부동산 세금 절세 방법

부동산은 그 가격이 큰 만큼 세금도 큽니다.

이 큰 부동산의 세금에 대한 절세방법을 알아두면 많은 돈을 아낄 수 있습니다.

 

이번 글은 부동산 세금의 대표적인 절세방법입니다.

• 취득세
• 재산세·종부세
• 양도세

 

2021년의 부동산 세율은 이전글을 참고하면 됩니다.

2021 부동산 세금

 

취득세

일반적으로 주택을 구매할 때 내야 하는 세율

구분	기준금액	면적 85㎡이하 주택		면적 85㎡이상 주택
		취득세액	취득세액 계산	취득세액	취득세액 계산
1주택	6억이하	1.1%	취득세 1% 지방교육세 0.1%	1.3%	취득세 1% 농어촌특별세 0.2% 지방교육세 0.1%
	9억초과	3.3%	취득세 3% 지방교육세 0.3%	3.5%	취득세 3% 농어촌특별세 0.2% 지방교육세 0.3%
2주택 (비조정지역)	6억이하	1.1%	취득세 1% 지방교육세 0.1%	1.3%	취득세 1% 농어촌특별세 0.2% 지방교육세 0.1%
	9억초과	3.3%	취득세 3% 지방교육세 0.3%	3.5%	취득세 3% 농어촌특별세 0.2% 지방교육세 0.3%
2주택 (조정지역)	무관	8.4%	취득세 8% 지방교육세 0.4%	9.0%	취득세 8% 농어촌특별세 0.6% 지방교육세 0.4%
3주택 (비조정지역)	무관	8.4%	취득세 8% 지방교육세 0.4%	9.0%	취득세 8% 농어촌특별세 0.6% 지방교육세 0.4%
3주택 (조정지역)	무관	12.4%	취득세 12% 지방교육세 0.4%	13.4%	취득세 12% 농어촌특별세 1.0% 지방교육세 0.4%
4주택 (비조정지역)	무관	12.4%	취득세 12% 지방교육세 0.4%	13.4%	취득세 12% 농어촌특별세 1.0% 지방교육세 0.4%

 

절세 방법

일시적 1가구 2주택

• 2주택 취득세율이 아닌 1주택 취득세율을 적용
• 요건
  • 취득 당시 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있을 때는 종전 주택을 1년 안에 매도
  • 취득 당시 종전 주택과 신규 주택 중 하나가 비 조정대상지역에 있을 때는 종전 주택을 3년 안에 매도
• 기간 내에 주택을 매도하지 못하면 2주택 취득세 + 과소신고에 대한 가산세를 납부해야 합니다.

생애최초 주택구입

• 매매가 1억 5,000만원까지 취득세 면제
• 매매가 3억 이하 취득세 50% 감면
• 요건
  • 주택을 소유한 사실이 없을 것, 가구원 합산 소득이 7000만원 이하, 주택을 유상거래로 취득, 3개월 내 전입신고, 3년간 거주

 

취득세 감면 받기 : 생애최초 주택 구입

 

정비구역이 아닌 공시지가 1억원 이하 주택 구입

• 다주택자의 경우 취득세 중과 배제를 받을 수 있습니다.

 

재산세·종부세

재산세율

대상	분류	과세표준	재산세율
주택	일반주택	6천만원 이하	과세표준액의 0.1%
		6천만원 ~ 1억5천만원 이하	(과세표준액 - 6천만원)의 0.15% + 6만원
		1억5천만원 ~ 3억원 이하	(과세표준액 - 1억5천만원)의 0.25% + 19만5천원
		3억원 초과	(과세표준액 - 3억원)의 0.4% + 57만원

종부세 대상

세대 소유	공제금액 (공시지가 기준)
주택 (1세대 1주택)	9억원
주택 (1세대 3주택 이상 / 조정대상지역 2주택이상)	6억원
소유자가 법인인 경우	없음

공시지가 상위 2%(소수점 올림)으로 종부세 대상을 바꾸려는 움직임이 있습니다.

 

종부세율

주택 과세표준	2주택 이하 (조정대상지역 제외)	3주택이상 또는 조정대상지역 내 2주택
3억 이하	0.6%	1.2%
3~6억	0.8%	1.6%
6~12억	1.2%	2.2%
12~50억	1.6%	3.6%
50~94억	2.2%	5.0%
94억 초과	3.0%	6.0%

 

절세 방법

 

1세대 1주택 1인 명의의 공시지가가 9억 초과 12억 이하일 경우

• 공동명의로 바꾸면 종부세기준이 인별 6억원으로 변경되어 종부세를 납부하지 않습니다.
• 단, 취득세와 양도세를 잘 따져보고 진행해야 합니다.

 

 

양도세

2021년 7월 현재 양도소득세율은

구분	주택 / 입주권	주택 외	분양권
1년 미만 보유	70%	50%	70%
2년 미만 보유	60%	40%	60%
2년 이상 보유	기본세율 +다주택중과	기본세율 +다주택중과
다주택 중과율	조정대상지역 내 2주택 : 20% 조정대상지역 내 3주택 : 30%

양도세 기본세율은

과세표준	세율	공제금액
1,200만원 이하	6%	없음
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1억 5,000만원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원
10억 초과	45%	6,450만원

 

절세방법

양도소득세에서 인정되는 필요경비 항목을 준비합니다.

필요경비 : 양도소득세에서 인정되는 항목

 

비과세 요건을 챙길 것

 

• 1세대 1주택 비과세
• 일시적 2주택 비과세
• 결혼으로 인한 일시적 2주택 비과세
• 상속으로 인한 일시적 2주택 비과세
• 증여로 인한 일시적 2주택 비과세
• 부모 봉양을 위한 합가로 인한 일시적 2주택 비과세

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세

 

 

장기보유특별공제를 노릴 것

• 거주 1년 당 2%씩 최대 10년 20% 공제를 받을 수 있습니다.
• 보유 1년 당 2% 씩 최대 10년 20%공제를 받을 수 있습니다.
• 거주에 대한 공제를 줄이려는 움직임이 있습니다.

 

부동산을 팔고나서 내는 세금, 양도소득세

 

상가주택은 1세대 1주택 비과세 주의

• 2021년까지, 주택의 면적이 상가의 면적보다 큰 경우
  • 상가도 주택으로 보아 상가의 양도차익에 대해서도 1세대1주택 비과세를 적용합니다.
• 2022년부터 9억 이하 상가주택을 처분하는 경우
  • 종전과 동일하게 상가도 주택으로 보아 상가의 양도차익에 대해서도 1세대1주택 비과세를 적용합니다.
• 2022년부터 9억 초과 고가 상가주택을 처분하는 경우
  • 면적에 관계없이 주택에 대해서만 1세대1주택 비과세를 적용
  • 상가에 대해서는 비과세를 적용하지 않습니다.