분양가 상한제

앞선 글에서, 재건축의 장애물중 하나인 재건축 초과이익환수제에 대해 정리하였습니다.

재건축 초과이익환수제 : 재건축부담금 (tistory.com)
그 외 장애물로는 사업시행 또는 조합의 설립인가, 안전진단의 지연, 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제가 있습니다.

이번 글은 분양가상한제에 대해 정리합니다.

분양가상한제

특정 지역에서 공급하는 공동주택의 분양가격을 제한하는 법입니다.

즉, 아파트 등 공동주택의 신규 분양 시 분양가격을 억제하는 정책입니다.

 

관련법령

주택법 57조, 58조

주택법 시행령 59조, 60조, 61조

국토교통부령 787호 공동주택분양가규칙

 

의도

국토교통부에서는 수요가 많은 지역에 신축 아파트가 건설되면 신축 아파트가 그 지역에서 가장 비싼 아파트가 되고 주위의 아파트 들이 그 비싼 가격을 따라가는, 이른가 견인효과가 있다고 판단하였습니다.

때문에 신축 아파트의 분양가격에 제한을 두어 싸게 분양을 하면 주위의 낡은 아파트들은 신축 아파트의 가격을 따라 내려갈 것이라는 이론으로 분양가상한제를 적용하였다고 발표하였습니다.

 

분양가상한제 적용지역

분양가상한제가 적용되는 지역과 적용되지 않는 지역이 있습니다.

 

대상지역

• 공공택지 내
• 민간택지의 투기과열지구 중 아래 조건을 만족 하는지역
  • 분양가상한제 지정 직전월부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 해당지역의 물가상승률의 2배를 초과한 지역
  • 직전월부터 소급하여 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 증가한 지역
  • 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 해당 지역 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 지역

비대상지역

• 도시형 생활주택
• 경제자유구역 내 공동주택으로,  분양가상한제를 적용하지 않기로 한 경우
• 관광특구 내 공동주택으로, 50층 이상이거나 150m이상인 경우

 

분양가상한제 지역 지정과 해제

지정 순서

• 국토교통부장관 -> 시ㆍ군ㆍ구청장에 의견 자문
• 국토교통부장관 -> 시ㆍ군ㆍ구청장에게 통보 ->  사업주체에 통보 -> 입주자 모집공고 시 분양가상한제 적용주택임을 공고

시ㆍ군ㆍ구청장은 계속해서 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우(주택가격 안정 등)에 지정 해제를 요청할 수 있습니다

• 시ㆍ군ㆍ구청장 -> 국토교통부장관에 요청
• 국토교통부장관 -> 시ㆍ군ㆍ구청장에게 통보 ->  사업주체에 통보 -> 입주자 모집공고 시 분양가상한제 지정 해제주택임을 공고

 

분양가상한제 분양가격

분양가격은 택지비와 건축비, 건축비 가산비용으로 구성됩니다.

단, 토지임대부 주택은 건축비로만 구성됩니다.

분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비

 

택지비

• 공공택지
  • 해당 택지의 공급가격 + 국토교통부령으로 정하는 택지 관련 비용

• 민간택지의 주택가격 상승우려가 있는 지역
  • 감정평가액 + 택지가산비용
    • 감정평가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가가사 정합니다.
  • 아래의 경우, 감정평가액이 아니라 매입가격으로 정하며, 해당 주택단지 전체에 적용됩니다.
    • 경매, 공매 낙찰가격
    • 공공기관으로부터 매입한 가격
    • 실제 매매가격을 확인할수 있는 경우

건축비

기본형건축비 = 지상층건축비 + 지하층건축비

 

건축비 가산비용

가산비용에 포함될 수 있는 내역은 아래와 같습니다.

• 공사비용
• 방음시설비용
• 택지비용에 대한 이자
• 택지에 대한 경비 (제세공과금, 등기수수료 등)

건축비 및 가산비용의 상세내역은 아래 링크를 참조하시기 바랍니다

분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용

 

 

분양가격의 공시내역

사업주체는 분양가상한제 적용주택 입주자 모집 공고에 아래 내용을 공시

• 공공택지 공급주택의 공시내용
  • 택지비
  • 공사비
  • 간접비
  • 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용
• 공공택지는 아니지만 주택가격 상승우려가 있는 지역의 공시내용
  • 택지비
  • 직접공사비
  • 간접공사비
  • 설계비
  • 감리비
  • 부대비
  • 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용