일시적 2주택 비과세 요건

1세대 1주택 비과세 요건에 이어

1세대 1주택 양도소득세 비과세

일시적 2주택 비과세 요건을 정리합니다.

일시적 2주택 비과세 요건을 정리하던 중 쟁점이 되는 사례가 있어 글 하단에 첨부합니다.

 

관련법령

소득세법 시행령 154조

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세의 범위

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우

• 조정대상지역 내 주택인 경우, 주택의 보유기간 2년, 거주기간 2년 이상
• 비 조정대상지역 내 주택인 경우, 주택의 보유기간 2년 이상

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 중 보유기간 및 거주기간 제한을 받지 않는 경우

• 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우. 해당 임대주택 임차일 ~ 주택의 양도일까지 세대원 전원 거주기간이 5년이상
• 공익사업 관련 토지보상으로 수용된 경우, 5년 이내 잔존 토지/주택 매도
• 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 출국일 현재 1주택을 보유, 출국일부터 2년 이내에 양도
• 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 출국일 현재 1주택을 보유, 출국일부터 2년 이내에 양도
• 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 중 거주기간 제한을 받지 않는 경우

• 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우. 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않아야 합니다.

 

주택보유기간 계산법 (제 154조 5항)

주택의 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 봅니다.

2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우

 : 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산(시작)합니다.

• 일시적 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 이 기간을 적용하지 않습니다.
• 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 이 기간을 적용합니다.

 

일시적 2주택 양도세 비과세

2주택이 모두 조정대상지역 내 위치 시

 : 1년 내 종전주택 매도 시 양도세 비과세

2주택 중 하나가 조정대상지역 외 위치 시

 : 3년 내 종전주택 매도 시 양도세 비과세

 

일시적 2주택 양도세 비과세 CASE

CASE1

	주택 수	A주택 보유기간	B주택 보유기간	과세여부
A주택 구매 (조정대상지역)	1주택	시작	-
2년 후 B주택 구매 (조정대상지역)	일시적 2주택	2년	시작
6개월 후 A주택 매도 시	1주택	2년 6개월	6개월	일시적 2주택 비과세
1년 후 A주택 매도 시	1주택	2년 6개월	시작	일반 과세

CASE2

	주택 수	A주택 보유기간	B주택 보유기간	C주택 보유기간	과세여부
A주택 구매 (조정대상지역)	1주택	시작	-	-
2년 후 B주택 구매 (조정대상지역)	일시적 2주택	2년	시작	-
2년 후 C주택 구매 (조정대상지역 외)	3주택	4년	2년	시작
1년 후 C주택 매도	일시적 2주택	5년	3년	1년	일반 과세
6개월 후 A주택 매도 시	1주택	5년 6개월	3년 6개월	-	일시적 2주택 비과세
1년 후 A주택 매도 시	1주택	6년	시작	-	일반 과세

CASE3

	주택 수	A주택 보유기간	B주택 보유기간	C주택 보유기간	과세여부
A주택 구매 (조정대상지역)	1주택	시작	-	-
2년 후 B주택 구매 (조정대상지역)	일시적 2주택	2년	시작	-
6개월 후 B주택 매도	1주택	2년 6개월	6개월	-	일반 과세
6개월 후 C주택 구매 (조정대상지역)	일시적 2주택	3년	-	시작
6개월 후 A주택 매도	1주택	3년 6개월	-	시작	일반 과세

CASE4

	주택 수	A주택 보유기간	B주택 보유기간	C주택 보유기간	과세여부
A주택 구매 (조정대상지역)	1주택	시작	-	-
2년 후 B주택 구매 (조정대상지역)	일시적 2주택	2년	시작	-
2년 후 C주택 구매 (조정대상지역 외)	3주택	4년	2년	시작
1년 후 B주택 매도	일시적 2주택	5년	-	1년	일반 과세
6개월 후 A주택 매도 시	1주택	5년 6개월	-	1년 6개월	일시적 2주택 비과세
4년 후 A주택 매도 시	1주택	9년 6개월	-	5년 6개월	일반 과세

 

쟁점이 되는 사례

양도세 줄이려 집 한채 더 산다... 규제가 만든 ‘황당 절세법' - 조선일보 (chosun.com)

법령에도 안맞는 ‘양도세 해석’ 내놓고 따르라는 기재부 - 조선일보 (chosun.com)

 

위의 사례를 펼쳐보면,

• 인천(9년 보유, 5억 차익)과 서울(5년 보유, 13억 차익)에 아파트 보유

매도예시	인천주택	서울주택
인천과 서울 아파트를 모두 팔았을 때	일반 과세	일반 과세
인천 매도 2년 후 서울 아파트를 팔았을 때	일반 과세	비과세 가능
1억이하 저가주택을 3주택으로 매수한 후 인천 집을 매도하고 (일시적2주택) 서울 주택을 팔았을 때	일반 과세	2020년 12월 31일까지는 매도금액 9억원까지 비과세 가능
	일반 과세	일반 과세 (기획재정부 답변)

입니다.

 

이와 관련한 관련기관의 답변으로는

국세청의 유권해석 (2021년 3월 24일)

• 일시적 2주택에 의한 비과세적용 시 최종 1주택 규정을 적용하지 않는다

 

기획재정부 답변 (2021년 7월 12일)

• 2021년 1월 1일부터 다주택자의 최종 1주택에 대한 보유·거주 기간은 최종 1주택자가 된 날부터 계산된다
• 근거 : 소득세법 시행령 154조 5항

으로 2개 기관의 답변이 상이합니다.

 

기획재정부의 답변대로라면, 1세대 1주택에 대한 비과세를 받기 위해서는 최종 1주택자가 된 날부터 2년 보유 및 2년 거주를 해야 합니다.

하지만 법 조항대로라면 위의 Case4에 해당하는 일시적2주택 비과세의 경우에 해당합니다.

 

이 사례가 어떻게 될 지는 지켜보아야 할 것 같습니다.