약 전 숙지해야 하는 위험(RISK)

1. 전세계약이 만료되어도 집주인이 만료일에 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우도 있다

전세계약이 만료되어도 다음세입자가 구해지지 않는다는 이유로 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인들이 있습니다.

집주인들이 받은 전세보증금으로 재투자를 하고 있어서 현금이 없기 때문입니다.

결국 언젠가 돌려받기는 하겠지만, 내가 원하는 때가 아닐 것입니다.

 

2. 전세보증보험을 가입했다 하더라도 전세계약 만료일에 바로 돈을 돌려받는 것은 아니다

전세보증보험으로 보증금을 돌려받을 수 있는 상황은 2가지입니다.

① 전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때

 : 주택임차권등기명령을 마친 후 이행청구를 해야 합니다.

  단, 주택임차권등기명령이 완료되지 않아 결정문을 제출하는 경우에도 이행청구 및 심사 가능합니다.

  이 때에는 보증금 수령 이전까지 등기가 완료되어야 합니다.

내 전월세 보증금을 지키자 (4) - 임차권 설정 (tistory.com)

내 전월세 보증금을 지키자 (4) - 임차권 설정

② 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 전세보증금을 반환받지 못하였을 때

 : 경매가 진행되면 배당을 신청하고, 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행청구합니다.

 

즉 내가 예상한 날이 아니라 내가 예상한 것보다 더 이후에 보증보험으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

3. 가능하면 전세회전율이 좋은 집을 찾아야 한다

결국 다음 전세입자가 빨리 구해지지 않으면 내 전세보증금은 늦게 돌려받게 됩니다.

다음 전세입자가 빨리 구해지는 곳을 찾으면 그만큼 내 전세보증금을 빨리 돌려받을 수 있게 됩니다.

 

4. 전세회전율이 좋다는 것은 사람들의 거주수요가 높다는 것이고 그만큼 비싸다는 것이다

다음 전세입자가 금방 구해진다는 것은 이 집에 전세로 살고 싶어하는 대기 수요가 많다는 것입니다.

대기수요가 많으면, 그만큼 전세가는 오르게 되어 있습니다.

내가 지금 계약 하는 곳의 전세가가 인기 지역이라면, 다음 계약 시에는 전세가격이 더 오를 것입니다.

그리고 그것은 다은 지역들도 비슷할 것입니다.

 

5. 전세계약을 한 후에는 전세보증금을 받을 때까지 그냥 이사를 가면 안된다

전세보증금을 받지 않았는데 이사를 하면, 대항력을 상실할 수 있습니다.

전세보증금을 받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 해야 한다면, 임차권을 설정하고 이사를 가야 대항력을 상실하지 않습니다.