임대차(전월세)계약과 전세권의 차이

일반적인 임대차계약과 전세권의 차이를 알지 못하는 경우가 있습니다.

또, 전세권이 임대차계약보다 좋다는 것은 아는데 어떻게 좋은 것인지 모르는 경우도 있습니다.

 

이번 경우는 전세권 설정과 임대차계약에 대한 비교에 대한 글입니다.

 

전세권과 임대차계약 비교

	전세권	임대차 계약
취급	물권	채권
등기부등본 상 권리	전세권 설정등기 집주인 동의 필요	등기 없음
비용	계약금액 발생 중개비용 발생 등기의 설정, 말소에 대한 등기비용 발생	계약금액 발생 중개비용 발생
관련 법	민법	주택임대차보호법
전입신고	불필요 전세권 등기에 반영하며, 즉시 효력발생	필요 다음날 0시부터 효력발생
점유	불필요	필요
확정일자	불필요 전세권 등기 상 반영	필요
경매신청권한	있음	없음
경매 시 배상신청	자동 배당신청 (강제)	별도로 배당신청 필요
재임대	임대인 동의 시 가능	임대인 동의 시 가능
권리 양도	임대인 동의 시 가능	불가능
담보 설정	임대인 동의 시 가능	불가능
우선변제권	후순위 물권보다 우선 변제받을 수 있음 채권보다 우선변제 받을 수 있음	대항력(전입신고, 점유)와 확정일자를 갖추면 주택임대차보호법으로 보호받아 후순위 물권보다 우선 변제받을 수 있음 채권보다 우선변제 받을 수 있음

 

임대차 계약

취급 : 채권

• 전세계약은 집주인의 채무로 간주됩니다.
• 전입신고를 하고 점유를 하여 대항력을 갖추면 채권이 아니라 물권도 동일한 취급을 받습니다.

관련법령 : 주택임대차보호법

 

임대차계약 설정

임대차계약은 최소 2년 유효합니다.

• 2년 미만 계약 시, 임차인은 2년간 유효함을 주장할 수 있습니다.

임대차계약은 갱신할 수 있습니다.

• 임대인과 임차인의 상호 합의에 의한 갱신 
• 임차인의 계약갱신청구권 사용
• 묵시적계약갱신

전월세계약 재계약 3가지 방법과 주의사항 (tistory.com)

 

임대차계약의 권리

사용권

• 해당 부동산을 용도에 맞게 사용할 수 있는 권리가 있습니다.

우선변제권이 있습니다.

• 등기부등본 상 후순위권리나 기타 채권자보다 우선변제받을 수 있습니다.
• 대항력(전입신고, 실제점유)가 있어야 하고 확정일자를 받아야 합니다.
• 임대인이 전세금 반환을 미루면 임대인의 동의 없이 임차권을 설정할 수 있습니다.
  • 임차권의 효력기준일은 대항력 발생일입니다.
• 소액보증금의 경우 지자체 기준에 따라 후순위권리나 채권보다 우선하여 일부 또는 전부를 우선변제받을 수 있습니다.

임대차 계약 종료 시, 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

내 전월세 보증금을 지키자 (1) - 전입신고와 대항력 (tistory.com)

내 전월세 보증금을 지키자 (2) - 확정일자와 배당 (tistory.com)

내 전월세 보증금을 지키자 (3) - 소액임차보증금 (tistory.com)

내 전월세 보증금을 지키자 (4) - 임차권 설정 (tistory.com)

 

임대차계약 소멸

임대차계약 기간 만료로 소멸합니다.

• 임차인이 계약갱신청구권 사용 시 임대인(본인 및 직계존비속)의 실거주 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다.

묵시적 계약 또는 계약갱신청구권 사용 시, 임차인의 통보에 의해 소멸 가능합니다.

• 통보 후 3개월 이후부터 소멸 가능합니다.
• 2기에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

임차인이 해당 부동산을 용도 외 이용하거나 2기에 해당하는 차임을 연체한 경우 소송에 의해 소멸할 수 있습니다.

 

 

전세권

취급 : 물권

• 물건, 이 경우에는 부동산에 대한 권리입니다.

물건에 직접 설정하는 권리이기 때문에, 일반적인 전세계약보다 부동산에 대해 강한 권리를 갖습니다.

 

관련법령 : 민법 제 6장, 제 303조 ~ 319조

 

전세권의 설정

• 전세권계약 후 임대인 동의 하에 등기부등본에 설정하며, 등기수수료가 발생합니다.
  • 등기 시에는 전세금액 또한 등기합니다.
• 전세권은 특별히 해제하지 않는 이상 최소 1년, 최대 10년간 유효합니다.
  • 10년이 넘을 경우에는 10년으로 강제됩니다.
  • 1년 미만일 경우에는 1년으로 강제됩니다.
• 전세권은 갱신 가능하며, 1회 갱신 시 최대 10년 갱신이 가능합니다.
• 묵시적 계약갱신이 가능합니다.
  • 임대인이 전세권 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않는 경우
  • 기존 계약 조건(계약금액)으로 동일하게 재계약하는 것으로 인정합니다.
  • 이렇게 갱신된 경우, 전세권의 계약기간은 설정하지 않은 것으로 봅니다.

전세권 설정 시 필요 서류

• 전세권설정계약서
• 첨부자료
  • 임대인의 인감증명서
  • 전세권자의 주민등록등(초본) 또는 주민등록증 사본
  • 해당 부동산의 도면 (부동산의 일부만 전세권 설정하는 경우)
  • 등록면허세납부고지서
  • 등록면허세영수필확인서
  • 등기필증
  • 등기수입증지 (등기신청 수수료 발생)
• 등기부등본 : 전세권등기신청 시 등기부등본 상 부동산의 표시정보를 작성할 때 참고용입니다.

전세권 설정 시 참고

• 등기의무자 : 소유자 (임대인)
• 등기권리자 : 전세권자 (임차인)
• 전세권 설정 비용 = 등록면허세 + 지방교육세 + 등기신청 수수료
  • 등록면허세 = 전세금액의 0.2%
  • 지방교육세 = 등록면허세의 20%
  • 등기신청 수수료 = 방문신청 시 15,000원, 전자신청 시 10,000원

 

전세권의 권리

사용권

• 해당 부동산을 용도에 맞게 사용할 수 있는 권리가 있습니다.
• 실제 점유하고 있지 않아도 상관없습니다.
• 주소지를 옮겨도 상관없습니다.

우선변제권이 있습니다.

• 등기부등본 상 후순위권리나 기타 채권자보다 우선변제받을 수 있습니다.
• 임대인이 전세금 반환을 미루면 해당 부동산에 경매신청을 할 수 있습니다.

전세권을 타인에게 양도할 수 있습니다.

• 양도금지 설정 시에는 불가합니다. 
• 전세권을 양도받은 경우에도 설정한 전세권의 효력은 변하지 않습니다.

전세권을 타인에게 담보로 제공할 수 있습니다.

• 담보금지 설정 시에는 불가합니다.

타인에게 재임대(전대)할 수 있습니다.

• 전대금지 설정 시에는 불가합니다.
• 전대 시, 집에 하자(재임대를 하지 않았다면 발생하지 않았을 하자)가 발생하면 전세권자가 처리해야 합니다.

전세권 계약 종료 시, 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

전세권의 말소

말소 사유

• 전세권자와 임대인이 상호 동의 하에 전세권설정등기의 말소가 가능합니다.
• 전세권 계약기간을 설정하지 않은 경우, 임대인 또는 전세권자가 언제든 전세권 소멸 통고가 가능합니다.
  • 통고 이후 6개월이 지나면 전세권은 자연소멸합니다.
• 전세권자가 해당 부동산을 용도 외 이용 시, 임대인이 전세권 소멸 요청을 할 수 있습니다.
  • 주택을 상업용으로 사용하거나 상가를 주거용으로 사용하는 경우
• 전세권자와 임대인이 계약시 약정한 소멸사유가 발생하면 전세권이 말소됩니다.

전세권 말소 시 필요 서류

• 해지증서
  • 상호해지 시에는 해지증서가 필요합니다.
  • 판결에 의한 말소 시에는 판결정본과 판결의 확정증명서가 필요합니다.
  • 조정에 의한 말소 시에는 확정증명원이 필요합니다. (결정정본 또는 화해권고결정정본에 대한 확정증명원)
    • 조정조서, 화해조서, 인낙조서를 확정증명원 대신 제출할 수 있습니다.
• 첨부자료
  • 등록면허세납부고지서
  • 등록면허세영수필확인서
  • 등기필증
  • 등기수입증지 (등기신청 수수료 발생)
• 등기부등본 : 전세권등기신청 시 등기부등본 상 부동산의 표시정보를 작성할 때 참고용입니다.

전세권 말소 시 참고

• 등기의무자 : 전세권자 (임차인)
• 등기권리자 : 소유자 (임대인)
• 전세권 설정 비용 = 등록면허세 + 지방교육세 + 등기신청 수수료
  • 등록면허세 = 부동산 1개 당 6,000원
  • 지방교육세 = 등록면허세의 20%
  • 등기신청 수수료 = 방문신청 시 3,000원, 전자신청 시 1,000원