공공재개발 (2020. 5. 6. 발표)

2020년 5월 6일, 국토교통부는 수도권 주택공급 방안으로 공공재개발을 발표하였었습니다.

발표전문 : 수도권 주택공급 기반 강화 방안

 

이번 글에서는 공공재개발에 대해 정리합니다.

 

공공재개발

공공참여

LH, SH가 단독·공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업 참여하여

• 공공이 재개발사업을 관리

정부와 서울시는 도시규제 완화, 신속한 인허가, 국비·기금지원

 

조합원 지원 강화

조합원의 재산권 보장

• LH와 SH가 관리처분 시 산정되는 분담금 보장
  • 만약 조합원의 희망하는 분담금이 0.7억이고
    LH/SH가 산정한 예상 분담금이 1.3억원이라면, 
    두 조건의 중간 수준인 분담금 1억원 수준을 LH/SH가 조합원에게 제안합니다.
• 시공사 선정 등 조합원 자산가치 관련 의사결정 시 조합원의 참여를 보장

저소득층 조합원 지원 (지분형 주택)

• 저소득층 조합원이 희망 시, LH/SH가 분담금을 대납한 후 10년간 주택을 공유합니다.
• 해당 조합원은 지분공유형으로 10년을 거주할 수 있습니다.
• 이 경우, 조합원은 무주택자만 적용, 전용면적 60㎡이하 주택을 공급받습니다.

조합원 중도금 및 이주비의 부담 완화

• 공공재개발 시 중도금을 분담금을 하향합니다.

	기존 재개발	공공재개발
계약금	10%	10%
중도금	60%	40%
잔금	30%	50%

• 모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도), 연 1.8%의 이주비 융자를 지원합니다.
  • LH/SH가 조합원의 전세금을 대납하고, 조합원은 LH/SH에 이자를 납부

 

세입자 지원 강화

재개발 구역 내 세입자 재정착 지원

• 공공재개발로 건설되는 공공임대 입주자격에 세입자의 범위를 확대합니다.
  • 기존 재개발 : 정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자
  • 공공 재개발 : 공공시행자 지정 시 거주중인 세입자

영세상인 계속영업 지원

• 국비 최대 50억을 지원하여
• 공공재개발 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업지를 조성합니다.

 

사업성 보완 및 신속한 사업 추진

도시·건축 규제 완화

• 공공재개발 활성화를 위해 특례지구를 신설합니다.
  • LH사업의 경우에는 국토부에, SH사업의 경우에는 서울시에 주택공급활성화지구에 지정을 신청
• 특례지구 요건 : 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대(수익공유형 전세주택)으로 공급하고, 필요시 투기방지대책을 요구합니다.
  • 공공임대는 전체물량의 20%이상
  • 투기방지대책 : 조합정관 변경일 이후 취득한 조합원 입주권에는 불이익 명시 등
• 특례지구 지정 효과
  • 도시규제 완화 : 용도지역 상향 또는 용적률 완화
  • 기부체납 비율 완화
  • 신속한 인허가 : 통합심의위원회 운영
  • 분양가상한제 적용 예외

재건축 사업기간을 절반이하로 단축

	기존 재개발	공공재개발
재개발 조합설립 /  공공재개발 시행자 지정	12개월	12개월
사업인가	41개월	18개월
관리처분	37개월	12개월
착공	30개월	18개월
총 소요 기간	120개월 (10년)	60개월 (5년)

금융지원

• 주택도시기금에서 총 사업비의 50%까지 연 1.8%로 사업비 융자를 합니다.
• HUG의 정비사업 대출보증으로 받은 융자금으로 공사비납부를 허용합니다.
• 공간지원리츠가 상가, 공장시설 등 비주거시설 매입 지원합니다.
• 소형상가 등 소유자에 대한 주택분양 가액기준

	기존 재개발	공공재개발
소형상가등 소유자의 주택분양 가액	소형상가의 가치가 분양주택보다 높아야 주택으로 수분양 가능	서울시 도시정비 조례 상 범위 내에서 조합이 정할수 있도록 위임

 

주택공급활성화지구 지정효과

도시규제 완화

• 용도지역 상향
  • 2종 주거지역 -> 3종 주거지역 (서울시 현재 기준 용적률 200% -> 250%)
  • 주거지역 -> 준주거지역 (서울시 현재 기준 용적률 250% -> 400%)
• 용적률 완화 : 필요 시 법적 상한 용적률 일부를 초과하도록 허용
• 기부체납 완화

신속한 인허가

• 서울시에 주택공급활성화지구 전담 도시계획 수권소위 운영 예정
• 국토부 및 서울시에 각각 사업시행계획을 통합심의하는 통합심의위원회 설치

분양가상한제 적용 예외

• 분양가상한제 미적용
• 단, HUG 고분양가 관리가격 수준으로 결정

실수요자 보호

• 일반분양분은 최대 10년 전매제한 및 최대 5년 거주의무

 

지분형 주택

개요

• 분담금이 부족한 저소득층 조합원의 분담금 대납
• 조합원과 LH·SH 등 공공시행자가 주택을 지분으로 공유

대상

• 소유한 토지의 가치가 주택분양가보다 낮은 무주택자(공공재개발로 철거되는 집 제외)

규모

• 주거전용면적 60㎡이하인 주택
• 최소규모 분양주택 공급

운영

• 취득 시 조합원과 공공시행자가 지분 공유 (입주자는 50%이상 지분 보유)
• 10년 후 감정가격을 토대로 해당 조합원에게 우선 매입권한이 있으며, 매입하지 못할 경우에는 처분합니다.

 

수익공유형 전세주택

개요

• 공적임대 일부를 수익공유형 전세로 공급
• 8년간 거주 가능
• 전세주택을 주택도시기금이 출자하는 리츠를 통해 공급
  • 전세임차인은 임대리츠 주식 일부를 보유할 수 있도록 하여, 분양 후 발생 이익을 세입자도 공유

대상

• 월평균 소득이 중위소득의 120% 이하인 청년, 신혼부부, 고령자
• 무주택자 (거주 중 주택 취득 시 청산 및 퇴거)

임대료

• 시세의 80% 수준의 전세

의무임대기간

• 8년간 거주 가능
• 의무임대기간 종료 후, 수익공유형 전세주택 전체 물량의 15%를 서울 내 공공임대주택 확보