주택가격 상승률의 의미

정부의 발표를 보거나, 신문기사를 보다보면

'월간 주택가격 상승률이 O%이다'

라는 내용들을 볼 수 있습니다.

 

보통 볼 수 있는 상승률은 1% 미만이기때문에 '얼마 안 올랐네'라고 할 수 있지만

실제 현장에 나가보면 뉴스에서 봤던 상승률을 비웃는 아파트 매매 가격 상승을 볼 수 있습니다.

 

이는 주택가격 상승률의 계산방법이 우리가 생각하는 상승률과는 동떨어져있기 때문입니다.

 

이번 글에서는 주택가격 상승률이 실제로는 어떻게 계산되는지 정리합니다.

 

주택의 가격 상승률 계산

주택 가격 상승률 계산 방법은

1. 특정 지역에 있는 아파트 중 샘플이 될 아파트를 선정

2. 샘플이 된 아파트 단지의 총 가격을 산정

3. 일정 기간 후, 샘플이 된 아파트 단지에서 거래된 가격을 반영하여 단지의 총 가격을 산정

4. 샘플이 된 아파트의 해당기간 가격 변동을 계산

 

이를 예를 들어 계산하면

1. 서울시 강서구의 A아파트 단지를 샘플로 선정합니다.

2. 이 아파트의 총 세대 수는 500이고, 한채 당 2억원입니다.

3. 이 아파트 단지의 총액은 2억원 x 500 = 1,000억원입니다.

4. 일주일동안 이 단지 아파트의 5개 집이 2억 2,000만원에 매매계약합니다.

5. 이 아파트 단지의 총액은 1,000억원 + 2,000만원 x 5 = 1,001억원이 됩니다.

6. 이 아파트 단지의 총액은 1,000억원에서 1,001억원이 되어, 0.1% 상승하였습니다.

7. 서울시 강서구의 주간 아파트 가격 상승률은 0.1%가 됩니다.

 

실제 아파트는 5건, 10%오른 가격으로 매매되었더라도

상승률은 0.1%밖에 되지 않습니다.

즉, 상승률이라는 것은 1세대의 상승률이 아니라 그 지역의 부동산 총액의 상승률을 말합니다.

 

일반적으로 집을 구하는 사람들에게 주택 가격 상승률이라는 것은 직접적인 상승비율을 알기에는 무의미합니다.

하지만 주택 가격 상승률이 있거나 하락률이 있다는 것은 실제 세부적인 거래 가격은 그 상승/하락률보다는 크다는 것을 의미합니다.

 

1년간 상승률

여기서, 세대수가 적은 아파트를 고르면 가격 상승률이 높을수도 있고 (세대수 대비 거래가 많을 경우)

세대수가 많은 아파트를 고르면 가격 상승률이 작을수도 있습니다. (세대수 대비 거래가 적을 경우)

 

그런데 만약 이런 가격 상승률이 매월 0.5%라고 한다면,

1년 후에는 어떻게 될까요?

 

여기서는 복리계산이 됩니다.

샘플단지가 1,000억이었고 1달 후 총액이 1,005억원이었다고 한다면 0.5%입니다.

그 다음주에도 가격상승률이 0.5%가 되기 위해서는 1,010억250만원이 되어야 합니다.

그 다음주에도 가격상승률이 0.1%가 되기 위해서는 1,015억751만원이 되어야 합니다.

 

이것이 반복되면, 1년 후에는 약 1,061억이 됩니다.

주택가격은 6.1% 상승했습니다.

 

1년간 주택가격이 6.1% 상승했다면, 실제 주택 하나당 거래 가격의 상승은 엄청나다는 것을 알 수 있습니다.

주택가격 월간 상승률/하락률 1% 미만을 우습게 보면 안되는 이유입니다.