주택임대차 분쟁조정제도, 잘 이용할 수 있을까?

임대차3법(주택임대차보호법 개정안)은 필수적으로 임대인과 임차인의 분쟁을 유발합니다.

계약갱신요구권과 전월세상한제가 임대인의 권리를 상당부분 침해하기 때문입니다.

 

임대차3법에서는 일단 임차인이 권리를 누릴 수 있도록 했습니다.

그리고 임대인이 그에 대한 이의가 있다면 주택임대차 분쟁조정제도를 통해 해결하라고 하였습니다.

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예를 들어, 임차인이 계약갱신요구권을 사용하였고 임대료 인상 협상도 거부하였을 경우

임차인은 계약갱신요구권을 사용하였기에 일단 2년거주를 보장 받습니다.

그리고 임차인이 거부하였기에 임대료도 인상되지 않습니다.

만약 임대인이 계약갱신요구에 대해 거절은 하지 않았지만 임대료 인상은 원할 경우, 임대인이 할 수 있는 것은 주택임대차 분쟁조정제도를 통해 임대료 인상 협상을 하는 것입니다.

 

이 주택임대차 분정조정제도는 이번에 갑자기 생긴 제도가 아닙니다.

이 제도는 2017년 5월에 도입된 제도입니다.

그리고 기존에도 임대인과 임차인 간 분쟁이 있을 때 분쟁조정을 하고 있었습니다.

 

이 분쟁조정제도는 분쟁조정위원회에서 담당하는데, 이 분쟁조정위원회를 국토교통부에서 늘리도록 하였습니다.

임대차3법으로 임대인과 임차인 간 분쟁이 늘어날 것을 예상한 것으로 보입니다.

 

분쟁조정제도의 조정절차

분쟁조정위원회는 조정신청을 받은 날로부터 60일 이내에 분쟁조정을 마쳐야 하나, 부득이한 경우 30일 범위에서 연장이 가능합니다.

따라서, 분쟁조정위원회는 최소 2개월, 최장 3개월의 시간이 소요됩니다.

 

분쟁조정제도의 조정대상은 아래와 같습니다.

• 비용 관련 분쟁
  • 전세 보증금 / 월세 보증금 / 월세의 증감에 대한 분쟁
  • 보증금 반환 / 임대주택 반환에 대한 분쟁
• 임대차 계약에 대한 분쟁
  • 임대차 기간에 대한 분쟁
  • 임대차계약 이행과 해석에 대한 분쟁
  • 임대차계약 갱신과 종료에 대한 분쟁
  • 주택임대차표준계약서 사용에 관한 분쟁
  • 임대차계약 불이행에 따른 손해배상 분쟁
• 임대주택 사용에 대한 분쟁
  • 임대인의 임대주택 수리에 대한 분쟁
• 기타 분쟁
  • 공인중개사 보수비용 부담 분쟁

분쟁조정 신청 시, 수수료는 다음과 같습니다.

 

분쟁 조정 시 자료 조사는 분쟁조정위원회에서 하지 않습니다.

필요한 자료를 분쟁조정에 참가하는 임대인과 임차인이 제출해야 합니다.

따라서 임대료를 인상하려는 임대인은

• 임대주택 인근의 임대료 시세와 임대료 인상자료
• 임차인의 임대주택 사용 상 문제가 없었음을 증명하는 자료

들을 제출해야 합니다. 목마른 사람이 우물을 파야 합니다.

 

 

분쟁조정의 성립과 불성립

조사를 거치면 분쟁조정위원회에서 심의를 거쳐 조정안을 임대인과 임차인에게 전달합니다.

이 때 임대인과 임차인이 이 조정안을 받아들이면 그대로 집행이 됩니다.

이렇게 조정이 되면 다행입니다.

 

문제는 조정이 안 될 경우입니다. 임대인과 임차인 중 어느쪽이라도 조정안을 받아들이지 않으면 조정은 불성립이 되고 그 다음에는 실제 법적인 소송을 하여야 합니다. 이 때부터는 기나긴 싸움이 시작됩니다.

 

 

임대인들은 어떤 선택을 할까

글을 읽는 분이 임대인의 입장에서 생각해 봅시다.

분쟁조정위원회는 내가 신청한 임대료 인상 신청에 대해 원하는 만큼의 인상률로 조정안을 줄것인가

내가 받아들인 임대료 인상안이 임차인이 받아들인 것인가

 

이 글을 쓰는 제가 생각하기로는, 임차인은 임대료 인상안에 대해서는 받아들이지 않을 것입니다.

임차인이 받아들이지 않아도 법률 상 문제가 없습니다.

임대인이 시간도 오래걸리고 비용도 많이 드는 법적 소송을 굳이 할 것 같지도 않습니다.

그래서 임차인은 받아들이지 않을 것입니다.

 

그렇다면, 임대인은 굳이 이 분쟁조정을 하려 할 것인지 생각해야 합니다.

임대인 입장에서 취할 수 있는 유리한 입장들은 아래와 같습니다.

• 계약갱신요구를 받아들이고 임대료를 올리지 않아도 될만큼 처음부터 임대료를 높게 책정한다.
• 임차인이 계약갱신요구권을 사용할 경우 실거주를 이유로 거부하고, 집을 비우고 창고처럼 쓰거나 가족 중 거주를 할 수 있도록 합니다. 그리고 다음 임대차계약에서 임대료를 올리고 싶은만큼 올립니다.

과연 임대차3법이 임차인에게 실제로 유익한지를 생각해봐야 합니다.