DSR이란? 차주별 DSR 규제

금감원에서 DSR규제 실시를 공표하였습니다.

이번글은 이 DSR에 대해, 그리고 DST 규제가 적용되면 대출한도가 어떻게 되는지 정리합니다.

 

DTI(총부채상환비율)과 DSR (총부채원리금상환액)

DTI와 DSR은 연간 소득대비 연간 대출상환 능력을 평가하기 위한 것입니다.

• DTI : 연간 소득대비 연간 이자 상환율
  • DTI = (주택담보대출 원리금상환액 + 기타부채 이자상환액) / 연소득
• DSR : 연간 소득대비 연간 원리금 상환율 (원금 + 이자)
  • DSR = (주택담보대출 원리금상환액 + 기타부채 원리금상환액) / 연소득

주택담보대출은 이자만 상환하는 만기일시상환 방식이 없고 원금과 이자를 같이 상환하는 원금균등, 원리금균등, 체증식, 체감식 상환이 있습니다.

그 외의 대출은 이자만 상환하는 만기일시상환 방식이 있습니다. 때문에 상환기간동안에는 원금을 상환하지 않습니다.

 

DTI는 이자 상환능력만 보는 것에 비해, DSR은 원리금(원금과 이자) 상환능력을 보는 것이기 때문에 DTI보다는 DSR이 더 빡빡합니다.

 

DTI와 DSR 계산

이자의 계산신은 간단하나, 원리금계산식은 복잡합니다.

• 원리금계산식 = 대출원금 x 이자율/12 x (1 + 이자율/12)^기간/((1+이자율/12)^기간-1)

원리금을 계산해주는 프로그램이 있으니, 굳이 직접 계산할 필요는 없습니다.

부동산계산기 (DSR, DTI)

여기에서 연소득, 주택담보대출, 신용대출 및 기타대출과 각 대출의 대출기간, 대출이율을 입력하면 자동으로 DSR비율이 계산됩니다.

 

 

차주별 DSR 규제

2021년 4월 29일 금감원의 발표에 따라, 차주단위 DSR이 3단계에 걸쳐서 적용됩니다.

 

차주단위 DSR이란, 대출신청자가 기존에 유지하고 있는 대출과 아래 기준일이후 새로 신청하는 대출의 연간 상환 원리금 총액에 대하여 DSR을 적용하는 것입니다.

DSR은 40%로 규제됩니다.

 

시행시기	현행	1단계	2단계	3단계
		2021년 7월부터	2022년 7월부터	2023년 7월부터
주택담보대출 차주단위 DSR 적용	투지과열지구 내 9억 초과 주택 대출	모든 규제지역 내 6억 초과 주택 대출	모든 규제지역 내 6억 초과 주택 대출	-
신용대출  차주단위 DSR 적용	연소득 8천 초과 및 신용대출 1억 초과	신용대출 1억 초과	신용대출 1억 초과	-
총 대출액 차주단위 DSR 적용	-	-	총 대출액 2억 초과	총 대출액 1억 초과
신용대출 DSR 계산 시 만기기간 산정	10년	7년	5년	5년

 

차주단위 DSR 적용 예외 대출

• 전세자금대출
• 예적금 담보대출
• 보험계약대출
• 정책에 따른 대출
  • 서민금융상품, 정부·지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급 대출
• 300만원 미만의 소액대출

 

신용대출 중 실제만기를 DSR 산정 만기로 적용하는 것은 아래의 경우에만 해당하며, 2021년 7월부터 적용됩니다.

1. 거치기간 없는 3~10년 만기이면서
2. 분기별 또는 월별 균등 분할상환 방식으로
3. 총 대출액의 40%이상을 분할상환 방식으로 해야 합니다.

 

차주의 소득 추정

 

차주단위 DSR 계산 시에는 차주의 소득이 정확시 산정되어야 합니다.

직장인의 경우 원천징수영수증으로 정확한 소득 산정이 가능하나 자영업자, 개인사업자의 경우에는 정확한 소득 산정이 어렵습니다.

그래서 차주단위 DSR을 시행하면서 차주의 소득 추정을 할 수 있는 방식들이 추가되었습니다.

• 증빙소득
  • 국세청 등을 통해 입증되는 모든 소득을 합산합니다.
  • 종합소득신고, 원천징수를 활용합니다.
• 인정소득
  • 소득이 일정치 않은 분들의 소득을 추정합니다.
  • 국민연금 또는 건강보험료 납부내역을 활용합니다.
  • 농·축·임·어업인에 대한 특례를 신설하여 농촌진흥청 등에서 제공하는 최근 3년간 총수입에서 경영비 제외분을 인정합니다.
• 신고소득
  • 증빙소득이나 인정소득의 산출이 어려운 경우 소득을 추정하여 인정합니다.
  • 임대소득, 금융소득, 매출액, 카드사용액, 저축액 등의 자료를 활용합니다.

 

예시

만약 기존 대출이 없다면, 신규 대출 실행 시 아래와 같이 DSR이 계산되고 DSR 심사가 진행됩니다.

대출실행일	연소득	주택가격	주담대 금액 (만기30년)	주담대 이율	신용대출 금액	신용대출 이율	DSR 심사	DSR
2021.08.01	4,000만원	5억원	2억원(40%)	3%	-	-	대상아님	25.3%
2021.08.01	4,000만원	-	-	-	9,000만원	4%	대상아님	36.91%
2021.08.01	4,000만원	8억원	3억2,000만원 (40%)	3%	-	-	심사대상	40.47%
2021.08.01	4,000만원	5억원	2억원(40%)	3%	9,000만원	4%	대상아님	62.2%
2022.08.01	6,000만원	5억원	2억원(40%)	3%	9,000만원	4%	심사대상	50.01%
2022.08.01	6,000만원	8억원	3억2,000만원 (40%)	3%	-	-	심사대상	26.98%
2022.08.01	6,000만원	8억원	3억2,000만원 (40%)	3%	9,000만원	4%	심사대상	60.13%

 

참고

주택담보대출 금액 별 연간 원리금

주택담보대출	30년
	이자율 2.5%	이자율 3%	이자율 3.5%
1억원	4,741,452	5,059,248	5,388,540
1억 2,000만원	5,689,740	6,071,100	6,466,248
1억 4,000만원	6,638,028	7,082,952	7,543,956
1억 6,000만원	7,586,316	8,094,792	8,621,664
1억 8,000만원	8,534,616	9,106,644	9,699,360
2억원	9,482,904	10,118,496	10,777,068
2억 2,000만원	10,431,192	11,130,348	11,854,776
2억 4,000만원	11,379,480	12,142,200	12,932,484
2억 6,000만원	12,327,768	13,154,040	14,010,192
2억 8,000만원	13,276,068	14,165,892	15,087,900
3억원	14,224,356	15,177,744	16,165,608
3억 2,000만원	15,172,644	16,189,596	17,243,316
3억 4,000만원	16,120,932	17,201,448	18,321,024
3억 6,000만원	17,069,220	18,213,300	19,398,732
3억 8,000만원	18,017,508	19,225,140	20,476,440
4억원	18,965,808	20,236,992	21,554,148
4억 2,000만원	19,914,096	21,248,844	22,631,856
4억 4,000만원	20,862,384	22,260,696	23,709,564
4억 6,000만원	21,810,672	23,272,548	24,787,272
4억 8,000만원	22,758,960	24,284,388	25,864,980
5억원	23,707,248	25,296,240	26,942,676

 

신용대출 금액 별 연간 원리금 (차주별 DSR 적용 시)

신용대출	DSR 7년 산정			DSR 5년 산정
	이자율 3%	이자율 4%	이자율 5%	이자율 3%	이자율 4%	이자율 5%
1,000만원	1,585,596	1,640,256	1,696,068	2,156,244	2,209,980	2,264,544
1,500만원	2,378,400	2,460,384	2,544,108	3,234,360	3,314,976	3,396,828
2,000만원	3,171,192	3,280,512	3,392,136	4,312,488	4,419,960	4,529,100
2,500만원	3,963,996	4,100,640	4,240,176	5,390,604	5,524,956	5,661,372
3,000만원	4,756,788	4,920,768	5,088,204	6,468,732	6,629,952	6,793,644
3,500만원	5,549,592	5,740,896	5,936,244	7,546,848	7,734,936	7,925,916
4,000만원	6,342,384	6,561,024	6,784,272	8,624,976	8,839,932	9,058,188
4,500만원	7,135,188	7,381,152	7,632,312	9,703,092	9,944,916	10,190,472
5,000만원	7,927,980	8,201,280	8,480,340	10,781,220	11,049,912	11,322,744
5,500만원	8,720,784	9,021,408	9,328,380	11,859,336	12,154,908	12,455,016
6,000만원	9,513,576	9,841,536	10,176,420	12,937,452	13,259,892	13,587,288
6,500만원	10,306,380	10,661,664	11,024,448	14,015,580	14,364,888	14,719,560
7,000만원	11,099,172	11,481,792	11,872,488	15,093,696	15,469,884	15,851,832
7,500만원	11,891,976	12,301,920	12,720,516	16,171,824	16,574,868	16,984,116
8,000만원	12,684,768	13,122,060	13,568,556	17,249,940	17,679,864	18,116,388
8,500만원	13,477,572	13,942,188	14,416,584	18,328,068	18,784,848	19,248,660
9,000만원	14,270,364	14,762,316	15,264,624	19,406,184	19,889,844	20,380,932
9,500만원	15,063,168	15,582,444	16,112,652	20,484,312	20,994,840	21,513,204
1억원	15,855,960	16,402,572	16,960,692	21,562,428	22,099,824	22,645,476