2020. 06.17 부동산 대책 (1. 조정대상지역 확대)

2020년 6월 17일 국토부에서 부동산 대책을 내놓았습니다.

전체 내용은 아래와 같습니다.

1. 조정대상지역, 투기과열지역 확대
2. 대출규제 강화
3. 재건축 규제
4. 법인 투자에 대한 규제 강화
5. 공급대책 

그 중  조정대상지역, 투기과열지역의 확대의 주요 내용은 아래와 같습니다.

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조정대상지역 및 투기과열지구 추가지정

 

최근 주택가격이 상승하는 지역에 대하여 국토부에서 조정대상지역과 투기과열지구를 추가지정하였습니다.

지역의 지정 효력은 2020년 6월 19일부터 발생합니다.

	투기과열지구	조정대상지역
서울	전 지역	전 지역
경기	과천, 광명, 하남, 수원, 안양, 구리, 군포, 의왕 성남 분당, 성남 수정 안산 단원, 용인 수지, 용인 기흥, 화성 동탄2	성남, 안양동안·만안,  수원 팔달·영통·권선·장안·광교, 용인 처인, 화성 동탄2,  고양, 남양주, 화성, 군포, 안성,  부천, 안산, 시흥, 오산,  평택, 광주, 양주, 의정부
인천	연수구, 남동구, 서구	중구, 동구, 미추홀구, 부평구, 계양구
대전	동구, 중구, 서구, 유성구	대덕구
대구	수성구
세종	행복도시 예정지역	행정중심 복합도시
충북		청주

경기도의 조정대상지역 제외

• 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면, 용월·덕산·율곡·내장·배태리)

 

조정대상지역 및 투기과열지구 2020.06.17

 

조정 대상지역 및 투기과열 지구 지정으로 인한 제한 내용

1. 가계대출 제한

		조정대상지역	투기과열지역
1세대 2주택	제한	신규 주택 구입을 위한 주택담보대출 금지
1세대 1주택	제한	신규 주택 구입을 위한 주택담보대출 금지
	예외	기존주택 2년 내 처분 및 전입조건 무주택 자녀 분가 부모 별거봉양 등	기존주택 1년 내 처분 및 전입조건 무주택 자녀 분가 부모 별거봉양 등
무주택	제한	없음 (기본 LTV, DTI 적용)
시가 9억 이상 주택 구입	제한	실거주목적 외 주택담보대출 금지
	예외	무주택세대 : 구입 후 2년 내 전입 1주택 세대 : 기존주택 2년 내 처분 및 전입	무주택세대 : 구입 후 1년 내 전입 1주택 세대 : 기존주택 1년 내 처분 및 전입
LTV	제한	9억 이하분 : 50% 9억 초과분 : 30%	9억 이하분 : 40% 9억 초과분 : 20% 15억 초과분 : 0%
DTI	제한	50%	40%

 

2. 사업자대출 제한

		조정대상지역	투기과열지역
주택매매업	제한	없음 (기본 LTV만 적용)	없음 (기본 LTV만 적용)
주택임대업	제한	없음 (기본 LTV만 적용)	없음 (기본 LTV만 적용)
이외 업종	제한	주택구입 목적의 주택담보 기업자금대출 신규취급 금지
LTV	제한	9억 이하분 : 50% 9억 초과분 : 30%	9억 이하분 : 40% 9억 초과분 : 20% 15억 초과분 : 0% 개인주택매매 및 임대 사업자의 시가 9억 초과 주택 구입 시 신규 주택담보대출 금지

 

3. 세제혜택 및 정비사업 혜택 제한

		조정대상지역	투기과열지역
세제혜택	제한	다주택자 양도세 중과·장특공 배제  - 2주택자 양도세 +10% - 3주택자 양도세 +20% * 주택수에 분양권도 포함 * 20.6월까지 10년 이상 보유 주택 양도 시 중과 배제, 장특공 적용
		2주택이상 종부세 추가과세  - 0.2~0.8%p 추가과세
		2주택이상 보유세 세부담 상한 상향  - 2주택자(300%) - 3주택자(300%)
		일시적 2주택자의 종전주택 양도기간  - (기존) 2년이내 양도 - (변경) 1년이내 신규 주택 전입 및 1년 이내 양도
정비사업제한	제한		재건축 조합원 지위양도 제한  - 조합설립인가~소유권이전등기
			재개발 조합원 분양권 전매제한   - 관리처분계획인가~소유권이전등기
			정비사업 분양 재당첨 제한

 

4. 분양권 전매제한

		조정대상지역	투기과열지역
분양권 전매제한	제한	1지역 : 소유권 이전등기 제한 2지역 : 1년 6개월 제한 3지역 : 공공택지 1년, 민간택지 6개월 제한	소유권이전등기 최대 5년 제한 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화 (수도권은 비투기과열지구 대비 2년 가산)

 

5. 기타 제한

3억 이상 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화

• 기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목 확대
• 투기과열지구는 9억원 초과시 증빙자료 제출

 

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주요 개발호재 지역의 토지거래허가구역 지정

배경 : 서울의 송파구와 강남구의 대규모 사업계획 추진으로 개발호재 지역의 주택가격 급등이 우려

• 한전부지를 사들인 현대의 GBC 개발
• 잠실 MICE 투자개발사업
• 영동대로 복합개발사업

내용 : 사업의 영향권 일대를 토지거래 허가구역으로 지정

• 관련 지역 : 서울 삼성동, 잠실, 청담동, 대치동

효과 : 토지거래 허가구역이 됨에 따라, 아래 지역의 토지(주택의 경우 대지지분) 거래 시에는 관할 구청장의 허가가 필요합니다.

• 허가받은 토지이용 목적대로만 이용해야 함
• 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능함
• 주거용 토지는 매매 및 임대가 금지됨

발효시점 

• 2020년 6월 17일 오후 서울시 도시계획 위원회 심의
• 2020년 6월 18일 공고
• 2020녀 6월 24일 효력 발생
  
  

 

투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화

 

개발 호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행

• 위의 주요 개발호재 지역 등 고가주택 거래에 대한 상시조사를 시행한다는 내용입니다.

기획조사 대상	조사지역	주요 조사
잠실 MICE 개발	삼성, 잠실, 대치, 청담 등	자금출처 불분명 거래 투기성 법인거래 증빙자료 부실제출 거래 등
용산 정비창 개발	용산 한강로 1~3가동 이촌동 원효로동 1~4가동 신계동 문배동 등	토지거래허가 회피 목적 의심 자금출처 불분명 거래 투기성 법인거래 증빙자료 부실제출 거래 등

 

자금조달계획서 제출대상 확대 및 증빙자료 제출대상 확대

• 자금조달계획서와 증빙자료 제출대상이 아래와 같이 변경됩니다.
• 부동산거래 신고법 시행령이 개정되는 2020년 9월부터 시행됩니다.

	기존 (2020년 8월까지)	변경 (2020년 9월부터)
자금조달계획서 제출	투기과열지구 및 조정대상지역 내 3억원 이상 주택 거래 시	투기과열지구 및 조정대상지역 내 모든 주택거래 시 (거래금액 무관)
증빙자료 제출	투기과열지구 내 9억원 초과 주택 거래 시	투기과열지구 내 주택거래 시 (거래금액 무관)

 

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정리

수도권의 거의 전 지역이 규제지역이 되었습니다.

• 무주택자 : 수도권 거의 전 지역의 주택 가격이 상승한 상태에서 규제지역의 LTV까지 적용받기 때문에, 주택구입이 아주 힘들어졌습니다.
• 1주택자 : 특별한 영향은 없습니다. 규제지역이 해제될 때까지는 주택 갈아타기가 힘들 수 있습니다.
• 2주택이상 : 종부세 상승의 영향을 받습니다.

규제지역 지정에 대해서

• 지금까지는 주택가격 안정화에 효력이 없어보입니다.
• 이미 주택가격이 오른 곳을 규제지역으로 지정했기 때문입니다.

토지 거래 허가구역 지정

• 해당 구역의 거래를 막으면, 수요는 가까운 옆으로 이동할 가능성이 높습니다.

자금조달계획서와 증빙자료 확대

• 수도권에서 주택 거래 시 조금 더 귀찮아졌습니다.