선분양제와 후분양제

우리나라의 주택시장은 대부분 선분양제를 시행해왔습니다. 선분양제는 주택의 실물이 아닌 모델하우스를 보고 분양을 합니다.

이런 선분양제가 투기 조장, 부실 시공의 원인이 된다며 후분양제의 시행을 요구하는 목소리가 나오고 있습니다.

그렇다면 선분양제와 후분양제는 어떤 차이가 있고 어떤 장단점이 있을까요?

 

이번 글은 선분양제와 후분양제에 대해 정리합니다.

 

	선분양	후분양
분양시기	사업시행인가 후 ~ 착공 전	정석 : 완공 100% 현행 : 완공 60~80%
분양당시 주택확인	모델하우스	실주택
건설사 비용부담	상대적으로 적음 (일부 입주자 부담)	상대적으로 많음 (온전히 건설사 부담)
분양가	상대적으로 작음	상대적으로 큼
분양가와 완공 후 시세차이	분양권 전매 프리미엄이 클수록 차이가 큼	없거나 적음

선분양제

특징

건물의 건설이 완공되지 전에 입주자에게 분양하는 제도

사업시행인가 후 분양신청을 받고 착공이 시작됩니다.

실물이 없는 상태에서 분양을 하기 때문에, 모델하우스를 운영하여 입주자들이 견본품을 볼 수 있습니다.

 

장점

입주수요를 미리 파악하여 비용계획을 세울 수 있으며, 계약금과 중도금을 미리 받아 그만큼 대출이 줄어 시행사와 시공사의 자금부담이 적습니다. 

시행사와 시공사의 자금부담이 줄어든만큼 후분양제보다는 분양가가 저렴합니다.

시행사와 시공사의 자금부담이 적으므로 신규 건축에 적극적으로 참여하기 때문에 주택공급이 활발해집니다

입주자가 입주할 때까지의 잔금을 마련할 시간이 있습니다.

단점

분양 당시에는 건물의 실물을 확인하지 못합니다.

때문에 아파트의 경우 입주 후 건물 내외부의 마감처리문제가 발생합니다.

상가분양의 경우 유동인구, 상업수요가 전혀 파악되지 않습니다.

건물 분양 후, 건설 도중 시행사 또는 시공사 부도가 발생할 수 있습니다.

실거주는 하지 않고 분양권에 프리미엄을 붙여서 파는 전매가 발생합니다.

분양권 전매와 주변 아파트의 시세 상승으로 분양가와 완공 후 실거래가가 큰 차이가 나기도 합니다.

현행 선분양제도의 보완

분양권 전매제한으로 실거주를 할 사람만 분양을 받도록 하고 있습니다.

 

 

후분양제

특징

(정석적인 의미로는) 건물이 완공 된 후에 입주자에게 분양하는 제도

장점

분양 후 바로 입주가 가능합니다.

이미 완공된 건물을 보고 계약하므로, 건물 내외부의 마감처리 문제가 줄어듭니다.

시행사, 시공사의 부도 걱정은 적어집니다

분양권 전매로 인한 폭등 걱정은 없습니다. 이미 완공된 건물이므로 일반적인 시세대로 거래가 됩니다.

 

단점

입주수요를 미리 파악하여 비용계획을 세울 수 있기 때문에 시행사와 시공사의 자금부담이 높아집니다.

기존에도 미분양이 날 경우 시행사가 분양물건들을 떠안고 손해를 감수하였습니다. 이런 부담으로, 분양가격을 높게 책

정하여 미분양으로 발생할 손해를 방지하려 합니다.

시행사와 시공사의 자금부담이 높아 신규 건축에 적극적으로 참여하지 않기 때문에 주택공급이 줄어듭니다.

시행사와 시공사의 경우, 미분양이 발생할 만한 위치에는 건설에 참여하려 하지 않습니다. 낙후 지역은 계속 낙후되고 인기지역은 계속 신규 아파트가 들어서서 양극화가 발생합니다. 이는 안그래도 심한 수도권 집중현상을 가속화할 가능성

이 있습니다.

입주자의 경우, 일반매매와 비슷하게 '사는 시점'에 청약 하므로 비용 마련에 시간적인 여유는 없습니다.

 

현행 후분양제도

후분양제의 경우 건물의 완성도 60~80% 이상부터 분양을 하도록 하고 있습니다.

문제는 입주자들이 실제로 체감하는 인테리어같은 부분을 후분양제로도 제대로 확인할 수 없으니 사실상 선분양제

와 큰 차이가 없습니다.

건물 품질의 문제

사실, 선분양제도건 후분양제도건 실거주하는 입주자의 입장에서는 집만 잘 만들어지면 큰 문제는 없습니다.

입주자는 비싸면 비싼대로, 싸면 싼대로 완성된 집에 들어가면 그만입니다.

문제는 생활하면서 발생하는 층간소음같은 구조적인 문제입니다. (층간소음의 경우에는 벽식구조에서 심하고 기둥식구조에서 더 약해진다고 알려져있습니다.) 층간소음의 경우 법의 전문가인 판사, 변호사도 소송을 하지 않는다고 합니다.

또한 양심불량인 인테리어업체에서 마감재 사이에 건축자재 쓰레기를 넣는다던가 하는 문제도 있습니다.

언급한 2가지 문제의 경우, 선분양제건 후분양제건 입주자는 입주시점에는 알 수 없습니다. 우선 해결해야 하는 것은 이런 것들이 발생했을 때 어떻게 제대로 된 보상을 하는지에 대해 기준을 세우는 것이 아닐까 합니다.