재건축 초과이익환수제 : 재건축부담금

재건축을 진행하게 되면 장애물이 있습니다.

사업시행 또는 조합의 설립인가, 안전진단의 지연, 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제입니다.

 

이번 글은 그중 재건축 초과이익환수제에 대해 정리합니다.

 

재건축초과이익환수제

재건축 조합 또는 조합원이 재건축사업으로 인해 주택 가격 상승분을 초과하여 얻은 이익(주택가액 증가분)에 대하여 재건축부담금을 징수하는 것입니다.

즉, 재건축 초과이익환수제는 재건축부담금을 징수하는 제도입니다.

 

근거

재건축초과이익 환수에 관한 법률

 

재건축부담금

재건축부담금 면제

2012년 12월 18일부터 2017년 12월 31일까지는 재건축부담금을 부과하지 않았습니다.

재건축부담금은 2018년 1월 1일부터 다시 부과되었습니다.

 

징수금의 배분

징수된 재건축부담금은 나라와 국가에서 각각 배분하여 가져 갑니다.

재건축 지역	국가분	해당지역분
특별시ㆍ광역시ㆍ도	50%	20%
특별자치시ㆍ특별자치도		50%
시ㆍ군ㆍ구		30%

납부방법

기본적으로는 조합이 부과합니다.

단, 아래의 경우에는 조합원이 납부합니다.

• 조합이 해산된 경우
• 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금ㆍ가산금 등이 조합의 재산을 초과할 경우

부과금액

분양시점의 분양 가격 총액에서 다음을 뺀 금액을 부과합니다.

• 재건축 개시 시점의 주택 가격 총액
  • 부동산 감정평가를 통해 가격을 공시하고, 공시기준일부터 개시 시점까지의 정상주택 가격상승분을 반영합니다
• 부과기간 동안의 가격상승분 총액
  • 주택가격 총액에 둘 중 높은 비율을 곱하여 산정합니다.
    • 정기예금 이자율
    • 종료 시점까지의 해당 재건축 사업장이 소재하는 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구의 평균 주택가 격상 승률
• 개발비용
  • 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비
  • 제세공과금
  • 공공시설이나 토지를 기부한 경우의 금액 (단, 용적률 완화 적용된 경우에는 제외)

•  

 

재건축부담금 부과율

조합원 1인당 평균 이익에 따라 부과율을 계산하여 조합에 재건축부담금을 부과합니다.

조합원 1인당 평균이익	부과율
3,000만원 이하	면제
3,000만원 초과 5,000만원 이하	(초과이익 - 3,000만원) X 10% X 조합원 수
5,000만원 초과 7,000만원 이하	(초과이익 - 5,000만원) X 20% X 조합원 수 + 200만원 X 조합원 수
7,000만원 초과 9,000만원 이하	(초과이익 - 7,000만원) X 30% X 조합원 수 + 600만원 X 조합원 수
9,000만원 초과 1억 1,000만원 이하	(초과이익 - 9,000만원) X 40% X 조합원 수 + 1,200만원 X 조합원 수
1억 1,000만원 초과	(초과이익 - 1억 1,000만원) X 50% X 조합원 수 + 2,000만원 X 조합원 수

 

조합원의 주택 매도 시

해당 조합원은 양도소득세를 납부합니다.

조합은 재건축부담금에 변화가 발생합니다.

• 해당 양도세액 중 재건축부담금 부과일부터 양도일까지에 상당하는 세액을 재건축부담금 중 개발비용에 추가합니다.
• 즉, 재건축부담금에서 공제가 발생합니다.

납부기한

부과일로부터 6개월 이내에 납부해야 합니다.

현금 납부가 원칙이지만, 재건축으로 건설한 주택으로도 납부할 수 있습니다.

 

징벌 및 과태료

재건축부담금을 탈세 또는 감세할 목적으로 아래의 행위를 할 경우, 징역 또는 벌금형에 처합니다.

징벌 요건	구형
허위 계약자	3년 이하 징역 또는 탈세분의 3배 이하의 벌금형
재건축부담금의 개발비용 자료 내역서를 허위로 제출한 경우

재건축부담금의 개발비용 자료 내역을 미제출할 경우 과태료를 부과합니다.

미제출 기간	과태료
1개월 이상 2개월 미만	재건축부담금의 1% 이하
2개월 이상 6개월 미만	재건축부담금의 2% 이하
6개월 이상 12개월 미만	재건축부담금의 4% 이하
12개월 이상	재건축부담금의 8% 이하

 

재건축 초과이익환수제의 장점

재건축부담금을 분배금 중 국가분은 국민주택기금으로 귀속됩니다. 

재건축부담금을 분배금 중 지자체분은 도시ㆍ주거환경정비기금/재정비 촉진 특별회계/국민주택사업 특별회계로 귀속됩니다. 

귀속된 금액이 제대로 쓰인다면 주택 또는 주거복지에 도움이 됩니다.

 

재건축 초과이익환수제의 단점

재건축조합으로서는 재건축이 진행되면서 재건축부담금뿐만 아니라 양도세도 발생합니다.

재건축부담금은 벌어들인 돈에서 내지만, 양도세의 경우 실제로 집을 팔지 않아 이익이 생기지 않은 상태에서 내야 합니다. 따라서 이는 조합원들의 세금 부담으로 다가오기 때문에 재건축 진행이 더뎌지는 원인이 됩니다.