공공전세주택과 도심주택특약보증

지난 6일, 국토부에서는 주택도시기금의 활용 범위 변경을 발표하였습니다.

2021.04.06 부동산 정책 : 주택도시기금 변경 (tistory.com)

그 중 주택도시기금을 통해 공공전세주택으로 임대주택 공급을 하겠다고 하였습니다.

 

그리고 8일, 공공전세주택 공급에 대한 세부사항을 발표하였습니다.

발표전문 : 중산층을 위한 공공전세주택 공급속도 낸다

 

 

공공전세주택

시행사 : LH, SH

공급주택 : 도심에 신속히 건설 가능한 오피스텔, 다세대 등 신축주택

• 전용면적 50 ~ 85㎡
• 방 3개 이상

공급방법 : 신축매입 약정방식

• 주택의 건설 전에 LH와 SH가 매입하기로 약정하고 민간사업자가 건설하는 방식

공급대상 : 무주택 실수요자 3~4인가구

• 최대 6년 거주 가능
• 전세금 시세 90%이하

공급량 : 서울 3,000호, 경기·인천 3,500호 등 총 9,000호

특징 : 2021년 ~ 22년 한시적으로 진행하는 사업입니다.

 

공공전세주택의 공급방식의 특성 상, 민간사업자가 주택의 건설을 진행해야 합니다.

때문에, 이번 발표에서 민간사업자를 지원하는 3가지 방안 또한 담았습니다.

 

민간사업자 지원 3가지 방안

1. 도심주택 특약보증

 

보증 대상 : LH, SH가 신축 매입약정한 공공 전세주택

• 사업자 자기부담률이 높아 사업에 참가하기 어려웠으며
• 사업에 참여하더라도 이자비용이 높아 사업자의 수익성이 낮았던 문제를 해결하기 위함입니다.

보증한도

사업비	기존 방식	도심주택 특약보증
		투기과열지구 (50㎡~60㎡이하)	투기과열지구 (60㎡~85㎡이하)	투기과열지구 외
사업자 부담	60~70%	10%	20%	30%
대출 / 보증	30~40%	90%	80%	70%
대출금리	5% 대 금리	3% 대 금리

보증요율

• 년 0.441%
• 년 0.261% (관리형 토지신탁방식)

보증요건

• 필수요건 : LH/SH 매입 약정서, 토지소유권 확보, 사업부지 신탁
• 시공사 요건 : HUG 신용평가등급이 C 이상
• 연면적 : 제한 없음

보증심사 및 상환 절차

1. LH/SH가 민간 사업자와 매입약정 체결
2. LH/SH가 HUG에 매입심사결과를 통보하고 보증발급 요청
3. 민간 사업자가 HUG에 보증신청
4. HUG에서 금용기관에 보증을 발급
5. 민간사업자가 금융기관으로부터 사업비 대출
6. 민간사업자가 LH/SH에 매입대금을 지급하고 LH/SH가 금융기관에 대출상환

 

2. 공공택지 인센티브

공공택지 공급용지

• 아파트 용지를 우선 공급
  • 3년간 300세대 이상 주택 건설
• 연립주택용지의 1순위 청약자격만 보유한 업체는 연립주택 용지 공급 시 우대
  • 3년간 30세대 이상 주택 건설

공공택지 인센티브 요건

• 제한추첨에 응찰 할 수 있는 기회를 부여합니다.
  • 기본 자격 : 2021년~22년의 수도권 매입약정 주택 300세대 이상 건설한 사업자
  • 설계공모 점수 부여 : 청약자격 점수 중 사회적 기여 항목에 60점
  • 자격지표 점수 부여 : 1순위 청약자격 상태에서 매입약정 주택을 40세대 이상 공급한 사업자
    • 자격지표 최대 4점 (자격지표 14점 만점 중 5점 이상 득점 시 청약 가능)

공공택지 인센티브 실적 인정 기준

• 서울 내 매입약정 주택 건설 시
  • 50㎡~60㎡ 주택은 1세대 당 2세대로 실적 인정
  • 60㎡이상 주택은  1세대 당 4세대로 실적 인정
• 경기·인천 내 매입약정 주택 건설 시
  • 50㎡~60㎡ 주택은 1세대 당 1세대로 실적 인정
  • 60㎡이상 주택은  1세대 당 2세대로 실적 인정

2021년~22년의 매입약정 실적을 쌓으면

• 2022년~24년 전국의 택지·공공주택지구 공급 시 반영
• 실적은 1회 당첨으로 소멸
• 제한추첨(우선공급)은 최대2회까지 당첨 기회 부여

 

3. 토지매도자 양도세 감면, 매입주택 제한 완화

토지 매도 양도세 감면

	기존	혜택적용
개인	양도소득세 = 토지양도차익 X 소득세	양도소득세 = 토지양도차익 X 소득세 X 90%
법인	법인세 = 토지양도차익 X ( 법인세율 + 추가세율10%)	법인세 = 토지양도차익 X 법인세율

주택 매입대상 확대

• 기존 : 건물 내 모든 세대가 공공전세요건에 해당하는 경우에만 매입
• 확대 : 공공전세주택과 원·투룸이 혼합된 주택도 매입

 

향후일정

일정	내용	비고
2021.04.19	1호 공공전세주택 입주자 모집
2021.04.30 (잠정)	민간사업자와 토지소유자에 대한 사업설명회	오프라인 참석 최소화 현장 녹화본을 온라인에 게시
2021년 5월 말	1호 공공전세주택 당첨자 발표	1순위 : 3인 이상 가구 2순위 : 그 외. 순위 내 경쟁은 추첨
2021년 6월 말	1호 공공전세주택 입주