세입자에게 유리할 게 없는 임대보증금 보증보험

주택임대사업자가 가입해야 하는 임대보증금 보험은 세입자들에게 불리한 점들이 있습니다.

크게는 2가지, 세부적으로는 3가지가 있는데

1. 집주인이 임대보증금 보증보험에 가입했더라도 전세금 반환보증을 가입해야 보증금을 온전히 지킬 수 있다는 것이고
2. 주택임대사업자의 전세물량 자체가 줄어들 위험이 있다는 것입니다.

 

세입자들은 주택임대사업자의 집에 전세를 들어갈 경우에는 임대보증금 보증보험만 믿지 말고 전세보증금 반환보증도 가입하는 것이 좋습니다.

왜 이런문제들이 있는지에 대해 정리합니다.

 

1. 전세보증금 반환보증과 달리 임대보증금 보험은 전세보증금 전액을 보장하지 않을 수 있다

집주인 중 주택임대사업자가 가입해야 하는보증금 보험은 임대보증금 보증보험입니다.

세입자가 가입할 수 있는 보증금 보험은 전세보증금 반환보증보험입니다.

 

이 두가지가 어떻게 다른지는 이전 글에서 설명하였습니다.

주택임대사업자 보증보험 의무가입 방법과 내용

 

간략히 설명하면,

전세보증금 반환보증보험은

• 세입자들이 가입한다
• 보증료는 세입자가 100%를 부담한다
• 전세보증금 전액을 보증공사에서 보장한다

임대보증금 보증보험은

• 집주인들 중 주택임대사업자인 경우 가입한다
• 보증료는 집주인이 75%, 세입자가 25%를 부담한다
• 전세보증금 전액을 보장하는 것이 기본이지만, 집주인이 특정요건을 만족하면 전세보증금의 일부만 보증공사에서 보증한다

 

여기서 '보증금 전액을 보증한다/보증금의 일부만 보증한다'가 중요한데,

보증금을 보증하는 만큼 보증사고가 발생했을 때

즉 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않았을 때 보증공사에서 전세보증금을 세입자에게 대신 돌려줍니다.

 

그런데 주택임대사업자가 가입하는 임대보증금 보증보험의 경우 집주인이 특정 요건을 만족하면 보증금의 일부만 보증해줍니다.

• 통 건물에 대한 저당/근저당이 걸리지 않았다면 일부만 보증 가능
• 선순위 물권(세대별 저당/근저당은 제외), 압류, 가압류, 가처분이 없다면 일부만 보증 가능
• 임차인이 요청하여 설정된 전세권이 있는 경우/ 임차인이 전세권을 요청하지 않아 전세권이 설정되지 않은 경우에는 일부만 보증 가능

 

그 일부가 얼마만큼 이냐면,

집의 근저당 금액 + 전세보증금액 - 집 시세의 60%

입니다.

집에 근저당이 없는 경우의 보증보험 보장금액

 

만약 집의 시세가 2억이고,

집의 저당/근저당이 없고

전세보증금이 1억 5천만원이라면

임대보증금 보증보험에서는 3,000만원만 보증합니다.

1억 5,000만원 - 0원 - 1억 2,000만원 = 3,000만원

 

세입자가 전세보증금 보증보험에 가입했다면 1억 5,000만원 전액을 보장받을 수 있는데

임대보증금 보증보험에만 가입하면 3,000만원밖에 보장받지 못할 수 있습니다.

 

2. 임대보증금보증보험과 전세보증금반환보증보험의 실제 가입 요건은 같다

임대보증금 보증보험이든, 전세보증금 반환보증이든

보증공사가 보증보험을 받아주는 요건은 사실상 동일합니다.

 

보증공사가 그 전세집을 경매로 내놓았을 때 보증금을 회수할 수 있다면 보증보험 가입 승인 될 확률이 높고

경매로 보증금을 회수할 수 없다면 보증보험 가입 거절이 될 확률이 높습니다.

 

그 상세 조건은

전세집의 부채비율(저당/근저당 + 전세보증금)이 주택가격의 100% 이상이거나

전세집의 대출비율  주택가격의 60%를 넘는 경우에는 보증보험에 가입할 수 없습니다.

 

임대보증금 보증보험이 가입되면 전세보증금 반환보증도 가입된다고 보면 되고

임대보증금 보증보험이 가입되지 않으면 전세보증금 반환보증도 가입되지 않는다고 보면 됩니다.

 

주택임대사업자는 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 하니, 가입 요건을 맞춰야 합니다.

이 말은 즉 전세보증금 반환보증도 가입이 된다는 말입니다.

 

3. 주택임대사업자의 전세물량 자체가 줄어들 수 있다

또 다른 문제가 있습니다.

 

주택임대사업자는 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 하는데,

다세대·연립 주택은 주택 시세 파악의 어려움이 있어 가입이 어렵다는 것입니다.

 

임대보증금 보증보험의 가입이 어려우니, 주택임대사업자들은 이 집들을 월세로 돌리는 수밖에는 없습니다.

그리고 그만큼 시장에서는 전세물건이 사라지고, 월세물건이 늘어납니다.

임대보증금 보증보험의 보험사인 HUG에서도 '반전세나 월세로의 전환'을 권한다고 합니다.

 

아파트의 경우, 정부에서 이미 등록임대주택의 상당량을 말소시켰습니다.

그러니 아파트에서 주택임대사업자의 전세물량도 많이 줄어든 상태입니다.

 

정리

어차피 세입자는 스스로 전세보증금 반환보증에 가입하는 것이 보증금을 100% 안전하게 보장받을 수 있습니다.

주택임대사업자는 가입이 될지 안 될지의 문제로 전세 자체를 거둘 가능성이 있습니다.

 

전세입자의 안정성은 변함이 없는데,

전세집 물량만 줄어들어 전세가가 올라갈 가능성

전세집을 구하지 못해 월세로 들어가야 할 가능성만 생겼습니다.