표준공시지가의 조사

표준공시지가는 감정평가사가 감정합니다.

감정평가사는 표준지공시지가 조사·평가 업무요령에 따라 교육을 받고 조사,평가를 수행합니다.

 

이번 글은 표준지공시지가의 조사에 대해 정리합니다.

 

표준지 공시지가 조사

관련법령

부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 제7항

 

 

감정평가사는 단독으로 현장조사를 합니다.

• 지역분석
  • 해당지역의 가격형성요인에 따라 담당지역을 세분하여 실시
  • 인접지역과 상호연계성이 유지될 수 있도록 조사합니다.
• 표준지의 토지특성 조사
  • 공부조사와 실지조사를 병행합니다.
• 가격조사자료의 수집 및 지가수준 조사
  • 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역에서 거래사례와 평가선례등 가격수준 등을 참고합니다.
  • 참고한 자료를 분석하여 해당지역의 지가수준을 파악합니다.
• 과소, 과다활용 표준지의 원인분석 및 표준지의 선정 등
  • 전년도 개별공시지가 산정 시의 표준지 활용식적을 참고하여 과소, 과다 활용된 원인을 분석합니다.
  • 분석한 자료를 표준지 선정에 활용합니다.

표준지가 선정되면 감정평가사는 가격을 결정하고 조사보고서를 국토교통부에 제출합니다.

 

토지특성조사

토지가격 형성에 중요한 요인으로 작용하고 있는 가치 중 토지특성조사표 상 항목을 조사하는 것입니다.

토지특성조사는 공시기준일인 매년 1월1일을 기준으로 합니다.

토지특성조사 시에는 아래와 같은 내용이 포함됩니다.

• 지목
• 면적
• 용도지역, 용도지구
• 기타제한 : 도시·군 계획시설, 제주
• 농지 : 구분, 경지정리, 경작여건
• 임야
• 토지이용상황
• 지형지세 : 고저, 형상
• 도로조건 : 간선도로거리
• 유해시설접근성 : 철도·고속도로 거리, 폐기물처리시설 및 수질오염시설 거리
• 위험시설접근성 : 변전소 거리
• 개발사업 : 사업방식, 사업단계
• 지리적위치
• 주위환경
• 거래사례
• 평가선례
• 전년지가
• 시가수준
• 평가가격 및 평가의견

 

토지지목

지목은 공시기준일 현재 토지(임야)대장에 표시된 지목을 기재합니다.

• 토지의 실제 이용상황 및 주위의 토지이용상황을 기준으로 구분합니다.
• 일시적인 이용상황은 고려하지 않습니다.

지목의 종류

전산코드	지목	약자	전산코드	지목	약자
01	전	전	15	철도용지	철
02	답	답	16	제발	제
03	과수원	과	17	하천	천
04	목장용지	목	18	구거	구
05	임야	임	19	유지	유
06	광천지	광	20	양어장	양
07	염전	염	21	수도용지	수
08	대	대	22	공원	공
09	공장용지	장	23	체육용지	체
10	학교용지	학	24	유원지	원
11	주차장	차	25	종교용지	종
12	주유소용지	주	26	사적지	사
13	창고용지	창	27	묘지	묘
14	도로	도	28	잡종지	잡

 

면적

면적은 토지(임야)대장에 표시된 면적을 조사합니다.

환지예정지의 경우, 환지(예정)면적을 조사합니다.

 

용도지역

• 한 필지의 용도가 둘 이상인 경우, 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주 용도를 기재합니다.
• 주 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우, 지가가 더 높은 용도를 주 용도로 봅니다.
• 개발제한구역은 용도지역은 아니지만 용도지역과 병행하여 기록합니다.

용도지역의 종류는 이전글을 참고하시면 됩니다.

주거지역? 상업지역? 토지의 용도지역 (tistory.com)

주거지역? 상업지역? 토지의 용도지역

 

농지

농지란 전, 답, 과수원과 그 밖에 법적인 지목을 불문하고 실제 농작물경작지 또는 다년생 식물재배지로 이용중인 토지를 말합니다.

구분

• 농업진흥구역
• 농업보호구역

비옥도

• 비옥 : 농작물 작황이 인근토지와 유사하거나 그 이상
• 저습·사질철박 : 수렁이나 저습지같이 경작이 용이하지 않거나 자갈,모래가 많아수확량이 떨어지는 토지

경지정리

• 경지정리 : 경지정리가 되어 있는 토지
• 경지미정리 : 경지정리가 되어 있지 않은 토지

경작여건

• 보통 : 경작여건이 보통 이상
• 불리 : 경작여건이 불리. 산간농경지 소재의 맹지로, 경사가 있는 농경지 중 경작하지 않은 지 오래된 토지

 

임야

임야는 산지에 해당타는 토지입니다.

보전산지

• 임업용산지
  • 채종림, 시험림
  • 보전국유림
  • 임업진흥권역
  • 그 밖에 임업생산 기능의 증진을 위해 필요한 산지 (대통령령으로 정합니다.)
• 공익용산지
  • 자연휴양림
  • 사찰림
  • 산지전용·일시사용제한지역
  • 야생생물 특별보호구역
  • 공원구역
  • 문화재보호구역
  • 상수원보호구역
  • 개발제한구역
  • 보전녹지지역
  • 생태·경관보전지역
  • 습지보호지역
  • 특정도서의 산지
  • 백두대간보호지역
  • 산림보호구역
  • 그 밖에 공익기능 증진을 위해 필요한 산지 (대통령령으로 정합니다.)

준보전산지

• 보전산지 외의 산지