공시지가 : 토지지형지세

표준공시지가를 조사할 때 고려사항 중에는 토지의 지형지세또한 포함됩니다.

이번 글은 토지의 지형지세와 적용배율에 대해 정리합니다.

 

토지형상과 공시지가

토지 보상 시, 표준공시지가 또는 개별공시지가 산정을 위해 해당 토지의 특성을 조사하여 반영합니다.
표준공시지가를 토지가격비준표를 활용하여 개별공시지가로 산정할 때, 적용하는 특성 중 하나가 토지의 형상입니다.

 

토지가격비준표

관련법령 : 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 제7항

대량의 토지에 대한 가격을 간편하게 산정할 수 있도록 계량적으로 고안된 ‘간이 지가산정표’입니다.

 

토지의 지형지세 : 고저

간선도로 기준으로 고저를 조사하여 반영합니다.

• 간선도로는 국도, 지방도로, 시도로, 군도로를 말합니다.
• 대중교통이 일 1~2회 지나다니는 도로는 해당하지 않습니다.

간선도로가 주위의 지형보다 너무 높거나 낮은 경우 또는 간선도로가 너무 먼 경우

• 주위의 지형지세를 기준으로 반영합니다.

해당 토지가 속한 지대의 경사도를 측량자료 또는 수치지형도 등의 기준으로 판단합니다.

 

토지 고저 구분

구분	내용
저지	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 낮은 지대
평지	간선도로 또는 주위의 지형지세와 비슷한 높이이거나 경사도가 미미한 지대
완경사지	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도 15° 이하인 지대
급경사지	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도 15° 초과인 지대
고지	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 높은 지대

 

토지가격비준표에서는 토지의 고저에 표준지 대비 배율을 적용하여 가격 배율을 정합니다.

표준지	대상필지
	저지	평지	완경사	급경사	고지
저지	1.00	1.03	0.93	0.90	0.81
평지	0.97	1.00	0.90	0.87	0.79
완경사	1.08	1.11	1.00	0.97	0.87
급경사	1.11	1.15	1.03	1.00	0.90
고지	1.24	1.27	1.15	1.11	1.00

만약 표준지가 저지이고 대상지가 평지라면, 1.03의 배율이 적용됩니다.

표준지가 평지이고 대상지가 급경사라면 0.87의 배율이 적용됩니다.

 

토지의 지형지세 : 형상

토지의 기준 형상 중 가장 비슷한 형상으로 반영합니다.

도로의 인접면을 기준으로 하며, 도로를 접하지 않는 토지(맹지)은 인근도로방향을 기준으로 반영합니다.

• 만약 둘 이상의 도로가 인접할 경우, 주된 도로의 방향을 기준으로 반영합니다.

토지 형상의 종류

구분	내용
정방형	정사각형 모양 토지 토지의 양변 길이 비율이 1:1.1 이내
가로장방형	장방형 토지 넓은 면이 도로에 접하거나 도로를 향함
세로장방형	장방형 토지 좁은 면이 도로에 접하거나 도로를 향함
사다리형	사다리꼴 모양 토지 직사각형 기준 유효면적 비율이 66% (2/3) 이상
부정형	불규칙한 형상 토지 직사각형 기준 유효면적 비율이 66% (2/3) 미만
자루형	출입구가 자루처럼 좁거나 역삼각형/역사각형의 토지 꼭지점 부분이 도로에 접하거나 도로를 향함

 

 

토지의 지형지세 : 방위

토지이용상황이 주거용 또는 임야, 목장용지인 경우에만 8방위로 표시하여 반영합니다.

• 주거용은 도로에 접한 면을 기준으로 합니다.
  • 도로에 접한 기준이 어려우면 진입로를 기준으로 합니다.
  • 일반적으로 집의 방향은 안방의 창 방향 또는 주 창의 방향으로 하지만 토지의 방위는 도로를 기준으로 합니다.
• 임야의 경우 경사방향을 기준으로 합니다.
  • 인근임야의 경사도를 고려하여 주된 경사방위를 판단합니다.
• 8방위
  • 남향, 남동향, 남서향, 동향, 서향, 북향, 북동향, 북서향