차주별 DSR규제 추가

이전 글에서 DSR이 무엇인지, DSR은 어떻게 계산하는지, DST 규제 일정과 규제 시 어느정도의 대출을 받을 수 있는지 알아보았습니다.

DSR이란? 차주별 DSR 규제 (tistory.com)

DSR이란? 차주별 DSR 규제

 

이번 글에서는 금감원에서 DSR 규제에서 같이 발표한 추가 내용을 훑어보겠습니다.

 

청년·실수요자의 내집마년 지원

서민·실수요자 우대사항 현황 및 검토

구분	현행	검토
우대혜택	LTV 10% 우대, DTI 10% 우대	우대혜택 상향
연소득 기준	부부합산 연소득 8,000만원 생애최초 구입자 9,000만원	소득기준 상향
주택가격기준	투기과열지구 6억원 조정대상지역 5억원	주택가격기준 상향

검토라는 것은 해줄 수도 있고 해주지 않을 수도 있다는 것입니다.

 

LTV와 DSR 중복규제

LTV

• 담보가치를 심사
• 금융회사의 건전성을 관리하는 목적

DSR

• 차주의 상환능력을 심사
• 소비자 보호 목적

때문에 중복규제가 아닌 상호보완이라고 합니다.

또한 다주택 투자와 무리한 신용대출의 부작용도 막을 수 있을 것이라 합니다.

 

의문점

• LTV는 담보가치를 심사하는 것인데, 지역별로 담보가치에 차등이 있다는 것은 적절한지 의문입니다.
• 다주택자는 DSR 적용 이전에도 규제지역 내에서는 대출이 불가했습니다. 비규제지역에도 지금 다주택자가 주택을 구매하려는지는 모르겠지만, 다주택자는 대출을 막는것으로 해결되지 않을까합니다.

 

청년 미래소득 반영

대출은 상환기간이 길수록 원리금이 줄어들어 대출한도가 커집니다.

급여는 해가 갈수록 늘어날 가능성이 많으나, 얼마나 늘어날지는 예상이 어렵습니다.

그래서 나온 예상소득증가율이란 개념이 있습니다.

국토부에서는 차주의 장래소득은 직업·연령·숙련도 등 변수가 있어 단일 기준이 제시되기 어려우나,

활용가능한 자료를 위주로 적용하여 합리적인 범위 내에서 조정, 보완하겠다고 합니다.

이를 위해 공신력 있는 통계를 활용하거나 충분한 내부데이터를 바탕으로 합리적으로 추정하겠다고 합니다.

 

의문점

• 직장인들의 미래 소득은 그 회사의 연봉인상률, 이직등의 이유로 예상하기 어렵습니다.
• 자영업자, 프리랜서들의 경우에는 더욱 어렵습니다. (2020년에 코로나가 터질 줄은 아무도 예상하지 못했습니다.)
• 만약 미래소득이 예상되어 발표된다고 하면, 그건 그것 나름대로 특정 직업군으로 취업지원이 몰리는 악영향이 발생할 수 있습니다.
• 왜 굳이 예상하기 어렵고, 예상이 되어도 문제인 미래소득에 대한 답변을 했는지 의문입니다.

 

분양을 받아 중도금대출/이주비대출을 진행중인 경우

중도금대출은 이번 DSR 규제에서는 적용 제외됩니다.

하지만, 중도금대출은 향후 잔금대출로 대환되는데 잔금대출 전환 시 DSR 적용이 된다고 발표하였습니다.

 

문제점

• 지금 중도금 대출을 받고 있는 사람들은 분양계약 당시에 자금대출 전환 시의 LTV까지 계산하여 진행을 하신 분들입니다.
• 이 분들의 경우 작년 6.17 발표에서 분양 당시 비규제지역이었으나 발표로 인해 규제지역이 되면서 LTV 규제 적용으로 한차례 홍역을 겪었고, 정부에서 기 분양자들의 경우에는 잔금대출은 비규제지역 당시의 LTV로 적용한다고 다시 발표하면서 마음의 안정을 얻었습니다.
• 그런데 이번 발표에서 잔금 대출 시 DSR 규제를 하겠다고 하면 이 분들의 자금계획은 다시 꼬일 수 밖에 없습니다.

 

정리

이번 발표로 단기적으로 어려움을 겪으실 분들은 아래의 경우로 예상합니다.

• 2021년 7월 이후 잔금대출을 받아야 하는 6억 이상 분양 당첨자
• 2022년 7월 이후 잔금대출을 받아야 하는 분양 당첨자
• 실거주 목적으로 집을 먼저 사두고 전세를 놓은 사람
  • DSR 규제로 전세퇴거자금대출이 생각보다 적어질 수 있습니다.