2020. 7. 10 부동산대책 (영향 총 정리)

7.10 대책에 대해 각 입장에 대한 영향을 정리해보겠습니다.

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전체적으로 보면

• 유주택자에게는 규제를 하였고
• 무주택자에게는 혜택을 주는 것처럼 보입니다.

 

2주택 이상 다주택자

규제내용

• 다주택자에 대한 거의 모든 주택 세금을 올렸습니다.
  • 취득세 : 2주택 시 8%, 3주택 이상 시 12%로 올릴 예정입니다.
  • 재산세 : 공시지가가 상승하여 재산세는 올라갑니다.
  • 종합부동산세 : 2주택 시 0.6% ~ 3%, 3주택 이상 시 1.2% ~ 6%로 올릴 예정입니다.
  • 양도소득세 : 2주택 시 20%, 3주택 시 30%의 양도소득세 중과가 붙습니다.
  • 양도소득세(단기) : 2년 내 매도 시 80% 이상의 양도소득세가 발생합니다.
• 임대사업자 혜택을 폐지했습니다.
  • 등록임대주택들이 종부세와 양도세 중과 혜택을 받지 못하게 됩니다.

 

다주택자들에 대한 영향

• 고가의 주택을 추가로 늘리는데 부담이 생겼습니다.
• 고가주택을 소유하고 있는 경우, 현금흐름이 넉넉하지 않다면 무리가 올 수 있습니다.
• 양도소득세 중과가 높아져 팔아도 남는 것이 없으므로 가능하면 그대로 장기 보유하게 될 가능성이 높습니다.

다주택자들이 할 수 있는 대응

• 현금흐름이 넉넉한 다주택자는 크게 변동이 없을 수 있습니다.
  • 종부세 과세구간을 맞추기 위해 좋은 지역의 아파트를 자식이나 배우자에게 증여할 수 있습니다.
  • 종부세 과세구간을 맞추기 위해 덜 좋은 물건을 처분하게 될 수도 있습니다.
• 현금흐름이 넉넉하지 않은 다주택자는
  • 전세물건을 반전세나 월세로 전환할 것이고
  • 그 과정에서 전세보증금을 상환하기 위해 가지고 있는 주택 중 덜 좋은 물건을 처분하게 될 수도 있습니다.
  • 여기서 말하는 덜 좋은 물건이란 다음을 말합니다.
    • 수도권 외의 부동산
    • 수도권 내에서, 아파트를 제외한 오피스텔, 빌라, 다가구 등
• 다주택자들은 기존의 정책들로 규제를 많이 받고 있었습니다.
  • 수요층이 탄탄한 소위 '똘똘한 주택'들로 추려서 보유하고 있기 때문에 굳이 이 정책으로 부동산을 많이 팔려고 하지는 않을 것입니다.

 

 

1주택자

규제내용

• 1주택에 대한 세금도 상승하였습니다.
  • 취득세 : 어떤 이유로든 2주택이 되면 8%의 취득세를 내게 될 수 있습니다.
  • 재산세 : 공시지가가 상승하여 재산세는 올라갑니다.
  • 양도소득세 : 어떤 이유에서든 2주택 시 20%의 양도소득세 중과가 발생합니다.
  • 양도소득세(단기) : 2년 내 매도 시 80% 이상의 양도소득세가 발생합니다.
• 분양 당첨자의 경우, 해당 지역이 규제지역이 되었다면
  • 기존 주택 처분 약정을 한 경우 규제지역 지정 전의 대출한도대로 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
  • 그렇지 않을 경우 규제지역의 대출한도로 대출을 받아야 합니다.

 

1주택자들에 대한 영향

• 분양의 경우, 기존 주택 처분 약정을 하지 않았다면, 대출 감소분만큼 현금이 더 필요합니다.

 

1주택자들이 할 수 있는 대응

• 할 수 있는 것은 크게 없습니다.
• 현재의 주택에서 장기 거주할 준비를 하셔야 합니다.
• 규제지역으로 바뀐 곳에 분양이 당첨된 경우
  • 기존주택 처분 약정을 하셨다면, 처분 준비를 하셔야 합니다.
  • 하지만, 이번 규제로 1주택자나 다주택자는 당신의 집을 사려고 하지 않을 것이므로 처분하기 힘들 수 있습니다.
  • 기존주택 처분 약정을 하지 않았다면, 현금을 준비하셔야 합니다.

 

무주택자

혜택 내용 

• 생애최초 특별공급의 물량 확대
• 3기 신도시의 물량 확대 (사전청약)
• 신혼부부 특별공급 기준의 완화
• 규제지역에서 서민 실수요자는 대출요건 완화 (LTV 10%, DTI 10% 완화)
• 생애최초 3억 이하 주택 구입 시 취득세 감면
• 분양 당첨자의 경우, 해당 지역이 규제지역이 되었다면 규제지역 지정 전의 대출한도대로 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
• 국가에서 지원하는 전월세 대출의 금리 인하

 

영향

• 공급은 그대로입니다. 청약 담청이 더 어려워질 것입니다.
  • 신혼부부 특별공급 기준은 완화되었으나, 공급물량은 큰 차이가 없기 때문에 경쟁은 더 치열해질 것입니다.
  • 3기 신도시의 물량은 아직 토지보상도 이루어지지 않았기 때문에 큰 의미가 없습니다.
  • 공급은 약속 내용만 있을 뿐입니다. 약속이 이루어지더라도 최소 5년의 시간이 필요합니다.
• 주택 매매 시, 자금 동원력이 조금 더 올라갑니다.
  • 비규제지역은 해당 없습니다.
  • 규제지역의 경우 규제보다 10% 더 대출받을 수 있습니다.

 

집을 살 준비를 하는 무주택자가 할 수 있는 대응

• 신혼부부 특별공급을 준비 중이라면, 장기전을 준비하셔야 합니다. 시장 참여자가 늘어날 것입니다.
• 다주택자와 1주택자가 공급하던 전세물량은 급감할 것이고, 월세 물량은 늘어날 수 있습니다. 기회가 될 때 살 수 있는 주택을 사는 것이 나을 수 있습니다.

 

집을 살 생각이 없거나 준비가 안 된 무주택자가 할 수 있는 대응

• 다주택자는 전세 매물을 거두고 반전세나 월세로 전환할 가능성이 있습니다. 핵심지라면 전세가가 폭등할 가능성이 있습니다.
• 1주택자는 전세 매물을 거두고 자신의 집으로 돌아가야 하는 상황입니다. 이 경우에는 전세매물 자체가 사라질 것입니다.
• 아직 등록임대주택 전셋집 (특히 이번에 영향을 받지 않은 오피스텔이나 빌라)이 있다면 찾아서 이사 가는 것이 좋습니다. 거주 안정성을 확보할 수 있을 것입니다.
• 핵심지에서 전월세를 살기는 힘들 것입니다.