임대차 분쟁조정 사례 - 전월세 상한제

계약갱신청구권으로 인한 임대차분쟁조정 사례에 이어, 

이번 글에서는 계약갱신청구권에 연동되는 전월세 상한제로 인해 발생할 수 있는 임대차분쟁에 대해 다룹니다.

 

전월세상한제에 따라, 계약갱신청구권으로 임대차 계약을 연장하면 그 임대료의 증액은 기존 보증금과 월세의 5%이내에서만 할 수 있습니다.

임대차3법 : 전월세신고제 (tistory.com)

임대차3법 : 전월세신고제

 

이 5%의 증액도 임차인이 거부할 수 있습니다.

 

만약 계약 갱신에서 전세를 월세로, 월세를 전세로 또는 전세를 반전세로 전환하면서 증액하는 경우에는

주택임대차보호법 제7조의2에 의한 전월세전환율에 따라 전환해야 합니다.

전세의 월세전환 : 전월세 전환율 (tistory.com)

전세의 월세전환 : 전월세 전환율

 

관련 법령

그 관련 법령은 아래와 같습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제3항

• 계약갱신청구권에 의해 갱신되는 임대차는 이전 계약과 동일한 조건 (기간, 금액)으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
• 다만, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조에 따라 5% 범위에서 증감할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제7조

• 임대차계약을 시작했거나 증액이 1년 이후에는 특별한 경우(임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동)에는 차임 또는 보증금을 증액할 수 있습니다.
• 이렇게 증액하는 경우, 5%이내에서만 증액할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제7조의2

• 보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우, 한국은행이 정한 공시 금리기준에 대통령령으로 정하는 비율을 기준으로 계산합니다.

 

예시

• 현재 기준금리가 0.5%, 대통령령 비율이 2%일 경우, 산정률은 연 2.5%
• 이 산정률을 적용할 경우, 보증금 1억원은 월 20만 8천원(연 250만원)으로 전환됩니다.

 

분쟁요소

• 위에서 적은대로, 임대인이 5% 증액을 주장해도 임차인이 거부하고 조정을 신청할 수 있습니다.
• 임대인이 5%이상 증액을 할 경우 임차인이 조정을 신청할 수 있습니다. 이 경우, 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 간주됩니다.

사실, 계약갱신청구권의 가장 문제가 되는 부분이 5% 증액 제한입니다.

5%라는 숫자가 나오는 순간 올릴 생각이 없던 사람들도 '이정도는 올려도 되겠다'라는 생각이 들 수 있습니다.

또한, 5%밖에 올리지 못한다는 생각이 들어서 더 올리려는 임대인들이 세입자를 내보내기 위해 실거주를 하려 하는 시도도 늘었습니다.

실거주로 인한 분쟁 사례는 이전 글에서 확인하였으니,

임대차 분쟁조정 사례 - 계약갱신청구권 (tistory.com)

임대차 분쟁조정 사례 - 계약갱신청구권

 

이번 글에서는 임대료 증액으로 인한 분쟁 사례만 확인하겠습니다.

	조정 내용	조정 결과
사례1	임대인이 임대료 5% 증액 요구 (월세)	보증금은 2.9% 증액 월세는 유지
사례2	임대인이 월세를 전세로 전환 후 5% 증액 요구	보증금 5% 증액 월세 5% 증액