전세사기 피하는 법

요즘 인터넷 커뮤니티에 '요즘 유행하는 섬뜩한 전세사기 수법'이라는 글이 심심치 않게 도는 것을 보았습니다.

과거 PD수첩에서 방영한 것을 바탕으로 작성된 글인데,

사기 수법만 나와있고 어떤 문제들이 발생하는지, 이를 피하려면 어떻게 해야하는지는 나와있지 않아 글을 작성합니다.

추가로, 부동산계약 3자 사기도 작성합니다.

 

신축빌라 전세사기

전제조건

• 건설사가 분양을 하면서, 분양입주일에 맞춰 전세입자의 입주일에 맞춥니다.
• 전세입자 입주일에 집의 주인이 법인(건설사)에서 개인(매수자)로 바뀝니다.

과정

• 건설사가 신축 빌라를 건설
• 건설사가 신축 빌라를 분양
• 하지만 매수자들이 빌라 매수를 기피하기 때문에, 분양이 쉽지 않음
• 그래서 건설사가 신축 빌라 분양하면서, 매수자에게 전세입자를 구해서 실제 매수비용이 거의 들지 않도록 약속
• 건설사가 전세입자를 구하고, 입주시기를 매수자가 매입하는 시기와 맞춤
• 이 때, 건설사가 매수자에게 분양하는 단가를 높게해서 신고
• 그 분양가가 전세입자의 전세대출로 분양가를 거의 충당할 수 있도록 맞춤
• 건설사와 미리 약속된 은행에 전세입자를 소개하고 전세대출을 실행
• 이 집의 등기부 등본에 별도의 근저당은 없습니다.

문제 발생

• 이런 집은 전세보증보험으로 보호 받기 어렵습니다.
• 이런 집은 후속 세입자를 구하지 못하면 집주인이 전세금을 돌려줄 수 없습니다.
• 전세입자는 후속 세입자를 구할때까지 전세대출을 연장해서 계속 살거나 그 집을 인수하는 수 밖에는 없습니다.

예방 또는 대처법

• 매매와 동시에 진행되는 전세계약은 하지 않습니다.
• 전세계약 및 보증보험가입을 해보지 않은 초년생은 이런 집(신축, 법인소유)을 피합니다. 전세를 많이 살아본 사람도 대처가 어렵습니다.
• 주변에 비슷한 조건으로 매매/전세시세가 형성되어 있지 않은 집이라면 계약을 피합니다.
• 만약 이런 집을 들어갔는데 만기가 되서 이사를 가야 한다면, '임차권등기설정'을 하고 이사를 가도록 합니다.
  • 임차권등기 없이 이사갈 경우, 대항력이 상실되어 전세보증금을 찾을 길이 없어집니다.

 

 

내 전월세 보증금을 지키자 (4) - 임차권 설정

 

부동산계약 3자사기

전제조건

• 집주인이 원거리에 거주하여 임대차계약에 나오지 못합니다.
• 공인중개사는 앞으로 공인중개업을 못함은 물론 범죄자가 됩니다.

과정

• 집주인이 동네 공인중개사에 월세 매물을 내놓습니다
• 공인중개사는 이 집을 전세 매물로 내놓습니다.
• 세입자는 이 집을 전세로 계약을 하고, 공인중개사는 집주인에게 월세계약이 되었음을 알립니다.
• 세입자는 전세보증금을 공인중개사 계좌로 입금하고, 공인중개사는 집주인에게 월세보증금과 매월 월세를 입금합니다.

문제 발생

• 세입자의 전세만기가 도래하면, 공인중개사가 증발합니다.
• 세입자는 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 하고, 집주인은 월세계약이니 월세보증금만 돌려주겠다고 하는 분쟁이 발생합니다.

예방 또는 대처법

• 집주인이 계약일에 나오지 못하는 경우에는 계약서의 집주인과 통화하여 내용을 확인합니다.