계약갱신청구권 관련 분쟁 가이드

계약갱신청구권이 생기고 나서, 말도 많고 탈고 많고 분쟁도 많습니다

이번 글에서는 이전 글인 임대차분쟁조정에 이어

계약갱신청구권으로 인해 발생할 수 있는 임대차분쟁에 대해 다룹니다.

 

 

임차인의 계약갱신청구권의 사용

임차인은 아래에 따라 계약갱신청구권을 기간 내에 사용할 수 있습니다.

임차인의 계약갱신청구권

 

관련 법령 : 주택임대차보호법 제 6조의3 제1항

 

 

• 2020. 12. 10 이전 임대차계약을 체결하였다면 임차인은 임대차 기간이 끝나는 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.
• 2020. 12. 11 이후 임대차계약을 체결하였다면 임차인은 임대차 기간이 끝나는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.

예시

• 임대차 계약일이 2020. 11. 10 일 경우 : 2022. 05. 10 ~ 2022. 10. 10 사이에 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
• 임대차 계약일이 2021. 11. 10 일 경우 : 2023. 05. 10 ~ 2022. 09. 10 사이에 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

 

 

임대인의 계약갱신청구권의 거부

임차인은 아래에 따라 계약갱신청구권을 거부 할 수 있습니다.

임차인의 계약갱신청구? 임대인의 갱신청구거절!

 

 

관련 법령 : 주택임대차보호법 제 6조의3 제1항 각 호

임대인과 임차인이 합의된 경우

• 임대인과 임차인이 합의하여 임대인이 보상을 제공한 경우

임차인의 과실이 있는 경우

• 임차인이 월세 2기에 해당하는 차임을 연체한 경우 (2회 연체가 아니라 2회분을 미납한 경우로, 월세미납내역으로 증명)
• 거짓/부정한 임차
• 임차인이 임대인과 하의하지 않고 전대한 경우 (임차인이 다른 임차인에게 빌려준 경우)
• 임차인의 고의 또는 과실로 주택이 파손된 경우

임차주택이 거주 불가능한 상황인 경우

• 임차 주택이 전부 또는 일부가 멸실된 경우
• 임차주택이 철거 또는 재건축해야 하는 경우

임대인 실거주의 경우

• 임대인 또는 그 직계존비속(부모, 조부모, 자녀, 손자녀)

기타

• 그 밖에 임차인의 의무위반, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

계약갱신청구권 관련 분쟁

계약갱신청구권이 생기니, 관련하여 분쟁도 발생하게 되었습니다.

계약갱신청구권에 분쟁이 발생할만한 부분은 임대인의 실거주 부분입니다.

 

보통 이런식의 분쟁이 발생합니다.

임대인 : 실거주 할테니 나가라

임차인 : 실거주할 걸 어떻게 믿냐? 못 나간다

 

하지만 이런 경우, 임대차계약은 일단 종료되고 임차인은 임차주택을 비워줘야 합니다.

계약갱신청구권 분쟁에서 임대인의 실거주 사실 여부는 임대차계약이 종료된 후에 판별할 수 있기 때문입니다.

또한 임대인은 실거주를 했거나 하려 했어도 어떤 '정당한' 사유가 있다면 실거주를 하지 않아도 됩니다.

 

임대인의 실거주

관련법령 : 주택임대차보호법 제 6조 제5항

임대인이 실거주 갱신거절 후 2년 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적주택을 임대한 경우

임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

 

정당한 사유에 해당하는 경우

갱신 거절 당시 예측할 수 없던 사정이 발생한 경우로, 관련 서류로 증명할 수 있어야 합니다.

• 실거주를 한 직계존비속의 사망
• 실거주를 한 직계존비속의 해외 파견
• 실거주를 하려한 집주인의 자녀가 다니려던 학교가 이전한 경우 등

 

정당한 사유에 해당하지 않는 경우

실거주 사유로 갱신 거절하고 매매를 한 경우, 처음부터 실거주의 의사가 없는 것으로 인정되어 민법 제750조에 따라 손해배상책임을 질 수 있습니다. 손해배상액은 당사자 간 합의가 없다면 아래 중 가장 큰 금액으로 하게 됩니다. (주택임대차보호법 제 6조의3 제6항)

• 갱신거절당시 월차임 3개월분 (보증금이 있을 경우 월 차임으로 전환하여 포함)
• 이전 월차임과 제3자의 신규 월차임의 차액 24개월분
• 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 (이사비용, 중개보수 등을 임차인이 직접 입증해야 합니다)

위의 정당한 사유에 해당하더라도, 관련서류를 제출하지 않거나 증빙할 수 없다면 정당한 사유에 해당하지 않습니다.

 

 

이 외에도 주택 매수 시에 세입자가 살고 있는 주택을 매수한다면,

그 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 기간 (만료 6개월 전~2개월전 또는 1개월 전)인지 확인을 해야 합니다.

잘못하면 실거주용 주택을 매수하고서도 입주를 하지못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

주택 매매 시 주의해야하는 계약갱신요구권 (tistory.com)

주택 매매 시 주의해야하는 계약갱신요구권