임대차 3법 1년, 임대차 시장의 변화와 임대인과 임차인의 분쟁

작년 7월 발효된 임대차 3법으로 세입자의 권한이 늘어났습니다.

1. 계약갱신청구권으로 거주기간은 2+2년으로 늘어났습니다.
2. 계약갱신청구권 사용 시 전월세상한제가 발동하여 임대료 증액은 5%로 제한됩니다.

 

세입자는 기존 임대차 계약 2년에 더하여 최대 2년을 추가로 거주할 수 있는 강력한 카드를 얻었습니다.

임대료도 5%증액 제한이 걸린 상태로 입니다.

이렇게 세입자에게 유리한 법률이 만들어 지고 나서 실제로 세입자가 유리해 졌느냐?

 

결론부터 말하면 그렇지 않습니다.

임대차 3법이 만들어진 지 1년, 어떤 문제점들이 발생했는지 정리합니다.

 

1. 전세 매물 감소과 전세가격 상승

세입자들에게 계약갱신청구권이 생기고 나서, 이를 많이 사용하였습니다.

이렇게 됨으로써, 이사를 가지 않아도 되는 세입자들이 많았습니다.

역으로 말하면 계약갱신청구권을 사용한만큼 전세매물은 감소하게 됩니다.

 

다주택 규제로 인한 똘똘한 한채 집중 현상으로 다주택자가 제공하는 전세 매물이 감소하였고

1주택자 전세대출 규제로 인해 '전세놓고 전세사는' 것이 어려워지고 실거주를 해야 해서 이러한 전세 매물 또한 감소하였고

계약갱신 청구권으로 인해 강제로 전세를 연장함으로써 전세 매물이 감소하였습니다.

 

예를 들어,

전세 수요자가 500이고

다주택자의 전세매물이 50, 1주택자의 전세매물이 50, 계약갱신청구권 전세매물이 50, 일반 전세 매물이 200이라고 할 때

부동산 규제와 임대차 3법 이전에는 200+50+50+50 = 350건인 전세 매물에 대하여 500명이 경쟁을 하게 됩니다.

다주택 규제를 하면서 가능한 임대주택수가 50이 줄어듭니다.

1주택자 전세대출 규제를 하면서 가능한 임대주택수가 50이 줄어드는 대신 1주택 전세수요자 50이 줄어듭니다.

임대차 3법 을 하면서 가능한 임대주택수가 50이 줄어들고, 무주택 전세수요자 50이 줄어듭니다.

 

결국 임대주택 350건일 때 500명의 전세수요자가 경쟁하던 것이

임대주택이 200건으로 줄어들고 400명의 전세수요자가 경쟁하면서

1.42:1의 경쟁률에서 2:1의 경쟁률이 됩니다.

 

	가능한 임대주택 수	전세수요자	전세 경쟁률
모든 규제 전	350	500	1.42:1
다주택 규제	300	500	1.67:1
1주택 전세대출 규제	250	450	1.8:1
임대차3법	200	400	2:1

 

공급보다 수요가 많다면 경쟁률이 내려갑니다.

공급보다 수요가 적다면 경쟁률이 올라갑니다.

경쟁률이 올라가면, 당연히 공급자가 우위 포지션이 되어 가격이 올라갑니다.

 

 

2. 세입자와 집주인의 분쟁 급증

계약갱신청구권은 세입자가 쓸 수 있는 강력한 카드는 맞지만,

무적의 카드는 아닙니다.

 

임대인은 실거주를 함으로써 계약갱신청구권을 무력화 할 수 있습니다.

만약 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부 후 매매 또는 임대차계약을 맺을 경우, 세입자는 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

여기에서 문제가 발생합니다.

세입자는 '집주인이 실거주 한다고 하고 실제로 실거주하지 않을 수도 있지 않느냐? 못 믿겠어서 못 나간다'라는 의견이고

임대인은 '실거주한다고 계약갱신청구권을 거부했는데 왜 계약 만료일에 나가지 않느냐?'라는 의견입니다.

 

실제로 임대차3법 이후에 임대인-임차인 간 분쟁이 5배 늘었다고 합니다.

임대차3법 이후.. 세입자·집주인 분쟁 5배 급증 | Daum 부동산

임대차3법 이후.. 세입자·집주인 분쟁 5배 급증 | Daum 부동산

 

 

집주인이 실거주하는 것을 세입자가 확인 하기도 현실적으로 힘들고,

실제로 집주인이 실거주 하지 않는다 하더라도 이미 모든 것이 일어난 뒤, 나의 전세값은 올라가 있고 손해배상을 받으려면 시간도 오래 걸립니다.

 

게다가 최근 '주택임대차 분쟁조정 사례집'에서, 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신 청구권을거부하고 실거주하지 않은 건에 대해

임대인이 임차인에게 이사비, 에어컨 이전 설치비, 부동산 중개 수수료를 지급하여 합의·조정 된 건이 있습니다.

"이사비+복비만 주면 세입자 내보낼 수 있다?" 환호하는 집주인들 (daum.net)

"이사비+복비만 주면 세입자 내보낼 수 있다?" 환호하는 집주인들

 

 

보통 판결, 조정의 경우 앞선 사례에 따라 후속되는 재판이나 조정의 결과가 비슷하게 나오기 때문에

임대인들의 입장에서는 '이사비, 에어컨 설치비, 부동산 중개 수수료'정도가 정부가 정한 위로금 수준이라고 이해하는 것이 무리가 아닙니다.

 

즉, 임대인들은 일단 실거주를 이유로 '정부가 정한 수준의 위로금을 줘서' 세입자를 내보내고 전세를 시세대로 올려받아서 차익이 남는다면 그것이 훨씬 나은 선택이라는 것입니다. 손해는 있지만 임대인들은 더 나은 선택을 할 수 밖에 없습니다.

 

결국 원활하게 돌아가던 임대차 시장에 변화를 주어 임대인과 임차인 간 분쟁은 분쟁대로 많아졌는데, 그 결과가 세입자와 임대인 모두 싸우고 상처받는 결과밖에 없습니다.