전세권과 임차권의 차이

부동산 등기부등본에 임차인이 설정할 수 있는 권리는 2가지가 있습니다.

바로 전세권과 임차권입니다.

 

이번 글은 이 2가지 권리를 비교하여 정리합니다.

 

전세권과 임차권의 개념 비교

전세권

임차인의 부동산 사용 권리에 대한 등기입니다.

집을 사용하기 전, 아무 문제없을 때 설정하는 등기입니다.

임차권

집 사용 계약이 만료된 후, 문제가 발생했을 때 설정하는 등기입니다.

임대차계약이 만료되었으나 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못한 임차인의 권리를 보호하기 위해 하는 등기입니다. 

앞으로 법적 절차를 밟을수도 있다는 경고로, 집주인을 심리적으로 압박하기 위한 수단으로 활용됩니다.

이후 전세보증금 반환소송이나 경매 신청으로 이어질 수 있습니다.

 

 

전세권과 임차권 비교

	전세권	임차권
취급	물권	채권 (전입신고 및 확정일자에 대한 물권 취급)
등기 설정시기	전세권 계약 후	임대차계약 만료 후
등기부등본 상 권리	전세권 설정등기 집주인 동의 필요	임차권 설정등기 집주인 동의 불필요
비용	계약금액 발생 중개비용 발생 등기의 설정, 말소에 대한 등기비용 발생	등기의 설정, 말소에 대한 등기비용 발생
관련 법	민법	주택임대차보호법 상가임대차보호법
전입신고	불필요	임차권 설정등기 전에는 필요 임차권 설정등기 후에는 불필요
점유	불필요	임차권 설정등기 전에는 필요 임차권 설정등기 후에는 불필요
확정일자	불필요	임차권 설정등기 전에는 필요 임차권 설정등기 후에는 불필요
경매신청권한	있음	없음
경매 시 배상신청	자동 배당신청 (강제)	자동 배당신청 (강제)
재임대	임대인 동의 시 가능	불가능
권리 양도	임대인 동의 시 가능	불가능
담보 설정	임대인 동의 시 가능	불가능
우선변제권	후순위 물권보다 우선 변제받을 수 있음 채권보다 우선변제 받을 수 있음	최초전입신고 및 확정일자 기준으로 후순위 물권보다 우선 변제받을 수 있음 채권보다 우선변제 받을 수 있음

 

전세권과 임차권의 등기 방법의 차이

설정등기

전세권

임대인과 임차인이 전세권 계약 후 등기소에서 같이 등기하며, 그렇기 때문에 임대인과 임차인의 상호 동의가 필요합니다.

전세권등기 신청 시 필요사항은 이전 글을 참고하시면 됩니다.

 

 

임대차(전월세)계약과 전세권의 차이 (tistory.com)

 

임차권

임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인이 단독으로 임차권등기명령 신청 후 재판을 통해 등기합니다. 

임차권 등기명령 신청에서 발생한 비용은 임대인에 청구할 수 있습니다.

 

신청 요건

• 임대차계약기간이 만료되었어야 합니다. 즉, 임대차계약기간이 만료되었음을 증명할 수 있어야 합니다.
• 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못했어야 합니다.
• 임차한 부동산이 등기부등본 상 등기된 부동산이어야 합니다.
• 임차한 공간이 호수가 없는 등 건물의 일부로 간주될 경우, 그 도면을 같이 첨부해야 합니다.
• 임차인이 아닌 전차인은 임차권을 설정할 수 없습니다.

 

 

임차권등기명령 신청 시 기재사항

• 사건표시
• 임대인과 임차인에 대한 정보 (성명, 주소), 임차인의 주민등록번호
• 임대차 대상 부동산
• 돌려받지 못한 보증금 : 보증금 전체 또는 일부로, 돌려받지 못한 금액만 기재
• 신청 취지 및 이유 : 임대차계약 체결 사실 및 계약내용, 계약이 종료한 원인
• 연월일 및 법원의 표시 : 등기료 2,000원

첨부서류

• 임대차 대상 부동산의 등기부등본 : 발급료 700원
• 임대차계약서
• 전입신고내역서 : 주택임대차계약인 경우
• 사업자등록증 : 상가임대차계약인 경우

 

말소

전세권

전세권 계약이 만료되었을 때 말소가 가능합니다.

경매 배당 후 자동 말소됩니다.

임차권

임차인이 임차보증금을 모두 돌려받았을 때 임차인이 말소할 수 있습니다.

• 임대인이 임차보증금을 모두 돌려주었을 때
• 임차인이 대항력이 있고 경매 진행되었을 경우, 낙찰자가 임차보증금을 모두 돌려주었을 때

임차인이 대항력이 없는 경우에는, 임차보증금을 모두 돌려받지 못하였더라도 경매 배당 후 자동말소됩니다.

 

 

전세권과 임차권의 효력 차이

전세권

사용권 : 해당 부동산을 용도에 맞게 사용할 수 있습니다.

우선변제권 : 등기부등본 상 후순위 물권 및 기타 채권보다 우선변제받을 수 있습니다.

양도권한 : 임대인 동의 하에 양도할 수 있습니다.

담보권한 : 임대인 동의 하에 담보 제공이 가능합니다.

전대권한 : 임대인 동의 하에 임차인이 전대인이 되어 다른 임차인을 들일 수 있습니다.

보증금 반환 : 전세계약이 끝나면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

경매 진행 시 자동배당 : 경매 진행이 되면 전세권은 자동으로 배당신청이 됩니다.

 

 

임차권

거주이전 : 임차권 등기가 되고 나면, 대항력을 유지하지 않아도 대항력 요건이 성립되어 전입신고를 옮기는 것이 가능하며 실제 점유를 하지 않아도 됩니다.

우선변제권 : 대항력을 유지한 채로 임차권이 설정되었다면, 대항력 성립일자 및 확정일자보다 후순위 물권 및 채권보다 우선변제받을 수 있습니다.

후순위 임차인의 소액임차인 최우선변제권 배제 : 임차권이 설정된 부동산에 새로 임대차 계약을 한 경우, 새 임차인은 소액임차인 최우선 변제를 받을 수 없습니다. 즉, 새 임차인이 들어오기 어려운 상황이 되어 임대인을 압박하는 수단이 됩니다.

보증금 반환 : 돌려받지 못한 보증금을 모두 돌려받아야만 임차권 말소가 가능합니다.

경매 진행 시 자동배당 : 보증금을 돌려받기 위해 임차권을 설정했으므로, 경매 진행이 되면 자동으로 배당신청이 됩니다.

 

대항력이 없는 임차권

기본적으로는 임차권의 효력과 동일합니다. 하지만, 

• 임대인이 부동산을 매각 시, 매수인에게 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다.
• 경매 진행 시에도 경매낙찰자에게 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다.