정비사업의 주택건설비율 (임대주택 비율)

재개발, 재건축 등의 주택정비사업을 하게 되면, 의무적으로 건설 세대 중 일부 비율을 임대주택으로 편성해야 합니다.

이번 글은 그 비율에 대한 정리입니다.

 

임대주택 건설비율 근거

임대주택의 구성 비율은 아래의 법 조문 과 시행령을 따릅니다.

• 도시 및 주거환경 정비법 제10조 : 법률
• 도시 및 주거환경 정비법 시행령 제9조 : 대통령령
• 정비사업의 임대주택 및 주택규모 별 건설비율 : 국토부장관 고시 행정규칙

2021년 1월부터 적용되는 기준으로 정리합니다.

 

용어정리

국민주택 규모

• 도시와 도시가 아닌 읍면의 기준이 다릅니다.
• 도시의 경우 : 85㎡이하
• 읍면의 경우 : 100㎡이하

임대주택

• 민간임대주택과 공공임대주택을 포함합니다.

 

정비사업에서 주택 건설비율

주거환경개선사업

주택분류		전체 세대 수 대비 주택 수 비율
구분	면적	도정법	시행령	행정규칙
국민주택규모 주택	85㎡이하	90% 이하	90% 이하	90% 이상
	100㎡이하			-
임대주택	전체	30% 이하 또는 전체 연면적의 30% 이하	30% 이하	30% 이하
	40㎡이하 공공임대 주택		15% 이하 (전체 임대주택의 50%이하)	15% 이하 (전체 임대주택의 50%이하)

• 시·도지사는 주택건설을 위한 대지면적이 10,000㎡이하일 경우 임대주택을 건설하지 않도록 할 수 있습니다.

 

재개발사업

주택분류		전체 세대 수 대비 주택 수 비율
구분	면적	도정법	시행령	행정규칙
국민주택규모 주택	85㎡이하	90% 이하	80% 이하	80% 이상 (주택단지 전체 평균 6층 이상일 경우)
	100㎡이하			-
임대주택	전체	30% 이하 또는 전체 연면적의 30% 이하	20% 이하	20%
	40㎡이하 공공임대 주택		8% 이하 (전체 임대주택의 40%이하)	5% 이상 (또는 전체 임대주택의 30%이상)

• 아래의 요건 만족 시, 임대주택을 건설하지 않을 수 있습니다.
  • 주택 전체 세대 수가 200세대 미만
  • 7층 이하 층수제한을 받게 되는 경우
  • 1종일반주거지역에서 용도변경 없이 개발하는 경우
• 학교용지를 확보해야 하는 경우, 시·도지사 결정으로 임대주택 세대수를 50% 내에서 차감조정할 수 있습니다.
• 용지가 상업지역의 경우, 임대주택의 건설비율은 아래와 같습니다.
  • 서울 : 전체 주택 세대 수의 10~20%
  • 인천 및 경기도 : 전체 주택 세대 수의 5~20%

 

재건축사업

주택분류		전체 세대 수 대비 주택 수 비율
구분	면적	도정법	시행령	행정규칙
국민주택규모 주택	85㎡이하	90% 이하	60% 이하	60% 이상 (과밀억제권역)
	100㎡이하			-
임대주택	전체	30% 이하 또는 전체 연면적의 30% 이하	-	-
	40㎡이하 공공임대 주택

재건축사업의 경우, 임대주택에 대해 시행령과 행정규칙이 명시되어 있지 않습니다.

대신 재건축사업은 국민주택규모 주택의 건설 비율 조건에 대한 내용이 있습니다. 아래의 요건을 모두 만족하는 경우, 위에 명시된 국민주택규모의 주택 건설 비율제한이 없습니다.

• 조합원 분양 주택의 면적이 기존 주택의 주거면적대비 130% 이하
• 조합원 이뵈의 분양분(일반 분양분)의 주택은 모두 85㎡이하