재개발사업과 세금 개요

오래된 아파트, 오래된 빌라는 주거에 대한 환경이 열악합니다.

수도관은 녹슬고, 전기줄도 난잡하게 얽혀있어 미관상으로나 안전상으로나 좋지 않으며, 주택에도 금이 가기 시작하고 누수가 발생하기 시작합니다.

 

이런 노후된 환경에서는 사람이 살기 어렵기 때문에, 재개발이나 재건축 사업을 통해 주거환경을 개선합니다.

 

이번 글에서는 뉴타운사업을 포함한 재개발사업의 정의와 재개발 사업이 진행될 때 조합원들에게 발생하는 세금에 대한 일반적인 내용을 정리합니다.

 

재개발사업

정의

정비기반 시설이 열악하고 노후·불량한 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

 

관련 법률

도시 및 주거환경 정비법

보통 도시정비법이나 도정법이라고 줄여서 부릅니다.

 

도시 및 주거환경정비법 목적

도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고

노후 또는 불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써

도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 목적

 

사업시행 방법

정비구역 안에서 인가 받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설물을 건설합니다.

토지주는 주택이나 부대시설물을 공급받거나 환지로 공급받을 수 있습니다.

뉴타운지구

국가 또는 지자체가 지역균형발전을 위해 주도적으로 사회 기반시설을 지원하고 동일생활권역의 도시기능을 증진시키기 위해 진행합니다.

신도시 조성 시 도시재개발사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 등을 1개 권역으로 묶어 개발지구를 선정합니다.

 

사업의 시행

아래 중 하나의 방법으로 재개발사업을 시행할 수 있습니다. 

• 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의
• 토지등소유자가 20인 미만인 경우 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의

관련 법률 [제 25호 1항]

 

재개발동의

'도시 및 주거환경 정비법에 따라, 재개발 인가를 위한 토지등소유자의 동의 내용은 아래와 같습니다.

조합설립인가

• 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다.
• 관련 법률 [제35조 2항]

사업시행인가

• 토지등소유자가 20인 미만인 경우, 사업시행인가 단계에서 아래의 동의율이 필요합니다.
• 신청 : 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다.
• 사업시행인가 변경
  : 인가받은 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 합니다.
  : 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고만 하고 동의는 받지 않아도 됩니다.
• 관련 법률 [제50조 4항]

 

재개발분양권

재개발 지정구역 내 토지등소유자는 재개발 조합원으로써 재개발분양권을 받을 수 있습니다.

• 토지 지분이나 크기 상관없이 재개발 분양권을 받을 수 있습니다.
• 재개발 예정지 내 여러 주택을 소유경우
  • 토지소유주는 1개의 분양권만 받을 수 있습니다.
  • 부부가 각각 주택을 소유한 경우에도 1개의 분양권만 받을 수 있습니다.
• 정비구역지정일 기준, 단독주택이나 다가구주택을 다세대 주택으로 전환하는 경우 재개발분양권을 받을 수 없습니다.
• 정비구역지정일 기준, 지분쪼개기를 진행하는 경우 지분권자 중 1명만 조합원으로써 인정받을 수 있습니다.
  [도시 및 주거환경정비법 제 39조 1항 3호]
•  

 

재개발 추진절차

시장ㆍ군수등은 특별한 사유가 없으면 '도시 및 주거환경정비법 제50조 1항'에 따라 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 합니다.

관리처분계획인가

종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건물에 대한 권리로 변환시키는 계획과

주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 절차입니다.

사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물을 철거할 수 있습니다

 

재개발 시 조합과 조합원 세금

조합원 세금

양도소득세, 종합소득세, 종합부동산세, 취득세, 등록세

조합 세금

조합은 설립할 때 법인으로 설립합니다.

법인세, 조합설립인가, 종합소득세, 종합부동산세, 부가가치세, 등록세

• 매년 결산보고서를 작성해야 하고 법인세를 신고해야 합니다.
• 갑근세 등 매월 세무신고를 해야 합니다.
• 이 절차는 재개발이 진행되는 동안 지속됩니다.

조합원은 조합의 출자자이므로 조합원 부담금 명목으로 실질적인 부담자가 됩니다.

 

구분				과세여부
국세	법인세 (사업소득세)		조합분	과세	조합원별 소득세  과세
			조합원분	과세	조합 법인세 과세 : 조합원으로부터 자기기분 초과분에 대해 별도로 받은 금액 : 일반분양분
	양도소득세			과세	현물출자는 환지대상으로 과세제외
	부가가치세	일반분양	주택 (85㎡ 이하)	면세	토지가액 면세
			주택 (85㎡ 초과)	과세
			상사	과세
		조합원분양		제외
지방세	취득세	조합	조합원분	제외
			일반분양분	과세	토지 : 면제 건물 : 면제
		조합원	보존등기	과세	85㎡ 이하 주택 면제
	등록세	조합	조합원분	제외
			일반분양분	과세	토지 : 면제 건물 : 면제
		조합원	보존등기	과세