재건축 안전진단 항목

재건축을 진행하기 위해서는 노후건축물이거나 불량건축물로 인정받아야 합니다.

정비사업의 기준 : 노후건축물 (tistory.com)

노후·불량건축물로 인정받기 위해, 재건축조합에서는 안전진단을 요청하여 재건축을 진행합니다.

 

이번 글은 주택 재건축을 위한 안전진단의 방법과 기준을 정리합니다.

 

재건축 안전진단

국토교통부에서 고시한 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준'을 따릅니다.

다음 구조의 공동주택에 안전진단을 적용합니다.

• 철근콘크리트 구조
• 프리캐스트 콘크리트 조립식 구조
• 조적식 구조

 

재건축 안전진단 프로세스

1. 현지조사
   • 안전진단을 실시할지를 결정하는 조사입니다.
   • 표본을 정하여 최소한의 조사를 진행합니다
2. 안전진단
   
   • 현지조사 후 '안전진단 실시'가 결정되면 진행합니다.
   • 실제 안전진단을 실시하고 평가하여 재건축여부를 결정하는 단계입니다.

 

현지조사

표본선정

현지조사 단계에서는 표본을 선정하여 진행합니다.

최소한으로 조사해야 할 표본동수는 아래와 같습니다.

대상주택의 규모	조사 동 수	선정 산식	최소 조사 세대
1~5동	1동	전체 동 수의 20% *소수점 이하는 올림	조사 동당 1세대 단지당 최소 3세대 이상
6~7동	2동
11 ~ 19동	3동	2 + (전체 동 수 - 10) x 10% *소수점 이하는 올림
20 ~ 30동	4동
31 ~ 50동	5동	4 + (전체 동 수 - 30) x 5% *소수점 이하는 올림
51 ~ 70동	6동
71동 이상	7동	-

객관성을 확보하기 위해 지나치게 문제있는 표본이나 전혀 문제없는 표본은 제외됩니다.

 

조사항목

현지조사 시, 조사항목은 크게 구조안정성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경으로 나뉩니다.

 

구조안정성

• 지반, 건물변형, 건물균열, 하중상태, 철근 노출 및 노후화, 구조부재 상태, 접합부/부착 모르타르 상태

건축마감 및 설비노후도

• 옥상·외벽의 마감 및 방수상태
• 계단실, 공용창호 상태
• 기계설비(난방/급수·급탕/오·배수/도시가스, 환기, 소방설비) 시스템
• 전기 및 통신설비 상태
• 전기설비 노후도

주거환경

• 주거/주차/소음 등의 주거환경
• 화재, 홍수, 침수 등 재난대비
• 도시미관 저해정도

판정

현지조사에서는 정밀한 계측은 하지 않습니다.

설계도 검토, 육안조사 후 안전진단의 실시여부를 판단합니다.

 

안전진단

안전진단은 구조안정성 평가와 주거환경중심 평가로 구분하여 시행합니다.

평가점수는 아래와 같습니다.

평가등급	A	B	C	D	E
성능점수 범위	100 ≥ X > 95	95 ≥ X > 80	80 ≥ X > 55	55 ≥ X > 20	20 ≥ X > 0

 

구조안정성 평가

• 재건축연한 도래와 관계없이 내진성능이 확보되지 않은 구조적 결함/기능적 결함이 있는 노후·불량건축물을 대상으로 평가합니다.
• 표본을 정하여 조사합니다.
• 구조안정성의 성능점수가 20점 이하라면 다른 점수에 무관하게 '재건축 실시' 판정합니다.

평가항목

구조안정성 평가 표본

대상주택의 규모	최소 조사 동 수	선정 방법
1 ~ 3동	1동	구조가 다른 동 선정 층 수가 다른 동 선정 평형이 다른 동 선정 단지를 대표할 수 있는 동 선정 외관조사에서 구조적으로 취약할 수 있다고 판단되는 동 선정
4 ~ 13동	2 ~ 3동
14 ~ 26동	4 ~ 5동
27 ~ 46동	6 ~7동
47동 이상	8동

• 50세대 이하 연립/다세대 주택의 경우, 최소 조사 동 수의 1/2로 할 수 있습니다.
  

주거환경중심 평가 안전진단

• 구조안정성 평가 대상을 제외한 노후·불량건축물을 대상으로 평가합니다.
• 표본을 정하여 조사합니다.
• 주거환경의 성능점수가 20점 이라인 경우, 다른 점수와 무관하게 '재건축 실시'로 판정합니다.

주거환경평가

주거환경 평가는 다음의 9개의 항목을 평가합니다.

• 도시미관
• 소방활동의 용이성
• 침수피해 가능성
• 세대당 주차대수
• 일조환경 사생활침해
• 에너지효율성
• 노약자와 어린이 생활환경
• 실내생활공간의 적정성 등 

건축 마감 및 설비노후도 평가

평가항목

평가 표본

최소 동 수, 최대 세대 수만큼 표본을 정하여 조사합니다.

대상주택의 규모 (동)	최소 조사 동 수	선정 방법
1 ~ 3동	1동	구조가 다른 동 선정 층 수가 다른 동 선정 평형이 다른 동 선정 단지를 대표할 수 있는 동 선정 외관조사에서 구조적으로 취약할 수 있다고 판단되는 동 선정
4 ~ 13동	2 ~ 3동
14 ~ 26동	4 ~ 5동
27 ~ 46동	6 ~7동
47동 이상	8동

• 50세대 이하 연립/다세대 주택의 경우, 최소 조사 동 수의 1/2로 할 수 있습니다.

대상주택의 규모 (세대)	최소 조사 세대 수	선정 산식
100세대 이하	10세대	100 X 10%
101 ~ 300세대 이하	11 ~ 20 세대	10 + (전체 세대 수 - 100) X 5%
301 ~ 500세대 이하	21 ~ 28 세대	20 + (전체 세대 수 - 300) X 4%
501 ~ 1,000세대 이하	29 ~ 42 세대	28 + (전체 세대 수 - 500) X 3%
1,001 ~ 3,850세대 이하	43 ~ 99세대	43 + (전체 세대 수 - 1000) X 2%
3,851세대 이상	100세대	-

 

비용분석

• 건축물 구조체의 보수·보강비용 및 성능회복비용과 재건축 비용을 LCC 관점에서 비교·분석합니다.
• 편익과 재건축사업시행으로 인한 재산증식효과는 고려하지 않습니다.

종합판정

안전진단 각 점수에 가중치를 적용하여 최종 성능점수를 산정합니다.

구분	가중치
주거환경	0.15
건축마감 및 설비노후도	0.25
구조안정성	0.50
비용분석	0.10

최종 성능점수에 따라 판정을 합니다.

최종 성능점수	판정	설명
55 초과	유지보수	재건축 불가
30 초과 55 이하	조건부 재건축	붕괴 우려 등 구조적 결함은 없어 재건축 필요성이 명확하지 않은 경우  - 안전진단 결과보고서의 적정성 검토를 통해 재건축 여부를 판정  - 단, 국토안전관리원등이 안전진단을 실시한 경우에는 적정성 검토 없이 재건축을 실시
30 이하	재건축	재건축 진행

 

정리

이 글은 안전진단에 대항 시행 기준입니다.

실제 안전진단 이 진행되기까지에는 여러가지 어려움이 있습니다. 해당 지자체에서 안전진단 신청을 받아도 진행하지 않거나, 진행하여도 성능점수가 생각보다 높게 나오는 경우도 있습니다.

 

그럼에도 기준은 알고 있어야 합니다. 향후 어떻게 진행될지를 알아야 미래를 준비할 수 있습니다.

미래를 준비할 수 있어야 피해를 최소화 할 수 있습니다.