임대소득 간주임대료 계산하기 (소형주택은 제외)

임대소득세는 월세와 간주임대료를 통해 책정됩니다.

1주택자는 시가 9억이상 주택에서 월세를 받을 때

• 월세소득에 대해 과세하고

2주택자는 월세를 받을 때

• 월세소득에 과세하고

3주택자는 전세 또는 월세를 받을 때

• 월세소득과 간주임대료의 합산에 대해 과세하여

납부하도록 되어 있습니다.

임대차계약으로 수익이 있을때 내는 세금, 주택임대소득세 (tistory.com)

임대차계약으로 수익이 있을때 내는 세금, 주택임대소득세

 

이 때 임대소득이 있는 주택 중 소형주택은 간주임대료 적용 시 과세 특례를 받고 있습니다.

이 과세특례는 2021년 12월 31일까지 적용되었으나, 이번에 2023년 12월 31일까지 연장된다고 발표되었습니다.

 

간주임대료

월세는 임대사업자가 벌어들이는 소득이 맞습니다.

전세보증금와 월세보증금은 임대사업자가 맡아놓는 금액으로, 소득은 아닙니다.

보증금을 맡아놓는동안 이 보증금으로 적금을 든다든지, 별개의 투자를 한다든지 해서 간접적으로 소득을 얻을 수는 있습니다.

간주임대료 란, 이 전세보증금과 월세보증금으로부터 벌 수 있는 소득을 임대료로 간주하여 과세하는 금액입니다.

 

종합소득세 납부를 세무사에게 위임했다면, 임대소득 부분에서 세무사가 간주임대료를 계산할 수 있도록 임대주택의 정보와 임대차정보를 전달해주어야 합니다.

요건이 맞는다면, 세무사가 납부해야 할 소득세에서 간주임대료 부분을 빼줄 수 있습니다.

세무사 상담과 위임을 잘해야 세금을 아낄 수 있습니다.

 

간주임대료의 요건

간주임대료는 부부합산 3주택 이상이고 대상 주택의 보증금 합이 3억원을 초과 할 때에만 적용됩니다.

이 때 소형주택은 2023년 말까지 주택 수 합산에서도 제외되고 주택임대소득의 간주임대료 과세대상에서도 제외됩니다.

소형주택이란, 1세대 당 주거전용면적이 40㎡이하이고 기준시가 2억원 이하인 주택을 말합니다.

 

간주임대료의 계산

간주임대료 = (보증금 - 3억원) x 0.6 / 365 x 정기예금 이자율

• 2020년 귀속 정기예금 이자율은 1.8%

 

간주임대료의 계산 예시

임대사업자 A의 경우

	주거전용면적	기준시가	소형주택 여부	보증금	월세
주택 A	50㎡	1억 5,000만원	X	1억원	10만원
주택 B	60㎡	2억	X	1억 6,000만원	-
주택 C	35㎡	1억	O	5,000만원	10만원

이 경우, 임대사업자 A는 주택 3채를 소유하고 있습니다.

월세 20만원에 대해서는 임대소득이 부과되지만

간주임대료의 경우에는

• 주택 C가 소형주택이기 때문에 간주임대료 계산에서 제외되어
• 주택수 2채, 보증금의 합이 2억 6,000만원으로 간주임대료의 부과 대상은 아닙니다.

 

임대사업자 B의 경우

	주거전용면적	기준시가	소형주택 여부	보증금	월세
주택 A	50㎡	1억 5,000만원	X	1억원	10만원
주택 B	60㎡	2억	X	1억 6,000만원	-
주택 C	45㎡	1억	X	5,000만원	15만원

이 경우, 임대사업자 B는 주택 3채를 소유하고 있습니다.

따라서 월세 25만원에 대해서는 임대소득이 부과됩니다.

간주임대료의 경우에는 소형주택이 없이 주택수 3채, 보증금의 합이 3억 1,000만원으로 간주임대료의 부과 대상이기도 합니다.

 

이 때 간주임대료는

(보증금 - 3억원) x 0.6 / (임대기간/365 )x 정기예금 이자율 1.8%

= (3억 1,000만원 - 3억원 ) x 0.6 x 0.018

= 108,000원

이 됩니다.

 

월세 소득의 합은

10만원 x 12개월 + 15만원 x 12개월 = 120만원 + 180만원 = 300만원

입니다.

 

따라서 임대사업자 B의 임대소득세는 과세기준금액에 따라 임대소득세를 과세합니다.

• 과세기준금액 = 월세소득 + 간주임대료
  = 300만원 + 10만 8,000원 = 3,108,000원

간주임대료의 계산은 부동산계산기를 통해 쉽게 계산할 수 있습니다.

부동산계산기