토지종류 별 보상대상

공익사업이 진행되면, 그 공익사업이 진행되는 사업지역 내 토지에 대해 보상이 진행됩니다.

토지보상 절차와 방법, 구제절차 (tistory.com)

이번 글은 토지 보상을 받을 수 있는 대상에 대해 정리합니다.

 

 

보상액 산정 방법

손실보상액은 보상 대상에 따라 아래 중 하나의 방법으로 결정합니다.

	감정평가에 의한 산정	관련법규에 의한 산정
대상	공익사업에 편입되는 토지 및 지장물	주거이전비, 이사비, 영농손실보상 등
평가방법	감정평가업자 2인 또는 3인의 평가금액 평균 - 시행사, 시․도지사, 토지소유자가 추천 시 3인 - 시․도지사 또는 토지소유자가 미추천 시 2인	관련 법규에 정한 기준에 의거하여 사업시행자가 산정

 

보상 대상의 종류

• 토지 보상
• 건축물 보상
• 공작물 보상
• 분묘 보상
• 영업손실 보상
• 축산업 보상
• 영농손실 보상
• 이주 보상
• 채권 보상

 

토지 보상

표준지 공시지가를 기준으로 합니다.

공시 기준일 ~ 가격시점까지의 지가변동률, 해당 토지의 이용계획, 위치, 형상, 이용상황 등을 종합적으로 고려합니다.

공익사업 계획 등의 공고 또는 고시로 인해 토지가격이 변동된 경우

• 공고 등의 이전 시점의 공시지가를 기준으로 산정합니다.

신고나 허가 없이 형질변경된 토지, ’89. 1. 25이후 건축된 무허가 건물 등의 부지

• 형질변경 전 이용 상황을 상정하여 평가합니다.
• 또는 건축 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.

당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동 또는 용도지역등의 변동이 있는 경우

• 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.

토지 보상 시 아래 내용에 대해서는 고려하지 않습니다.

• 일시적 이용상황
• 토지소유자 등의 주관적 가치
• 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 
  

 

잔여지 보상 

전체 토지 중 일부만 협의 또는 매수된 경우, 나머지 잔여 토지가 종래의 목적으로 사용하는 것이 불가능하다면

사업인정 이전에는

• 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구할 수 있습니다.

사업인정 이후에는

• 매수 협의가 되지 않았다면, 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다.
• 기한은 사업의 공사 완료일까지 입니다.

잔여지의 판단 

• 잔여지의 면적이 너무 작거나 부정형 등의 이유로 건물의 건축이 어렵거나 불가능한 경우
• 잔여지가 농지인 경우 농기계가 진입하여 작업하기 곤란하여 영농이 지속되기 어려운 경우
• 공익사업의 시행으로 잔여지의 교통이 두절된 경우
• 기타 잔여지의 사용이 본래 목적으로 사용할 수 없는 경우

 

건축물과 공작물 등 보상 

보상금액 : 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성ㆍ이전가능성 등 기타 가격 형성요인을 고려

• 주택의 경우 감정평가를 진행하여 보상이 산정됩니다.
• 공작물의 경우 이전비로 평가하여 보상이 산정됩니다.
  
  • 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우 보상하지 않습니다.
  • 공작물이 다른 토지 등의 가치에 충분이 반영된 경우 보상하지 않습니다.

 

분묘보상 

대상자 : 연고자가 있는 분묘에 한해 보상합니다.

• 관련서류 제출이 필요합니다.
  • 개장신고증
  • 묘이장확인서
  • 연고자확인서 등

분묘는 분묘이전비, 석물이전비, 잡비 및 이전보조비를 합계하여 산정합니다.

구분	합계 항목
분묘이전비	4분판 1매 + 마포 2필 + 전지 5권 + 제례비 + 노임 5인분 + 운구차량비
석물이전비	상석 및 비석 등의 이전실비
잡비	분묘이전비 및 석물이전비 산정액의 30% 금액
이전보조비	100만원

 

영업손실 보상

대상자 : 공익사업으로 인한 영업의 폐지 또는 휴업하는 경우

보상금액 : 영업손실에 대해 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상합니다.

영업시작일	허가, 면허, 신고 필요여부	허가, 면허, 신고 현황	영업장소	영업상태	보상내용
사업인정고시일 전부터	무관	무관	적법한 장소	정상	영업손실에 대한 영업이익 시설의 이전비용 등
	필요	허가, 면허, 신고 후 내용대로 영업	적법한 장소	정상	영업손실에 대한 영업이익 시설의 이전비용 등
		허가, 면허, 신고 후 내용과 다르게 영업	적법한 장소	정상	보상 제외
		무허가	적법한 장소	정상	도시근로자가구 월평균 가계 지출비 기준, 3인 3개월 비용 영업시설 이전비용
					동일 세대원이 다른 영업보상을 받은 경우 영업시설 이전비용
영업인정고시일 1년 이전부터	무관	사업자등록	무허가건축물	정상	최대 1,000만원 이하 단, 임차인의 경우에만

축산업 보상

영업손실의 보상 방법을 준용하여 평가한 금액으로 보상합니다.

요건

• 영업시작일 : 사업인정고시일 이전부터 축산업을 한 경우
• 영업종류 : 사업자등록한 부화업, 계란집하업, 종축업 또는 가축사육업
• 가축별 기준마리수 이상의 가축을 기르는 경우

가축 별 기준마리 수

가축	닭	토끼	오리	돼지	소	사슴	염소·양	꿀벌
기준 수	200	150	150	20	5	15	20	20군

가축이 기준 마리 수 미만인 경우

기준 마리수에 대한 실제 사육 수의 비율 합계가 1 이상이라면 보상

• 예시
  • 돼지 10(10/20)마리와 소 3(3/5)마리를 기르는 경우
  • 10/20 + 3/5 = 22/20 > 1 로 보상 대상

축산업 보상에 해당되지 않는 가축

• 이전비로 평가하여 보상합니다.

 

영농손실 보상

대상자 : 실제경작자

실제경작자 요건

• 업인정고시일 당시 타인소유 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의해 점유하고 있을 것
• 자기소유의 농작물을 경작하고 있을 것
• 보상협의일 또는 수용재결일 당시 경작하고 있지 않은 경우 : 해당지역에 거주하는 농민일 때만 농지소유자에게 보상

보상금액 = 면적 x 총수입 x 2년분

• 면적 : 사업편입 농지 면적(㎡)
  • 전ㆍ답ㆍ과수원 등과 실제농작물 경작지 등
• 총수입 : 해당 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입
  • 통계작성기관이 매년 조사･발표하는 농가경제조사 통계에 의해 산출
  • 실제소득을 입증하는 경우 단위 면적당 실제소득을 기준으로 보상

보상 제외

• 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용하는 경우
• 일시적으로 농지로 이용 중인 경우
• 타인소유의 토지를 불법 점유하여 경작하고 있는 경우
• 농민이 아닌 경우
• 토지의 취득에 대한 보상 이후, 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 경우

 

이주 보상

대상자 : 기본계획고시일 현재 주거용 건축물을 소유하고 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주한 사람

보상방법

• 자유이주
  • 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하고자 하는 경우에 해당합니다.
  • 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 지급합니다.
  • 댐 건설사업의 경우 댐법에 따라 이주정착지원금, 생활안정지원금을 추가로 지급합니다.
    • 세입자 또는 무허가건축물의 소유자로, 기본계획고시일 3년전부터 공익사업지구 안에서 계속 거주한 경우에 한합니다.
• 이주단지 이주
  • 이주단지 이주 희망세대가 10호이상인 경우 이주택지를 조성하여 분양합니다. 
    
  • 분양가격은 사업시행자 부담분(공공시설)을 제외한 조성비를 이주민들이 부담합니다.
    
  • 주거이전비, 이사비를 지급합니다.
  • 이주정착금 및 댐법상 지원금(이주정착・생활안정)은 지급하지 않습니다. 

이주대책 제외자

• 1989. 1. 24 이후 무허가, 미신고로 건축/용도변경을 한 건축물 소유자
• 공익사업 고시일 ~ 계약체결일 또는 수용재결일 기간에 계속 거주하고 있지 않은 건축물 소유자. 
• 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 않은 경우에는 이주대책에 포함
• 타인 소유건축물에 거주하는 세입자

채권보상

적용 대상

• 부재부동산 소유자 :  토지 보상금 중 1억원을 초과하는 금액
  • 매수, 수용, 철거되는 부동산의 소유자 중
  • 주민등록 또는 사업자등록을 하지 않은 소유자
  • 주민등록 또는 사업자등록을 하였지만 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 않은 거주자 또는 사업자

• 토지소유자 및 관계인 중 채권보상 희망자 

채권발행 내용

• 채권종류 : 용지보상 채권
• 발행방법 및 발행형식 : 매출발행(무기명식)
• 이율
  
  • 부재부동산 소유자 : 일반은행이 적용하는 3년 만기 정기예금 평균 이자율
  • 토지소유자 중 희망자 : 3년 만기 국고채 수익률 평균과 3년만기 정기예금 금리 중 높은 금리
• 상환방법
  
  • 원금 : 상환일 일시 상환. 중도상환 불인정
  • 이자 : 상환일 일시 상환 (1년단위 복리 계산)
• 상환기간 : 채권발행일로부터 3년
• 교부방법 : 토지소유자의 증권계좌에 입고

토지보상 제세금

토지보상을 받게 되면, 세금 또한 발생합니다.

양도소득세

부동산 양도신고

• 예정신고 : 대금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고
• 확정신고 : 양도일의 다음해 5월 31일까지 신고
• 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지 보상채권으로 받는 경우 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.

양도소득세 감면내용 

• 농지 소재지 또는 인접한 시․군․구안의 지역에 8년 이상 자경한 농지는 양도소득세 100% 감면  
• 농지의 대토에 대한 양도소득세의 감면 요건
  
  • 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자
  • 종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지 면적의 1/2 이상이거나 가격의 1/3 이상인 다른 농지구입
  • 농지를 취득한 후 계속하여 3년 이상 그 농지 소재지에 거주 하면서 경작
  • 새로운 농지 거주 경작 기간과 종전의 농지 경작기간 합산 8년
• 농지를 상속받은 후 3년 이내에 양도(직접경작 여부 무관)
• 공익사업토지 양도소득세 감면
  • 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2018년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 10% 감면
  • 채권으로 지급받는 분에 대하여는 15%로 하되 3년 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우는 30% 감면

 

대체 취득세

관련법규 : 지방세특례제한법 제73조, 같은 법 시행령 제34조

토지 등 부동산이 매수 , 수용된 경우, 이를 대체할만한 부동산을 보상금 수령 1년 내에 취득 (계약체결 또는 건축허가) 한 경우 취득세 및 등록세 면제를 받을 수 있습니다.

 

만약 새로 취득한 부동산 가격이 기존 부동산 가격 합계보다 많다면, 초과액에 대해서만 취득세 부과됩니다.

 

부재부동산 소유자 경우 대체취득한 토지에 대해 취득세가 부과됩니다.