주택임대사업자 보증보험 가입

렌트홈에는 주택임대사업자에 대한 설명, 등록방법, 의무사항이 나와 있습니다.

 

그리고 그 중 주택임대사업자의 의무사항을 보면, 임대보증금 보증 의무가 있습니다.

 

이 임대보증금 보증 의무란,

세입자에게 보증금을 돌료줘야 한다는 내용이 아니라 (이건 기본이기 때문에)

'주택임대사업자는 등록임대주택에서 사는 세입자의 보증금을 보전하기 위해 보증보험에 가입하여야 한다'

라는 내용입니다.

즉, 주택임대사업자는 전세금 반환보증보험에 가입하라는 것입니다.

 

주택임대사업자의 전세금 반환보증보험 가입이 전면 확대

국토부는 주택임대사업자의 보증보험 가입을 의무화 하고 있습니다.

그리고 그 대상을 모든 주택임대사업자로 확대하고 있습니다.

 

전세금 반환보증보험

임대사업자가 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 경우 대신 갚아주는 상품으로,

세입자 보호를 위한 '안전장치'입니다.

 

일반적으로는 세입자가 가입 하는 상품이지만,

신규 혹은 갱신계약시 주택임대사업자는 무조건 보증보험에 가입하도록 2020년부터 예고하였습니다.

 

반환보증보험 판매처는 HUG 주택도시보증공사와 SGI 서울보증이 있습니다.

 

전세금 반환보증보험 가입 요건

해당 주택의 선순위 대출이 주택 시세의  60% 이하

또는

해당 주택의 선순위 대출 + 전세보증금이 주택 시세 이하

인 경우에만 HUG, SGI에서 보증보험 가입을 승인해줍니다.

 

전세금 반환보증보험 가입 불가 사례

아래에 해당하는 경우 HUG,SGI에서 보증보험 가입을 거절합니다.

• 해당 주택의 선순위 대출이 주택 시세의  60% 이상
• 해당 주택의 선순위 대출 + 전세보증금이 주택 시세 이상 (깡통전세)
• 주택임대사업자가 신용불량자이거나, 채무불이행으로 파산한 경우

 

전세금 반환보증보험 가입 예시

등록임대주택의 시세 5억일 경우,

• 이 등록임대주택의 선순위 대출이 3억을 넘을 경우, 전세금 반환보증보험 가입 불가 (선순위 대출 60% 초과)
• 이 등록임대주택의 선순위 대출이 2억일 경우, 전세금이 3억을 넘으면 전세금 반환보증보험 가입 불가 (깡통전세)

 

과태료

주택임대사업자가 전세금 반환보증보험 미가입 시에는

• 2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역의 과태료가 있습니다.

 

문제점

1. 전세보증금이 시세의 얼마를 차지하는지 정확한 실태를 알기 어렵습니다.

• 대단지 아파트의 경우에는 시세를 파악하기 쉬우나
• 나홀로 아파트, 단독/다가구주택, 다세대주택(빌라)의 경우 주택의 시세를 알기 어렵습니다.
• 이전에는 보증보험이 세입자가 자신을 지키기 위한 선택이었기 때문에 시세파악의 어려움으로 보험 가입이 안되는 사람이 있을 수 있었고 이는 주택임대사업자와 HUG, SGI의 부담이 크지 않았지만
• 보증보험 가입의 의무화로 주택임대사업자와 HUG, SGI의 부담이 가중됩니다.

2. 주택임대사업자가 아예 계약 신고를 하지 않으면 파악이 어렵습니다.

• 임대사업자는 계약일로부터 3개월 안에 신고를 해야 하고 이를 이행하지 않으면 건당 500만원의 과태료를 물어야 합니다.
• 하지만 그간 정부가 임대사업자 등록의무 준수 여부를 제대로 점검하지 못했다고 합니다.

3. 주택임대사업자의 폐지를 가속화시킵니다.

• 주택임대사업자는 세입자 입장에서 가장 저렴한 전월세를 공급하는 사람들입니다.
  • 주택임대사업자는 이전 임대료 대비 5% 인상제한을 강제받습니다.
  • 일반적인 임대사업자는 임대료 인상제한을 받지 않고, 계약갱신사용권 사용시에만 5%인상제한을 받습니다.
• 주택임대사업자를 집값상승의 주범인 투기꾼으로 보기 시작하면서 주택임대사업자들의 혜택을 폐지하고 등록임대주택 자체를 강제로 종료하고 있는 상황입니다.
  • 기존에 있었던 주택임대사업자의 혜택과 2017년에 확대되었던 주택임대사업자의 혜택은 이미 거의 폐지되었습니다.
  • 2020년부터 아파트에 대한 신규 주택임대사업자는 등록 불가입니다.
  • 기존의 등록있대주택 중 아파트는 더이상 연장이 불가하며, 등록기간이 만료되면 등록임대주택에서 풀립니다.
  • 남아있는 등록임대주택의 대부분은 단독/다가구와 빌라들이며, 앞에서 말했던 것처럼 이 주택들은 보증보험 가입도 어렵고 사람들의 선호도도 낮습니다.
  • 이 같은 정책은 남아있는 주택임대사업자의 폐지를 앞당길 것입니다.