주택임대사업자 보증보험 의무가입 방법과 내용

민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항 따라 주택임대사업자는 임대보증금보증에 반드시 가입하여야 합니다.

 

그런데, 기존에 임차인들은 전세보증금반환보증에 가입하고 있었습니다.

이 전세보증금반환보증과 임대보증금보증의 차이점을 알아보고,

주택임대사업자가 가입해야 하는 임대보증금보험의 가입 방법에 대해 알아봅니다.

 

임대보증금보증과 전세보증금반환보증 비교

	임대보증금보증	전세보증금반환보증
보증내용	임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 것에 대한 보험
임대인 보증료 부담 비중	75%	0%
임차인 보증료 부담 비중	25%	100%
가입자	임대인 (주택임대사업자)	임차인
가입의무	의무(주택임대사업자만)	선택
보증범위	임차보증금 전액 단, 요건 충족 시 임차보증금의 일부만 보증	임차보증금 전액

 

임대보증금보증보험

주택임대사업자가 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않는 경우에 대비한 보증상품입니다.

 

보증의 내용

임차인들이 기존에 가입해오던 전세보증금반화보증과 동일합니다.

두 보증의 차이는

전세보증금반환보증이 임차인들이 보증금을 못받을 수도 있는 위험으로부터 스스로의 안전을 위해 가입했었다면

임대보증금보증보험은 임대인들이 임차인들에게 보증금을 돌려주지 못하는 위험을 위해 스스로 가입해야 하는 보험입니다. (???)

 

즉, 내가 보증금을 못 돌려줄수도 있으니 보증보험을 가입해야 한다. 라는 뭔가 이상한 논리로 가입해야 하는 보험입니다.

 

가입대상

대상은 주택임대사업자입니다.

주택임대사업자로 등록하지 않은 임대인은 해당하지 않습니다.

 

보증금액

1. 임차보증금 전액

2. 단, 아래 요건 충족 시 임차보증금의 일부 (저당/근저당 금액 + 임대보증금 - 주택가격의 60%)

• 건물에 대한 저당/근저당이 아닌 경우. 세대별 저당/근저당 시에는 요건 충족
• 선순위 물권(세대별 저당/근저당은 제외), 압류, 가압류, 가처분이 없는 경우
• 임차인이 요청하여 설정된 전세권이 있는 경우. 임차인이 전세권을 요청하지 않아 전세권이 설정되지 않은 경우도 요건 충족

 

즉, 저당/근저당이 없고 임대보증금이 주택가격의 60%를 넘지 않는다면 임대보증금보증에서 보증할 수 있는 금액이 없습니다.

보증할 수 있는 금액이 없으므로 의무가입대상에서 제외될 수 있으니 보증할 수 있는 금액이 없는 경우에는 별도 문의해야합니다.

 

보증기간

전세보증금반환보증과 동일하게 1년입니다.

 

보증료

보증료총액 = 보증금액 × 보증료율* × 보증기간에 해당하는 일수/365

• 임대인(주택임대사업자)가 보증료총액의 75% 부담
• 임차인이 보증료총액의 25% 부담

개인 주택임대사업자의 보증료율

신용점수	부채비율
	60% 이하	70% 이하	80% 이하	90% 이하	100% 이하	110% 이하	120% 이하
920 이상	0.099	0.113	0.133	0.162	0.203	0.259	0.338
880 ~ 920	0.102	0.116	0.137	0.165	0.206	0.262	0.341
840 ~ 880	0.108	0.123	0.143	0.171	0.212	0.268	0.347
780 ~ 840	0.122	0.136	0.156	0.185	0.225	0.281	0.359
745 ~ 780	0.150	0.164	0.184	0.212	0.251	0.307	0.385
710 ~ 745	0.207	0.221	0.240	0.267	0.306	0.361	0.438

부채비율은, (선순위채권 + 임대보증금)을 주택 시세로 나눈 비율입니다.

 

가입처 : HUG 주택도시보증공사

제출 서류

• 주택임대사업자 주민등록 초본 및 신분증
• 주택임대사업자 등록증 사본
• 사업자등록증 사본
• 표준임대차계약서 사본
• 부동산등기부등본
• 공시가격 출력물 (공시가격 출력물이 없다면 감정평가서)
• 인감증명서
• 보증신청서
• 보증채무약정서
• 양도각서 (월 임대료가 있는 경우)
• 기금융자내역확인원 (기금대출이 있는 경우)

 

보증 해지 사유

보증기간 종료일이 지난 경우

임대주택에 공실이 발생한 경우 (관리사무소장의 퇴거확인서나 임대사업자가 임차인에게 임대보증금을 지급했음을 입증할 수 있는 서류 필요)

 

보증사고 유형

아래의 경우 보증사고에 해당하며, HUG에서 임차인에게 보증에서 보증한 금액을 대신 지급합니다.

• 임대차계약기간이 끝나고 2개월이 경과하도록 임차인이 정당한 사유없이 임대보증금을 되돌려 받지 못한 경우
• 보증기간에 임대인(주택임대사업자)가 파산ㆍ부도, 사업포기 등으로 임대보증금 반환채무를 이행할 수 없다고 공사가 인정한 경우

 

특이사항

임대보증금보증은 임차인에 대한 보증이 아니라 임대주택에 대한 보증이기 때문에,

만약 임차인이 변경되어도 임대차 조건(임대보증금 규모)가 기존과 달라진게 없다면 추가보증에 가입할 필요가 없습니다.

만약 임대보증금이 증액되었다면 증액된 금액에 대해서만 추가보증서 발급이 가능합니다.

만약 임대보증금이 감액되었다면 가입되어 있던 보증기간, 금액을 그대로 유지하여 보증합니다.