전세대출 제한 시의 영향

하나은행에서 집주인이 집을 소유한 기간이 6개월 미만인 경우에는 전세보증금대출을 제한한다는 뉴스기사가 나왔습니다.

기사 원문 : https://www.news1.kr/articles/?4310169

[단독] 하나은행, 집주인 소유기간 6개월 안된 주택 '전세대출 제한'

아직 정식문건이 발표된 것은 없고, 단지 뉴스만 발표되었을 뿐이지만 그래도 전세보증금 대출은 생활에 밀접한 연관이 있기 때문에 다룹니다.

이번 글은 기사의 내용을 일부 발췌하여, 정리한 내용입니다.

 

전세자금대출 취급제한 지침

6월 1일(예정)부터 주택 소유자의 소유기간이 6개월 이하인 임차주택에 대해 전세대출 취급을 거절할 예정이라고 합니다.

• 신축인 경우 보존등기 6개월 이하인 주택, 매매 동시 진행 건인 주택이 포함됩니다.
• 계약일과 잔금일 사이 기간이 3주 이내인 임대차계약도 거절 예정이라고 합니다.

 

대출 제한 대상 상품

• SGI 보증서(전세보증보험)을 발급받아 제공하는 전세자금대출
• SGI 전세대출에 대한 권리보험 인수조건이 강화되었기 때문이라고 합니다.
  • 현재 SGI 서울보증보험의 보증보험 인수제한에는 '집주인 소유기간 6개월 이상'에 대한 내용은 없습니다.

 

향후 영향

이번 대출제한은 SGI 서울보증에서의 조건 변경에서 시작되었기 때문에 지금은 하나은행만 일수도 있지만 결국 다른 1금융권 은행들에서도 대출제한을 하게 될 수 있습니다.

만약 다른 1금융권에서도 전세대출을 제한하게 될 경우

• 집을 사면서 전세를 주는 형태의 전세가 불가능해 향후 전세 매물이 줄어들고 그만큼 월세매물이 늘어날 가능성이 있습니다.
• 기존 전세가 있는 집을 새로운 집주인이 그대로 승계하게 될 수도 있습니다.
• 이 경우, 계약갱신청구권이 있는 임차인도 집주인이 바뀜으로 인해 전세대출이 막혀 재계약을 못하게 될 수 있습니다.

 

관련이슈

1. 400채 갭투자 사기 사건

• 보증 조건 변경의 원인으로 예상됩니다.
• 세모녀가 2019년 약 500채, 2020년에는 약 417채, 2021년 5월에는 약 397채 주택을 갭투자로 소유하였고
• 갭투자로 소유한 것까지는 문제가 없었으나, 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못하기 시작하면서 문제가 발생하였습니다.
• 하나둘 씩 전세보증금을 돌려주지 못하면서, 결국 수십억원대의 전세보증금을 돌려주지 못해 '수십억대 전세 사기'로 이슈가 되고 수사가 진행되었습니다.
• 세모녀가 소유한 주택 중 HUG전세보증금 반환보증보험에 가입된 주택은 2020년 기준 125채이고, 이 중 18건이 보증금 미반환으로 사고접수되었으며 약 38~39억원 규모의 피해액이 보고되었습니다.

 

2. 임차인의 계약갱신청구권 행사

• 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 기존계약 2년에 계약갱신청구권 2년을 더하여 총 4년을 거주할 수 있습니다.
• 임차인의 계약갱신청구권은 임대인은 거부할 수 없습니다. (임대인이 실거주하는 경우에 한하여 거부가능합니다.)
• 그런데 만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용하였고 임대인이 계약만료가 6개월이 안 남은 시점에서 주택을 매도하였다면, 임차인이 하나은행에서 전세보증금 대출을 사용중이라면, 이 임차인은 계약갱신 시점에 하나은행에서 전세보증금 대출 갱신을 할 수 없게됩니다.