분양가상한제의 문제점

이전 글에서 분양가상한제가 어떤 의도로 만든 정책이고, 어떤 지역에 지정되고, 어떤 비용들이 적용되는지 알아보았습니다.

분양가 상한제 (tistory.com)

 

이번 글은 분양가상한제 시행에 따른 문제점에 대해 정리합니다.

• 공급감소
• 로또청약과 청약과열
• 영끌의 시작
• 공시지가 현실화

 

공급 감소

정부에서 민간택지를 투기과열지구로 지정하면서 분양가상한제의 적용이 가능해지면서, 개인의 재산권 침해 논란이 발생하였습니다.

민간택지에서의 재건축, 재개발 사업은 일반분양분에서 얻은 수익으로 건설사의 수익과 조합원의 아파트 건축비를 충당합니다. 하지만 분양가상한제는 일반분양분에서 얻는 수익을 제한합니다.

이로 인해 조합원들은 아래와 같은 변화를 겪게 됩니다.

	분양가상한제 적용 전	분양가상한제 적용 후
조합원의 대지소유권	조합원의 대지지분 감소 감소한 대지지분은 일반분양분에 판매
조합원 분양가	일반분양 대비 저렴	일반분양보다 비싼경우도 발생

조합원들로서는 대지지분은 감소하는데 일반분양가와 비슷하거나 비싼 경우도 발생합니다. 건물은 낡아가는데,이를 재건축하려면 손해를 감수해야 하니, 결국 조합원들로써는 굳이 진행 할 이유가 없어집니다.

 

결국 분양가상한제는 저렴한 신축의 공급보다는 투기과열지구 내 신규 공급을 막는 정책이 되었습니다.

 

 

로또청약과 청약과열

위의 논란에도 불구하고 재개발, 재건축이 진행된 곳이 있습니다. 하지만 정부에서 (발표상에서)의도한 집값 하락은 없었습니다.

'수요가 많은 지역에 신축아파트가 해당 지역의 시세대비 저렴한 가격에 분양이 된다.' 이는 사람들이 청약에 몰려들어 역대 최고의 청약 경쟁률이라는 결과를 낳았습니다. 

• 서초자이르네 300.2:1
• 고덕 아르테스 미소지움 537.1:1

보통 신축아파트에 분양 당첨된 사람들은 주변 아파트들의 시세를 비교하며 '벌써 얼마 벌었다'라는 말들을 합니다. 결국 분양받은 사람들도 나중에 이 집을 팔 생각을 하면서 사는 것이고, 그 파는 가격은 당연히 지금보다 높기를 희망합니다.

기존에도 청약은 사람들에게 일종의 로또였는데, 분양가상한제는 더한 로또청약이 된 것입니다.

 

여기에 문제가 더 있습니다.

투기과열지구 내 청약에 가점제 100%를 적용함으로써, 부양가족이 적어 가점이 적을 수 밖에 없는 20~30대는 청약이 불가능한 상황이 나온 것입니다.

 

영끌의 시작

상황이 이렇게 되니, 20~30대는 '어차피 안될 청약은 포기하고 살 수 있는 집을 빨리 사자'는 움직임이 시작되었습니다.그리고 이 '살 수 있는 집'을 사기 위해서 신용대출과 주택담보대출을 가능한 한도까지 실행하여 집을 사기 시작했습니다. 일명 '영끌'입니다.

이렇게 영끌이 시작되자, 수도권 아파트들의 가격이 상승하기 시작했습니다.

 

공시지가 현실화

영끌을 할 사람들은 주택 매매로 떠나고, 이제 청약을 할 사람들만 남았습니다.

그런데 문제가 새로 발생하였습니다. 국토교통부에서 공시지가를 현실화한다는 명제로 시세대비 70% 이하이던 공시지가를 90% 수준까지 올리겠다고 발표하였습니다.

문제는, 공시지가가 상승하면서 분양가 또한 올라갔다는 것입니다.

결국 분양가 상한제로 분양가를 내리겠다 하였음에도 불구하고 공시지가 상승으로 분양가능 상승하게 되었습니다.

 

현재

결국 분양가상한제가 시행되어 신축의 공급은 감소하였습니다.

일부 소수의 사람들이 저렴하게 신축아파트에 당첨되었고, 그 신축아파트의 가격은 내릴 가능성 보다는 올라갈 가능성이 많아졌습니다.

그리고 청약을 포기하고 영끌에 뛰어든 사람들이 증가하여 기존 구축 아파트들의 가격이 상승하였습니다.